昨日お約束した不動産マーケットの見方？調べ方を書いてみますかな。
今も実は不動産会社で勤務時間なんですが、この業界は８月は
～(#ﾟωﾟ #)～です。
特にレジャーシーズン真っ盛りでお盆も控えてると部屋探しなんてカッタルくて普通の方はしないですよね。
でもこの時期しか時間がない！って方は探してます。
また、この時期は貸し手が弱い！ってことを知っている方もたまにはいます。
不動産投資を検討するときに、マーケット調査は不可欠ですよね。
不動産以外の投資対象だって、そのマーケットはどこか？何に投資しているか調べますよね。
ましてや他の投資に比べて投資額が大きいんですから自分でマーケットくらい調べましょうね。
(ﾒ・ん・)？（’◇’）面倒くさい？
自分で歩いて実地検証するのが一番ですけど、今はインターネットで何でも調べられるでしょ！
東京２３区はちと難しいんですが、まず基礎知識として
・城東、城西、城南、城北の４つに分けられる。
・人気が高い順番は城南、城西、城東、城北。（これその場所で聞き込みするとウチが一番って言われます。）
・人気がある路線はJR山手線左半分で２路線以上の乗り入れがある駅、東急東横線、東急田園都市線、京王井の頭線…
・探しに来るのは主要ターミナル駅がメインで、次に住みたい駅の仲介会社
ローカルで不動産投資するなら地方都市でも政令指定都市だけにしといたほうがリスクは少ないです。
そして地方の大手管理会社を調べていくつか電話すれば人気の街や人気の駅くらいは簡単に教えてくれます。
私がファンドで全国１４０棟を見ていた時は必ず現地の不動産仲介会社にアポなしで飛び込んで聞き込みしたもんです。
で、あとは相場感を知るためにポータルサイトで結構なんで、物件を検索して坪単価で見てください。
以前にも書きましたが、平米表記なんで坪に直してください。
表示平米×0.3025で坪はでますからね。小数点第二位までで切り捨てしてください。
そして賃料＋管理費を坪で割れば坪単価がでます。
先ほどこのブログを書く前に東横線の人気駅で新築or築浅の坪単価を見てみましたが、結構バラついてましたね。
あっこれは覚えておいてください。
大東建託・東建コーポレーション・平成建設・クラスト・大和ハウス・セキスイなどは地主さんの土地に資産活用としてマンション・アパートを建てているので（土地は仕入れてない）相場より安く賃料設定されているケースが多いので除外してくださいね。
中目黒にJフラッツ中目黒って物件があるんですけど、この賃料設定は私がやりました。
2002年の新築当時は18,000円／坪もしましたが、今は16,000円／坪くらいでしたね。
元々これくらいの賃料査定を出したんですが、当時の社長がこの18,000円（私はこの坪単価を最上階に設定しました。）を基準階（3階）に設定したもんで最上階は20,000円／坪を超えちゃってましたww
それでも中目黒駅徒歩2分の好立地でしたから満室にはなりましたけどね。
お客様のニーズは最寄駅徒歩10分以内で大きな通りを横断しないこと、ドアtoドア30分以内の通勤時間、セキュリティなどの面でアパートよりマンションが好まれる（建築コストはアパートの方が低いので利回りはでますけど耐用年数と外観などの陳腐化が早いのでメンテナンスにアパートの方が費用が掛かります。）が都心では原則です。
このようにマーケットを把握して、売りに出ている物件の坪単価は妥当かどうかを計らなければ、表示されている表面利回りに騙されちゃいますのでお気を付けください。
もっと詳しく書けますが、膨大な文章量になるのでこのくらいで
(o・・o)/また
