私募REITの立ち上げが加速しています。
ケンプラッツより
ケネディクスも私募REIT設立へ、オフィス・商業・ホテルに投資
ケネディクスは、2014年3月をめどに私募REIT（不動産投資信託）の運用を開始する。オフィスビル、商業施設、ホテルを主な投資対象としており、当初の資産規模は数百億円。運用会社は傘下の二つの上場REITと同様、子会社のケネディクス不動産投資顧問だ。
物流系私募REITを立ち上げ、佐川急便グループとザイマックス
佐川急便を中心としたSGホールディングスグループの不動産会社、SGリアルティ（本社：京都市）とザイマックス（本社：港区）は、物流施設に特化した私募REIT（投信法に準拠する非上場型のオープンエンドファンド）を立ち上げる。SGリアルティが開発し、佐川が利用する施設やマルチテナント型施設を資産に組み入れ、機関投資家からの出資を募る計画だ。10月7日に発表した。
では、私募REITのおさらいね。
東洋経済より
公募型の上場J-REIT（不動産投資信託）、私募型の不動産ファンドに次ぐ「第３の不動産金融商品」として、私募型のREITがじわりと人気を集めている。
私募REITは、2010年11月に野村不動産が運用を始めたのを皮切りに、三菱地所と三井不動産の大手デベロッパーが相次いで参入。2012年8月にはゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント（GSAM）が資産運用会社系として初めて私募REITを立ち上げる。
資産規模２４０億～３００億円から運用を始めるGSAMの桐谷重毅社長は「不動産は金融機関系の投資顧問会社があまり扱っていないアセットクラスであり、ビジネスチャンスがある。私募REITはJ-REITや私募不動産ファンドにはない強みも持っている」と話す。
三菱商事系のダイヤモンド・リアルティ・マネジメントも今年夏から秋にかけて、主に商業施設や物流施設を組み入れた私募REITの立ち上げ準備を進め、三井住友トラスト不動産投資顧問も「前向きに検討中」（木村光男社長）という。
年金運用基金で好都合
私募REITが人気の理由は、J-REITや私募不動産ファンドにはない大きな利点があるからだ。
一つは、価格変動性（ボラティリティ）の低さだ。私募REITは、J-REITのように証券取引所に上場していない。J-REITは、ＴＯＰＩＸをはじめとした株式市場の値動きに強く連動し、「J-REITを買った人は、結果的に株式のリスクを取ってしまっている」（桐谷社長）。GSAMによると、実物不動産のボラティリティ約２％に対し、J-REITは約２０％もの変動幅がある。
これに対し、私募REITは年２～４回の不動産鑑定評価額を基に時価を決めるため、投資口価格は大きく変動しない。長期投資を前提としている年金基金などにとっては、日々時価を算出する必要もなく、私募REITは好都合だ。分配金の目標利回りも４～５％とJ-REITに比べて遜色ない。
さらに、投資期限がないことも大きい。私募ファンドのように期限があると、たまたま投資の終了時点（出口）の不動産市況が悪い場合は、ファンドが保有する不動産を安値で売却し、結果的に投資家はキャピタルロスを負う危険性がある。しかし、私募REITの場合は「無期限で、出口の時期が左右されることもない」（三菱地所投資顧問の新井利幸ファンドマネジメント部次長）という。
しかし、課題がないわけではない。最大の問題は、投資家が投資資金を回収したいときに換金できるかどうか。たとえば、三菱地所投資顧問では流動性対策として、定期的な増資やいざというときに売却できる投資金額の小さい住宅を組み入れるなどの手段を用意している。しかし、市場でいつでも売却できるJ-REITと比べると見劣りする。
とこんな感じで、年金基金などの機関投資家にとってJ-REITは換金性は有利だが、株式と同じリスクを負い且つボラティリティが実物不動産に比べて10倍となるのが困るってことね。
リーマンショックでかなり痛手を被ったはずですから。
まぁ、金融危機があるたびに運用損失をだしていますからね。運用指示しているのがド素人って叩かれてましたっけ。
何兆円も溶かしたら普通はクビですが、そうはならないので、それこそご接待されたらね！簡単に預けちゃうんでしょうけど。
これでNISAが始まれば、機関投資家は私募REITをメインに私募ファンドとJ-REITで分散投資するから、J-REITの下支えは個人投資家様、お願いしますね！となりそうですね。
もっとも投資単価は1億円以上ですから、個人でそれくらい投資できる方はこちらもお誘い来るでしょうけど、下々にはね。。
やっぱりゴールドマンは抜け目ないなぁ。
では。
