投資マンションや1棟ものアパート、マンションを所有したなら
自主管理する方はそうはいないでしょう。
で、必ず管理会社に委託すると思うのですが…
この管理会社も星の数ほどあり、管理内容もそりゃあ様々っすね。
どこがいいかは試して見なけりゃわかりませんですorz。
資料を取り寄せたって、営業の話を聞いたって実際に管理業務を
やったことがないと？？？ですよ…たぶんね。
一般的には管理委託料として貸室賃料の5%が徴収されて、賃借人
の募集業務、契約業務、集金代行、滞納督促、更新業務、クレーム
対応、原状回復対応、この辺りが賃貸管理の部分でしょう。
もう一つには建物管理があり、定期清掃、共用部分の電気設備
（電球や蛍光灯の取替なんかね）、エレベーターの保守点検、不具合
箇所の小修繕などね。
※分譲の投資マンションではこの建物管理の共用部分は、所有者が毎月
支払っている、管理費から賄われます。
なんだか複雑でしょ！１戸所有だと専有部分は所有者が管理を委託し、
共用部分はマンションの管理会社が委託するんですなぁ。
だから新築投資マンションでは、マンションの管理会社は販売会社の
子会社で募集などの賃貸管理も建物管理もぜ～んぶ丸なげになっちゃいます。
そして、空室・滞納リスクをヘッジするならと勧められるのが「サブリース」
（家賃保証システム）ですよね。
この保証される家賃も管理会社によってマチマチですが、総じて
査定賃料の90%～80%がその設定賃料です。
ここ気を付けてくださいね！
相場賃料でもなければ、募集賃料でもないですから
そして大抵の場合、免責期間3ヶ月で敷金、礼金、更新料の受領なしです。
これも購入物件のマーケット特性やニーズなどわかっていないと騙されます。
ほとんど空室にならない物件をサブリースにすることくらい管理会社に美味しい
ことはないんですから。
初年度だけで考えても、家賃10万円で募集から半月後に借り手がついて滞納が
なければ、掛け目は85%としても、礼金１ヶ月とれば 初年度530,000円も儲かる
計算ですな。
サブリース専門で相当数の戸数を委託されていれば笑いが止まらんでしょうなぁ。
集金代行や滞納督促も貸し手を不安がらせる材料です。
だってこの時代に保証会社をつけていない賃借物件なんて大手法人契約くらい
しかないんぢゃね！
保証会社だって、ほとんどオーナーに相談なしで、マージンと滞納保証範囲が
管理会社の都合にいいところで決めてるんだからさ。
そして最近の不動産会社のHPには組織図が載せてあって、必ずアセットマネジ
メント＝AMとプロパティマネジメント＝PMやってます…
Σ(ﾟдﾟ；)どこのアセットしてるの？どの資産運用会社からPM受託してんの？
聞いたことないようぅぅぅ
みたいな会社もたくさんあります。
通常、PM＝プロパティマネジメントとは？
Wikiより
主に不動産に関する資産の管理を行う業務のことである。
狭義のプロパティ・マネジメントは、投資用不動産の所有者あるいは所有者の
資産管理代行業者であるアセット・マネジメント（AM）会社から受託して行う
管理業務のことである。
具体的な業務としては、建物の物理的な維持・管理業務、不動産を賃借する
テナントの誘致、交渉、賃貸借業務の代行、賃料・共益費などの請求・回収、
トラブル時の対応などがある。
また、投資用不動産の場合は、定期的にプロパティマネジメント・レポート
（PMレポート）を作成し、所有者及びAM会社に対して報告する義務がある。
このPMレポートは不動産管理会社が作るものとPM会社が作るのものでは
全然違います。
まぁ、不動産屋と金融屋との違いですね。
一番の違いは予算と実績の差異がわかることかな。
一棟ものでなけりゃやる意味ないかもですがね。
月次報告書の内容
(1)賃貸・管理業務概要（Summary）
(2)レントロール（Rentroll、賃貸条件一覧表）
(3)スタッキングプラン（Stacking、所謂、鳥カゴ。）
(4)賃貸の入居および異動状況（ActivityReport）
(5)月別テナント概要(Income Statement、収支報告書)
(6)支払報告書(Expence、支払費用の明細および確証)
(7)滞納報告書（Delinquency Report）
(8)敷金・保証金の推移表（Security Deposit Schedule and Reconciliation）
(9)資本的支出（修繕費ではない）明細（CAPEX）
(10)予算実績対比表（Budget vs Actual）
元々はアメリカで始まったので英語ばかりです。
NHKに横文字使うなって訴えた老人がいたっけなぁ…
と投資マンションは結構面倒ですww
