今日はお天気もよく、暑くなりました。季節の変わり目には体調を崩しやすいのでご注意を！
では、本日は「プレミア投資法人」です。
ここは吸収や合併はありません。
設立当初はケン・コーポレーションと中堅証券会社でしたが、2008年にケン・コーポレーションと総合地所、中央三井トラストグループがメインスポンサーになりました。
その後、2010年にはNTT都市開発がメインとなり、ケン・コーポレーションと総合地所の持ち株比率が下がりました。中央三井は株を売却して手を引いてます。
NTT都市開発は旧電電公社の遊休資産の有効活用を目的に立ち上げられた会社だそうで、NTTグループの不動産関連会社を吸収してかなり事業展開しています。
元々はオフィスビル開発でしたが、商業施設開発、分譲マンションや戸建ての開発と販売や賃貸運営など多岐に渡ります。
ここがメインとなった関係から、NTT都市開発よりオフィスビルを8棟取得しています。
元々、オフィスとレジの総合型REITですが、その他商業施設の秋葉原UDXの優先出資証券もNTT絡みで取得しています。
PM会社はケン・コーポレーション子会社のRAアセットマネジメントとNTT都市開発ビルサービスがほとんどです。
物件の入替えはあまりないようです。NTT絡みでオフィスビルを取得したくらいで、売却もキャピタルゲインのあるものだけ一部動かしましたが、それ以外は何とか耐えてるって感じですね。
今年度のポートフォリオ全体の簿価との差額は▲12,314百万円です。
ずーっと眺めていて気になったのは保有物件の地震PML値が総じて高いことかなぁ。
他のREITでは数値の取り直し（計算方法が変更されたからね。）をして、10％以下に抑えようとしていましたが、ここは10％後半が多く、一番悪いのは22.5％wwwwwしかも投資法人の自主規定でPML値20までとなっているので、耐震補強をしなきゃならないんですが、費用対効果を鑑みてOverした2.5％はその損失分を保険をかけていますだってさ！
ふ～ん、テナントのことは考えないんだね！再調達原価の2.5％を保険で賄うからいいんだ？
これが金融屋さんのものの考え方なんですかねぇ。
※PML値とは
現時点で新築すると10億円かかる建物があったと仮定すると、その建物の存在する地点に対して予想される最大規模の地震が起きたときにその建物の補修に必要な費用が最大2億円かかると予想されるときには、その建物の地震PMLは20％（最大損失額2億円÷10億円）となる。
お金を出して補修できるからではなく、数値を下げるよう補強して出来るだけ壊れないようにするんぢゃないのかね？
まぁ、こんな感じです。
あっ！それと忘れちゃいけないのが
まだ保有していたんだ！ってのが正直な感想です。
開示情報にはどこを探してもなかったんですが（昨日のアドバンス・レジデンス投資法人では日レジの時に火災発生で人的被害が無くても開示してのにね）、決算報告で一部触れていますが大量に退去して、稼働率が下がったそうです。
まぁ、あれだけ事件になって、エントランス付近の画像で物件名称が晒されてましたから～
では今日はここまで。
