早いものでもう12月ですね。平成最後の年も残り1ヶ月、何かと忙しい時期ですね。
では、前回の続きを。
REITの話ですが、当初の胡散臭い運営会社は自ずと淘汰され、株価もほぼ
安定してきました。
配当利回りも軒並み5%前後と安定しているようです。
このブログでも過去記事で色々と書いてますが、J-REITに組み込まれている物件に
ついてはかなり精査されています。
そりゃ、上場してますから投資家が安心して、投資できるものであるはずです。
一般の株式市場では、東芝の粉飾決算や自動車会社各社の不正問題、
カルロスゴーン日産会長の巨額報酬不正問題など、
IRって機能してるのかなあ？って感じです。
だいたい証券取引所という、胴元が上場してるのってどうなのよ？
上場すれば利益追求しなければならないし、公平性についても甚だ疑問です。
マザーズ、ジャスダックなどの新興市場などの上場規定も甘すぎるんじゃないかと。
過去からどんだけ一部とかに鞍替えしたの？
株価は低迷したまんまじゃないの？
上場廃止になったのはどのくらい？
一覧で公表してほしいものです。
デイトレの方だと、IRなんてどうでもいいのかもしれません、
とにかく底近くで買って高値で売り抜けできればいいんですからね。
あ、かなり話が逸れちゃいましたが、REITの物件はデューデリジェンス
がしっかりされています。
違法性はないか、耐震性に問題はないかなど、ちゃんと目論見書で確認すること
ができます。
信頼性も高いものです。
だから、今後30年以内に起こるとされている巨大地震にも耐え得るでしょう。
まぁ、構造計算書偽造問題の物件も東日本大震災では倒壊したものは
皆無だそうですけど。
レジデンスにしろ、オフィスビル、物流倉庫、ホテル等、
いつ起こるかわからない自然災害に対して安心できるものにした方が
いいですよね。
私募はその辺りがねぇ、私募REITはER（エンジニアリングレポート）は
しっかり出ているのか？
基本、私募でファンド組成して、出口戦略はREITね。
私募ファンドの短期(3年〜5年)運用期間中にデューデリジェンスを終わらせて、
REITに組み込める物件はそちらへ、
諸問題があってREITへ移管できないものは、まぁバルク売りかな。
昨今のように不動産相場が上昇してくると、のんびりデューデリしてたら
購入機会を逃してしまいます。
そこに付け込んだのが積水ハウスの地面師詐欺です。
経済誌でも現在の不動産取引の過熱感は来年度にもピークアウトを迎える
と予想している専門家もいるようです。
まぁそのあたりがわだいになってくるあたりもそろそろ売りポジションに
移行する時期なのでしょう。
運用会社もREIT物件をリファイナンスするのか売却するか考え処ですね。
キャピタルゲインも配当に回すのか、買い替えするのかファンドマネージャー
の腕の見せ所ですね。
REITの配当は賃料収益（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）の
９０％相当を配当に回すことができます。
さて今後はどのように推移していくのか注視しています。
では今日はこの辺で。
参考までhttps://finance-gfp.com/?p=393
