賃貸仲介業の売上は何で構成されているか？というとお客様から頂く、仲介手数料（外税）と
貸主様から頂く広告料（内税）から成り立っています。広告料がない物件もあります。
さらに物元の場合は貸主様から１ヶ月分くらい頂いてます。
これがミ○○○や○○○ルの仲介手数料５０％の理由です。
広告料は借主さんには余り関係ないのですが、以前は礼金がこの原資になっていました。
不動産ファンドが主流になってからは礼金の授受に関係なく広告料がついているケース
がほとんどです。
何故か？空室期間の無収入を空室損失と考えた場合、１ヶ月分程度なら手出ししても
入居者を確保し稼動させたほうが良いからです。但し、賃料設定は高めのケースが多いですが・・・
不動産ファンド物件の場合、当初の賃料設定がその物件の鑑定評価価格の基礎となっているため、
安易に賃料を下げられないからです。
（賃料を下げると鑑定評価が下がり、出口戦略時の価格が下がるからです。）
以前あったレイコフなんかは新築募集時に広告料２～３ヶ月は当たり前でしたから。。
最近の一番は広告料３ヶ月＋フリーレント２ヶ月＋保証会社保証料等ゼロですよ、
でも賃料設定が高すぎて稼働率が２割くらいです。
まぁこれを決めれば募集家賃が１０万円としたら１件で４０万円くらいの売り上げ
にはなりますが・・・
昔はゼロゼロ物件なんてのもかなり多くありました。
これは夜逃げが酷かった！滞納して夜逃げですからたまんないですよね。
でもほとんどが保証会社の保証付きでしたからオーナーさんへの被害は少なかったですがね。
最近の保証会社は敷金１ヶ月以上ないと引き受けないらしですよ。（リスク高すぎて！）
そんなこんなで敷金１ヶ月、礼金１ヶ月くらいが募集条件としては妥当ではないでしょうか？
あと、不動産ファンド物件の中でもＲＥＩＴ物件は賃料は別として、優良な物件です。
これはＲＩＥＴに組み込む際には、かなり厳格な基準があるからです。
法的に問題がないか（隣地境界、アスベスト、構造計算など）物件取得時以前から
デューデリジェンスをしっかりやってクリアしていないとＮＧなんです。
ご自分の住んでいるマンションがＲＥＩＴの物件かどうかは投資法人の目論見書で確認できますよ。
