では、今日のお題の更新料と東京ルールです。
京都では高裁の判断まででてます更新料無効！但し、関西圏と関東圏では意味合いが違うそうです。
関西圏は通常敷金１０ヶ月で敷引き３ヶ月（関東の礼金みたいなもんです）で更新料があるんですが、
通常の家賃を引き下げるためにこのシステムになっているとのこと。。
だから、関東圏のような礼金・敷金になると家賃相場が上がるそうです。
東京の更新料は物元が考え出したものです。
前回のブログで書きましたが貸主から客付けを委託された会社（物元）は他の賃貸仲介屋さんが
客付けしても礼金のうち半分を頂いてました。
礼金２ヶ月のときは１ヶ月分！これはおいしいですよね。
で管理も委託されると５％くらいを集金代行手数料（家賃は管理会社に入金され、手数料を
差し引いて貸主に振り込まれます、滞納があった場合は督促業務もします）としていただくのです。
最近は多少違いますが、以前は貸主も管理会社も借りる方には長く住んでほしくなかったんですな。。
短い期間で入退去があればそのたびに礼金がとれるし、リフォーム代もその当時は敷金から
頂戴していましたから部屋は傷まない、お金が入ってくる、持ち出し費用がないといい事尽くめ！
で、長く住んでくれちゃった方からは管理会社が更新料（普通賃貸借は通常２年契約、
火災保険も２年間の掛け捨てだから手続きは必要ですけれども）という名目で１ヶ月分頂いちゃえば
管理会社の収入が安定しますよね。
でも、昨年の賃貸住宅新聞（業界紙）でも取り上げられていましたが更新料は入居者の退去を
促進することになるそうですよ。
※私はこのことを４年前には提唱してましたが…
昨今、不動産投資セミナーが数多く開かれているようですが、多分その中で不動産投資のリスクには
滞納リスク、空室リスクetcが叫ばれていると思いますが、今は空室リスクではなく、退去リスクだと
思いますがどうでしょうか？
退去によって空室期間は勿論発生しますが、東京ルールによる貸主負担増大、空室期間の空室損失、
物件の老朽化や競合物件増加と不況による募集賃料の下落、広告料付き物件の増加による
広告料支払い負担増、退去するだけでこんなにリスクが増えちゃいます。
更新料はやめたほうがいいですよ大家さん。。
長くなりましたので東京ルールは次回にしますね。
