まず9月20日のこの記事から。
都心で地価上昇、五輪に予算超過リスク
都心で地価の回復傾向が鮮明になってきた。例えば、東京都千代田区の住宅地は2013年7月までの1年間で平均3.1％上昇した。12年7月までの1年間では0.2％の下落だった。同区の商業地も12年7月までの1年間で1.2％下落したのに対して、13年7月までの1年間では1.2％上昇した。
都心のマンション開発などでは、希少な用地をめぐって仕入れ競争が激化。職人不足などによる建築費の上昇と相まって、販売価格が上振れする可能性がある。さらに、20年の東京五輪に関連した施設の整備でも、事業費が予算を上回る恐れが出てきた。
もう既に東京都心では地価の上昇が顕著になってきており、希少な用地（場所が良い）ところでは仕入れ競争が激化してきていると。
そして、
スカイツリー効果で地価が1割上昇
5月に開業した東京スカイツリーの足元で、地価が上昇している。例えば、最寄りにある東京メトロなどの押上駅から南東に270m離れた東京都墨田区業平1丁目の商業地では、1m2当たり67万2000円と前年比で9.8％上昇。土産物店や喫茶店などの新規出店が相次ぎ、商業地では全国で2番目の上昇率となった。
やっぱりランドマークができると効果があるんですねぇ。
更に、この記事にも注目です。
東日本大震災の復興需要などを背景に、すでに資材や労務費の上昇が顕著となっています。2020年東京五輪の会場となる予定の「武蔵野の森総合スポーツ施設」新築工事の入札でも、それを理由にゼネコン各社が応札を辞退。発注者の東京都は9月6日、予定価格を3％～8％上乗せしての再公募に追い込まれました。
当然、民間の建築工事も大きな影響を受けています。
中規模オフィスビルは稼働率や賃料が上昇傾向を見せており投資家の注目を集めていますが、今後オリンピックに向けての都市整備が重なることで建設費のさらなる高騰が予測されます。
また、国内外の複数の環境認証が登場し、ビルにおいてはそれらの取得が進められています。CREの普及と共にね。
国内ではCASBEE (キャスビー、建築環境総合性能評価システム)…日本国内基準
地球環境・周辺環境にいかに配慮しているか、ランニングコストに無駄がないか、利用者にとって快適か等の性能を客観的に評価・表示するために使われている。評価対象となるのは、日本国内の新築・既存建築物である。と
LEED（Leadership in Energy & Environmental Design）…発祥は米国であるが国際基準のグリーンビル認証
エネルギーと環境デザイン・ 米国グリーン建築基準 環境性能評価制度規格認証資格。非営利団体の米国グリーンビルディング協会（USGBC）が開発・運用している、環境に配慮した建物に与えられる認証システム。
がその主なものです。
ここで注目はCASBEEはビルに限定されているわけではありません！
日本国内の新築・既存建築物がその対象なんですね。
CASBEEの特徴は、建築物の環境に対する様々な側面を客観的に評価するという目的から、
(1)建築物のライフサイクルを通じた評価ができること
(2)「建築物の環境品質(Q)」と「建築物の環境負荷(L)」の両側面から評価すること
(3)「環境効率」の考え方を用いて新たに開発された評価指標「BEE（建築物の環境性能効率、Built Environment Efficiency）」で評価すること
という3つの理念に基づいて開発されている。
また、評価結果が「Sランク（素晴らしい）」から、「Aランク（大変良い）」「B+ランク（良い）」「B－ランク（やや劣る）」「Cランク（劣る）」という５段階のランキングが与えられることも大きな特徴である。
CASBEEには、下図に示すような評価する対象のスケールに応じた建築系（住宅建築、一般建築）、都市・まちづくり系（まちづくり、都市）の評価ツールがありこれらを総称して「CASBEEファミリー」と呼んでいる。
ということは、J-REITに組み込まれている物件は順次、どちらかの認証取得（あるいは両方）を目指して保有物件を入れ替える、あるいはコストをかけてバリューアップするでしょう。
また、今後は不動産価格が上昇することが予想されますので、キャピタルゲインを得られるタイミングでEXITできるでしょうね。
他方、個人で直接購入した不動産はどうでしょう？
一棟ものであれば、コストをかけてこれらの認証を取得できるかもしれませんが、単戸ものでは…
売却も認証が取得できていないマンションは価格が下落するかもですね。
今後はCASBEEのランクによって鑑定評価額や賃料に差別化が図られ、顧客側の選別を受けるようになるのでしょう。
まぁ、B-とCランクは認証は取得しないでしょうけど。
これで、日本の不動産ストックが評価されるようになるかな。
新築はこの辺りを取得するよう建てられるでしょうし、築浅もコストをかけてB＋以上を取得する、で築古は見向きもされなくなり（あるいは大幅な賃料の下落かな？）、建て替えられる運命なのではないでしょうか？
今時点ではどちらを選ぶか？それは投資するあなた次第ですけど。。
