昨日は仕事が休日でしたので、ブログの更新はしませんでした。どんだけ暇なんだよぉって感じですかねww
三回に渡り、J-REIT銘柄を見てきましたがいかがでしょうか？
消滅しちゃった投資法人は過去を振り返れば、ヤッパリ！ってところが多々見受けられましたね。
前回、大和ハウスをやったので、もう一つの大和ハウスを書こうかと思ったんですが、あんまり面白くないので引き続き消滅＆合併した投資法人にしちゃいますデス。
と言う事で今日は、「アドバンス・レジデンス投資法人」にします。
ここは「日本レジデンシャル投資法人」と「旧アドバンス・レジデンス投資法人」が2010年3月に合併して新アドバンス・レジデンス投資法人になりました。
では、「日本レジデンシャル投資法人」通称「日レジ」からね。
ここはパシフィックホールディングス（2009年3月倒産）をスポンサーに2004年3月にJ-REITに上場。
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ここも過去の開示情報を眺めてみると、まぁ色々ありますなぁ。
2004年11月に保有物件の1室から火災が発生！（人的被害はなかったようですし、テナントが原因ですけど）全国にレジ保有してたので地震の度に調査報告しなきゃならないんですが、これが多いですね。（まぁ天災なんですが）
この辺まではどうってことないんですが、2006年くらいから、ちと怪しくなってきます。
2006年4月に投資法人債100億円を発行する予定が同月に中止を発表。そしてこの中止理由が社内役員会手続き不備！ってことで、更にもう一度手続きをやり直したが今度は期間がかかりすぎたのでやっぱりこの借入はやめますだと。
ここで法令違反が発覚！
役員会そのものが実際には一度も開催されておらず、事前了承しか得られていなかったものを議事録を作成し、あたかも開催されたように繕い、メール、電話等で事後承諾を得ていたそうです。
と言うことは誰かの一存で決定されていた可能性もありww
まぁその理由が役員の日程調整が難しく、期限が迫っていたからだと。。
（日本の決議は事前根回しでシャンシャンってパターンだからねぇ）
で、関東財務局長から業務改善命令がだされ、キツーいお灸を据えられました。
東京証券取引所からも改善報告書の提出を求められましたとさ。
もう、この辺でアウト！でしょうね。
コーポレートガバナンスもコンプライアンスもシカトしている会社が運用する資産なんて信用できないですよね。
でも株価はサブプライム問題発覚の2007年6月くらいまで上昇するんですねぇ？？
一部ですが、ここも法令違反物件の取得がありますね。またまたデューデリがいい加減で、リート組込前に是正してないパターンですね。
これ細かく言うとどちらで是正費用を負担しているかが問題です。
そして2008年に入ると、資産運用会社の使用人やら社長やら異動・変更がでてきます。
2008年9月からはPM会社の破綻が続々と出てきます。（リーマンショックの影響ね。）
・エスビーエーマネジメント株式会社倒産（一部債権の取立て不能）
・株式会社フレッグインターナショナル民事再生
これは物件取得の際に「ひもつき」と言って、従前の管理会社がそのままPM会社になるのが多いせいですなぁ。
親会社のパシフィックホールディングスもかなりヤバい状態になってます。
そして2009年3月にはとうとう親会社が会社更生法適用申請して、新スポンサー探して、伊藤忠商事がスポンサーとなります。
そして元々、伊藤忠がスポンサーであったアドバンス・レジデンス投資法人と2010年3月に新設合併して再上場しました。
現在、住居系特化型REITでは最大級の規模を誇ります。
そうそう「旧アドバンス・レジデンス投資法人」も触れておかないとね。
元々伊藤忠グループは「イトーピア」ってブランドのマンションを分譲していたので、不動産の素人ではないんですが、運用となると？？
と言うのも、過去にアルティスシリーズの募集賃料が異常に高くて、これじゃ客付け無理でしょ！誰が査定したの？ってことがありまして。
でも、賃料交渉は一切受け付けない、新築時から半年経っても稼働率20％前後、募集広告料は300％～！とか、鑑定評価額を下げたくないだけでしょ、REITに更に高買いさせるつもりかよ！って当時思いましたからねぇ。
資金力はあるんでしょうが、その方針が頂けない！って印象です。
どちらも転がしやさんかい！ってことで今日はおしまい。
