首都圏不動産 Tokyo-realestate

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オフィス動向とテレワーク

三井住友DSアセットマネジメント株式会社(代表取締役社長 兼 CEO:猿田隆)は、経済イベントや市場動向に関するマーケットレポートを日々発行しております。このたび、マーケットレポート「 オフィスビルの『空室率』が上昇一服か、今後の見通しは?」を2022年1月18日に発行いたしましたので、お知らせいたします。


<今日のキーワード> 
オフィスビル仲介大手の三鬼商事は、 オフィスビルの『空室率』や平均賃料を毎月公表しています。 2021年12月の東京ビジネス地区の平均『空室率』は6.33%と2カ月連続で低下しました。 一方、 平均賃料は17カ月連続で下落しました。 コロナ禍でテレワークが普及するなど働き方の変化が広がってきていますが、 この動きは今後も続きそうです。 来年はオフィスビルの大量の新規供給も見込まれており、 その影響にも注意が必要です。 

【ポイント1】2021年12月の東京のオフィスビル『空室率』は6.33% 
三鬼商事が13日に発表した東京ビジネス地区(千代田区中央区、 港区、 新宿区、 渋谷区)の2021年12月のオフィスビルの平均『空室率』は前月比▲0.02ポイントの6.33%と、 2カ月連続で低下しました。 このうち、 新築ビルは募集面積を残して竣工した影響によって同+0.63ポイントの13.09%となった一方、 既存ビルは館内増床などに伴う中小規模の成約の動きがあったことから同▲0.03ポイントの6.25%となりました。 
■東京ビジネス地区の2021年12月時点の空室面積は前年比+約14.6万坪の約49.7万坪となりました。 新型コロナウイルスの感染拡大により、 空室面積は2019年を直近の底に増加傾向にあります。 ただし、 2021年秋以降は停滞していたテナント企業の成約に向けて動きが出始めたことから、 空室面積は2020年に比べて増加幅が縮小しました。 

【ポイント2】平均賃料は17カ月連続で下落 
■2021年12月の東京ビジネス地区の平均賃料は、 前月比▲0.44%の坪当たり2万596円と、 2020年8月以降17カ月連続の下落となりました。 前年同月比では▲6.38%でした。 内訳では、 新築ビルが前月比+220円の2万8,730円、 既存ビルが同▲100円の2万514円でした。 
 

【今後の展開】企業のオフィス戦略の動向と、 来年の大量新規供給に注意 
新型コロナウイルスの感染拡大により、 業績悪化に伴う経費削減やテレワークの普及などから、 オフィスビルの『空室率』は上昇が続いていましたが、 足元では2021年の11月、 12月と小幅ながら低下し、 その上昇傾向が一服しました。 オフィスビルの新規供給は、 2022年は前年比+約1.5万坪の約16.5万坪と、 直近のピークであった2020年の約53.1万坪と比べて低水準となりそうです。 一方で、 2023年は50万坪弱と再び大量の新規供給となる予想もあります。 また、 コロナ禍只中にあって、 テレワークなど働き方の変化の広まりを受け、 企業のオフィス戦略の転換はこれからも進むと考えられ、 オフィス需要も不透明感が残ります。 今後もオフィスビル市場の動向には注意が必要です。 
 
東京23区における延床面積3,000坪以上のオフィスビルの供給量をみると、2022年は8.0万坪と、過去10年間の最小規模である2013年の11.0万坪を下回る予定となっている。

2023年には、2012年から2021年の年平均供給量(以下、過去10年平均)である17.8万坪を上回る23.1万坪の供給が予定されている。なお、2022年から2025年の年平均は15.2万坪と、過去10年平均を下回る見込みである。
延床3,000坪以上10,000坪未満の中規模物件の2022年から2025年までの年平均供給量は2.0万坪と、2012年から2021年の年平均(2.5万坪)以下となる見込みである。また、延床10,000坪以上の大規模物件も2022年から2025年までの年平均供給量(13.2万坪)が2012年から2021年の年平均(15.3万坪)を下回る見込みである。
また、2021年末オフィスストック(1,300万坪)に対する供給量(2022~2025年)の割合である新規供給率は、4.7%(年平均1.2%)相当となる見込み。

2022年から2025年の供給量を区別にみると、全体の75%が都心3区(千代田区中央区・港区)に供給される予定である。

なかでも港区は全体の53%を占めており、区別の供給量はトップとなる。都心5区(都心3区+新宿区+渋谷区)に広げると、全体の87%が供給される予定であり、供給は都心部に供給が集中している。


エリア別では六本木・麻布、日本橋八重洲・京橋、芝・三田、虎ノ門、品川駅東口エリアなどに供給される予定である。


主なエリアの特徴は以下のとおり。
● 六本木・麻布では、供給量が8.0万坪ともっとも多い。2023年にはホテルやインターナショナルスクールなどが併設される虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発による大型の供給が予定されている。
日本橋八重洲・京橋では、2022年に東京駅直結である東京ミッドタウン八重洲A-1街区による大型の供給が予定されている。
● 芝・三田では、2023年に(仮称)東京三田再開発プロジェクトによる大型の供給が予定されている。
虎ノ門では、環状2号線、BRT(Bus Rapid Transitバス高速輸送システム)などのインフラ整備や、オフィス・医療施設などを含む一体的な再開発が行われており、今後も(仮称)虎ノ門ヒルズステーションタワーなどの大規模な再開発による供給が続く。
● 品川駅東口では、2025年に品川開発プロジェクト第Ⅰ期による大型の供給が予定されている。

といことで、これからオフィスの供給が増えるのですが…

 

一方では。

 
新型コロナでテレワークが一気に普及した2020年現在、都心部から地方への移住を検討する人も増えているようです。そうしたなか、新幹線を使った遠距離通勤に補助金を出す自治体が存在し、その数はここ数年で増えてきました。
 ひとつのきっかけとして、2016年の税制改正が挙げられます。このとき、通勤費が非課税となる限度額が月10万円から15万円に引き上げられ、おおむね200km程度までの新幹線通勤がしやすくなりました。実際、今回取材した関東近郊で新幹線通勤の補助制度を設けている自治体も、多くが2016年か、それ以降に開始しています。
 その補助額や期間、また条件も自治体により様々です。たとえば、東京駅から約80kmに位置する栃木県小山市は2017年から、新卒者と40歳以下の転入者を対象に補助制度を開始。1か月1万円を限度として、最大3年間、東京方面への通勤を補助しています。
一方、東京駅から約200kmに位置する新潟県湯沢町は2016年に制度を開始し、補助限度額は最大5万円、期間は最大10年間です。湯沢町企画政策課は、「ほかの自治体よりも補助が手厚い」と胸を張ります。
 また、埼玉県北部に位置する美里町のように、町内に新幹線が通っていなくても、新幹線の通勤費補助制度を設けている自治体もあります。この町の新幹線の最寄りは隣の本庄市にある本庄早稲田駅ですが、町内を通るJR八高線が発着する、群馬県高崎駅から新幹線を利用しても対象だそう。補助限度額は月2万円まで、期間は最大3年間で、町内に家を買う(新築または中古)ことが条件になっています。これは、補助期間終了後の転出への対策だそうです。
 では、これら制度はどれくらいの人に利用されているのでしょうか。
小山市の場合、初年度となる2017年度には14人でしたが、2019年度には56人となるなど、制度の利用者が増加してきたそうです。
 もともと、大学卒業後に市から転出して働き始める人が多かったことから対策をスタートしたそうですが、「制度を利用する人は特に、小山市とゆかりのない人も多い」とのこと。純粋な移住者を呼び込む策として一定の効果を発揮しているようです。
 一方で湯沢町の場合は、これまでで延べ6人、美里町では1人が制度を利用しているとのこと。湯沢町の場合、そのほとんどは元湯沢町民、あるいはその配偶者だといいます。
 ただ、2020年度は3自治体とも、制度の利用者が減った、あるいはゼロになったそう。小山市では利用を一時中断する人もあり、11月現在で43人だそうです。理由は3自治体とも「テレワークの普及で、出社する機会が減ったため」と口を揃えます。
 というのも、これら制度は新幹線の「定期券」に対して補助する制度であり、出社機会の減少で定期券が更新されなくなったのです。
湯沢町の場合、移住者そのものは増えているものの、それは「コロナがきっかけというより、前々から地方移住を検討していて、コロナで背中を押されたという人が多いのではないでしょうか」と話します。
 ただ、企業側も制度を変えてきており、移住しようとする人に追い風が立っていることは間違いなさそうです。
 東京・永田町に事務所を構える社会保険労務士の芳賀 満さんによると、大手を中心に月10万円くらいまで新幹線通勤費を補助する、という企業が増えているとのこと。おおむね栃木や群馬など、東京から100km程度の範囲に当たるといいます。
「新たに新幹線通勤OKとしたところもありますが、もともと制度として存在したものの、あまり使われていなかったというケースも少なくありません。企業側もこれまでは、費用が高くなるために及び腰になっていました。しかし現在は、テレワーク推進率をKPIとして定めるところもあり、遠方に住んで出勤は週1回でよい、とする企業も増えています」(芳賀さん)
 2020年11月現在の芳賀さんの実感としては、東京周辺から郊外への転居は増えてはいるものの、ほぼオフィスワーカーに限られることもあり、多くの人が一気に移住しているというわけではないといいます。しかしながら、「たとえば金融業界などが支店を減らす動きもありますので、今後も郊外移住は増えるでしょう」ということです。
 
NTTの澤田純社長は7日、リモートワークを行う社員の居住地制限を撤廃し、地方に住みながら本社業務が可能になる制度の2022年度の導入に向け、整備を進めることを明らかにした。
澤田社長はオンラインで行われた決算説明会で、リモートワーク実施率が7割に達したことを明らかにし、遠隔地からの出社にかかる費用を負担する考えだと述べた。地域に居住しながら本社業務に従事するテレワーク前提の働き方を導入する。
澤田社長は、実施時期について「ウェルビーイング(健康経営)の一環だ」とした上で、社員が「18万人いるので時間がかかる」と説明。遠隔地からの出社費用に関しては、新幹線を使う場合は何回まで負担するかなど仕組みを設計中という。NTT広報室によると、現在は一定時間内の通勤しか交通費を支給していない。
ソフトバンクグループ傘下のヤフーは1月、8000人いる社員の居住地制限を4月から撤廃し、国内であれば自由に選択できるようにすると発表した。従来は認めていなかった飛行機での通勤も認める。
ヤフー社員、会社負担で飛行機通勤も可能-4月から居住地自由化

なんと!居住地自由化も始まっています。

アフターコロナではどうなっているのでしょうね?