昨日ひとつ契約が終わりました。
今月始めに申込みを入れてから色んなnegotiationがあり、管理会社＆貸主との駆け引きに時間がかかり、入居日と契約日を先に延ばしたんで…
礼金の減額と申込みから賃料発生まで１ヶ月以上延ばせましたので、時間は掛かりましたが、お客様にはご満足いただけました。
契約には色んな書類に署名捺印して戴くんですが…
初めて契約する物件の場合には契約書や重要事項説明書、東京都の場合は賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書があって、その内容をみてみると「えっ！？」ってものもあります。
法人契約の場合は事前にDraft（雛型）を入手して、契約前にご確認いただくので契約時にはスムーズにいくんですが（契約前には契約書の文言修正依頼なんかはありますけどww）
大手管理会社と大手企業だと両方に弁護士がついているのでどっちが折れるの？みたいなケースもあります。
個人契約の場合には「これ説明するの？」って貸主都合の内容もありますので結構しびれます！
ここ最近多いのが、登記簿謄本の乙区に根抵当権が設定されているケースです。
しかも所有が法人名義であまり聞いたことがない会社が多い！
抵当権は、債務の担保として不動産に設定する制限物権で、債務が弁済されると付随して消滅します。仮に抵当権の登記が残っていても、債務者が弁済を証明すれば債権者は対抗できません。あとは抵当権抹消登記を待つのみです。
根抵当権は、民法施行当初は規定がなかった物権ですが、債務を弁済するたびに抵当権が消えてしまうと、同じ相手からなんども借りたり返したりする場合に不便だという声が社会から出て、立法対応されたものです。
両者の違いが鮮明な点は、
①抵当権は、登記簿を見れば当初いくら借りているかわかるが、根抵当権は極度額が登記されているので、現実にはいくら借りたのかわからない。
②抵当権は、債務者が弁済すれば消滅するが、根抵当権は弁済によって消滅しない
③抵当権は、同じ相手に追加融資をする場合に、再度登記する必要があるが、根抵当権の場合は極度額以内であればその必要がない
ということで抵当権だとその土地と建物を担保にいくら借り入れているかわかるんですが、根抵当権だとどれくらい債務があるのかわからないし、たとえば事業資金などでどれくらいつまんでいるかわからないんですねぇ。
まぁどちらも実行されてしまえば
重要事項説明にある通り、
本物件には現時点において（根）抵当権が設定されています。将来この（根）抵当権が実行され、競売により買受人から明け渡しを求められた時は、６ケ月の期間内に明け渡さなければなりません。
尚、この場合において、貸主に預け入れた敷金(保証金)についての清算を買受人に求めることはできません。
また、買受人より明け渡しを求められない場合においても、買受人より新たに賃貸借契約締結を求められ、敷金（保証金）の預託を求められる場合があります。
となり、最悪の場合は再度敷金を差し入れないと住みつづけられない！んです。。
根抵当のほうがリスクが高いと思いますがぁ。
できれば賃貸の募集図面なんかにも、そのへんが書いてあるといいんですけどね！
