東京都心部の空きテナントは未だに増え続けています。
その理由は複数ありますが、以下が主な要因とされています。
1. コロナ禍の影響
緊急事態宣言や営業時間短縮の要請により、店舗ビジネスが大幅な影響を受け、売り上げが減少しています。
コロナ禍で多くの企業で通常勤務が制約を受け、オフィスの利用率が下がり始めたことも影響しています。
2. 経済的要因
高い家賃が払えず、やむなく店舗を閉める店主が増えています。
高級な夜の飲食店が多い銀座や赤坂では客足が良くない状況です。
3. オフィス需要の変化
リモートワークの推進により、オフィスの需要に陰りが見えています。
大手企業やIT系企業のオフィス拡張意欲の高まりも影響しています。
これらの要因により、都心部のテナント空きが増加している状況です。
さらに都心部以外でもテナントの空きが増加している傾向があります。
以下はその一部の要因と状況です。
1. 東京都心部以外
東京都心部と同様に、大阪や横浜、福岡などの大都市でも商業ビルの空き物件が増えています。
特にコロナ禍での影響により、店舗ビジネスが大幅な影響を受け、売り上げの減少や高い家賃が払えずに店舗を閉める店主が増加しています。
2. 地方物件
地方都市でも空き店舗が多く見られます。
交通量の少ないエリアでは獲得競争が厳しい一方で、都心部よりも空き店舗が多い印象です。
これらの状況は、企業のオフィス戦略の見直しや需要の変化によって影響を受けています。
3. オフィス戦略の見直し
コロナ禍での働き方改革を進める大手企業やIT系企業がオフィスの拡張意欲を高めています。
企業はオフィスの選択肢を検討し、築年や規模に応じてビルを選別しています。
4. 女性やシニアの就業者数増加
就業者数の増加も空室率上昇に影響しています。
5. 地方都市でも同様
大都市以外でも商業ビルの空き物件が増えています。
交通量の少ないエリアでは獲得競争が厳しい一方で、都心部よりも空き店舗が多い印象です。
最近、飲食店も閉店が相次いでいますが、その理由は複数ありますが以下がその一部とされています。
1. 経営的な要因
原材料費の高騰や光熱費の上昇により、経費が圧迫され、経営が困難になることがあります。
人手不足も問題で、特に飲食業界は働き手が集まりにくい状況です。
コロナ融資ローンの返済や時短協力金の終了なども影響しています。
2. 業界全体の変化
コロナ禍により「夜に飲みに行く」習慣が減少し、夜をメインにしていた店は売上が回復しづらくなりました。
3. 原材料費の高騰
日本の食料自給率は、国内の食料供給に対する食料の国内生産の割合を示す指標です。
2021年度の食料自給率はカロリーベースで38%であり、品目別では牛乳・乳製品が63%、鶏卵が97%となっています。
一方で、小麦や肉類の自給率は低く、畜産物や油脂類の消費が増大しています。
食料自給率の低下傾向は長期的に続いており、2000年代以降は概ね横ばい傾向です。
これには以下の要因が影響しています。
①円安
円安により輸入価格が上昇し、輸入額が増加しています。これが生産額ベースの食料自給率を低下させています。
②デフレ
食品価格の低下が農産物価格にも影響を及ぼし、農家の収益を圧迫しています。
③賃金格差と非正規雇用
非正規雇用者の増加や賃金格差が所得格差を広げており、消費者の支出にも影響を与えています。
これらの要因が飲食店や物販店舗の閉鎖につながっている一因と考えられます。特に飲食業界では人手不足や原材料価格の上昇も課題となっており、経営が困難になっている店舗も多く見られます。
このように都心部でも最寄駅からのアクセスが悪くなればテナントやオフィスの空きが増加しています。
それでも現在も都心部のビルの解体が相次いでいます。
その理由は複数ありますが、以下が主な要因です。
1. バブル期の建物の老朽化
1960年代後半から高層ビルの建設ラッシュが始まり、現在は50年以上経過しています。
従来の建築物では耐震性に不安があることが理由となり、建替工事を始めるビルが増えています。
2. 経済性やIT化への対応
建物そのものや設備の老朽化も進んでおり、IT化に対応したいという理由で建替工事を行うビルも増えています。
これらの要因により、都心部でビルの解体や地上げが相次いでいる状況です。
最近も神宮外苑の伐採と再開発計画で色々と揉めてますが、詳細を調べてみました。
再開発計画
神宮外苑の再開発は、神宮球場や秩父宮ラグビー場を建て替え、超高層ビル2棟を新築する計画です。また、約1000本の樹木の伐採および衰退が懸念されており、その中には神宮外苑のシンボルであるイチョウ並木も含まれています。
伐採開始延期
事業者側は、高さ3メートル以上の木の伐採が年明け以降となる見通しを示しました。
都が具体的な樹木保全策を求めたため、伐採開始時期が後ろ倒しとなりました。
イコモスの反論
国連教育科学文化機関（ユネスコ）の諮問機関であるイコモスは再開発撤回を求めた文書に対し、「事実からかけ離れており、誤解を生みかねない」と反論しています。
イコモスは再開発を「都市の森を完全に破壊する」とした点に対し、「『森』と称される場所はわずか」「移植や新たな植樹で樹林を復元する」と主張しています。
この再開発計画は環境保全と景観について議論が続いており、多くの人々が意見を交わしています。
神宮外苑の再開発計画は、
①三井不動産株式会社
②宗教法人明治神宮
④伊藤忠商事株式会社
によって主導されています。以下は計画の詳細です。
1. 施行認可と経緯
2023年2月17日に東京都知事より施行認可の公告が出されました。
2018年11月に東京都が「東京2020大会後の神宮外苑地区のまちづくり指針」を策定し、その後、再開発計画を進めてきました。
2. 重点施策
いちょう並木の保存と新樹林地の創造
神宮外苑地区のシンボルである4列のいちょう並木を含む豊かな緑を保存し、新たな樹林地を創造して「みどりの散策路」を整備します。
スポーツ施設の建て替え
競技の継続に配慮しながら老朽化したスポーツ施設を段階的に建て替え、国際的な文化とスポーツの拠点として整備します。
オープンスペースと複合市街地
広場や緑地などのオープンスペースを整備し、周辺環境と調和した魅力的な複合市街地を作ります。
市民参加型イベントとタウンマネジメント
将来的なタウンマネジメントの役割を担う準備組織を設置し、市民参加型イベントなどを計画予定です。
3. 工事予定と完成時期
2023年3月下旬にラグビー場棟の建設予定エリアである明治神宮第二球場の解体工事が始まります。
2036年までに全体が完成する予定です。
この再開発計画は環境保全や景観について議論が続いており、多くの人々が意見を交わしています。
まあ、どうなるのか？
私見では銀杏並木は残して欲しいなぁ。
