このブログでも何度も仲介手数料ゼロの話を書きましたが、すごい会社が現れました！
仲介手数料はゼロで別に数万円の事務手数料的な費用を取るんですが、そのサイトを見ると…
申し込み～契約、鍵引き渡しはやりますが、物件探しや内見はいたしませんだと。。
物件はお客様が自分で見つけてね！？内見は他業者さんでしてきてね！？
それで、申し込みはうちの会社にしてくれたら、数万円の事務手数料で良いですよと！
たしかに内見したお店で申し込みしなきゃだめとか決まりはないですよ。
よくあるパターンとしては、例えば6月の第一週の週末にある物件を内見したと。
そこそこ良かったんですが、
まだ探し始めなので申し込みしなかった。で翌週末に他の不動産会社で他の物件を見たが
良いものがなかった。。
で、またその翌週末（第3週目）にまた違う不動産会社で内見したがいまいちだった。
一番良かったのが第一週目に見た物件だったと。
翌週くらいに追電がきたが決め切れなかったので良い返事をしなかった。
今更その最初の業者に頼めない
あるいは、最後の担当者が感じが良くて気に入った。
それで、実は第一週目に内見した物件がまだあればそこで申し込みたいと。
たま～にこんな事もありますが…
いくらなんでも業界の最低限のルールとかモラルとか考えないんですかねぇ。
自分で案内したことがある営業ならこんなことは考えないと思ったので
その会社を調べてみると、
案の定、本業は不動産保守がメインの会社でした！
多分、管理棟数が減ったとかで本業がいまいちなんでしょうね。
そこで手間隙、お金を掛けずに売上が欲しいと…仁義なんか関係ないと！
まぁこのビジネスモデルがどれほど続くのか見てみたいと思ってますが。
これが当たり前になったら、管理会社に内見時には内見するお客様の氏名などの
個人情報を告知するようになるんじゃないかな？
管理会社もきちんと内見したかどうかは重要視しています。
内見してないのに申し込んで、入居後にトラブルのがイヤだからです。
だから、他社で内見した物件を申し込めるかどうかは100％ではありません。
きちんと内見業者を確認（内見日時、会社名、担当者名、お客様名も）、
管理している会社もあるからです。
そんなことは知らない会社なんでしょうね、たぶん。
まぁいろんな会社が増えたせいで、お客様からのネゴも昔に比べて多くなりました。
礼金ゼロ、敷金ゼロって一時流行ましたからね。
おさらいですがそれぞれの根拠を簡単に
・礼金ゼロの根拠は礼金2ヶ月分の金額を24ヶ月で割って基準賃料に上乗せするんですよ。
・敷金ゼロの根拠は保証会社に強制加入ね。（もう保証会社も敷金ゼロではリスクが高いので、
1ヶ月は要求されます。）
・仲介手数料50％OFFあるいは仲介手数料ゼロの根拠は貸主からでる広告料（1～3ヶ月）で、
広告料が無い物件もあるのでそれは仲介手数料100％！
・フリーレントの根拠はファンド物件で支払い広告料が限界で、それ以上広告料を
出せないときにお得感をだすため使います。
（空室損失はあるがお金を動かす必要がないから）
・新築or築浅ファンド物件は総じて相場賃料の１～２割り増しです。
※だ～か～ら 広告料があるんです！２～３ヶ月の広告料は尋常じゃないんです。
大抵その金額設定にしないとCAPが合わないため取得できないから賃料は強めにつけます。
そのためUPSIDEの賃料を取る手法としてペット可物件がファンドには多くなっています。
（ペット可にすれば多少高めの賃料でも借りてくれると思い込んでいる。
また、原状回復のとき借主負担を多く求める事ができる。東京ルールに縛られない。）
・REIT物件は長期保有が前提で、インカムゲインを求めているので空室よりは埋めるほうに
主軸があるので賃料交渉は可能なケースが多いです。
・私募（プライベートファンド）は短期保有が前提で、キャピタルゲインを求めているので
賃料減額はまず無理です。減額すると鑑定評価が下がり転売価格が下落するためです。
・掘り出し物物件は地主さんが相続税や固定資産税対策のため、貸家を建てることで
貸家建付け地として土地の評価を下げ、且つ、他の事業でも儲かっているので高い賃料設定で
儲けても税金が増えるだけなので儲けなくてもいい。
次世代に土地を承継するのが目的のときに存在します。
そのかわり礼金2ヶ月、敷金2ヶ月で募集されているケースが多いです。
まぁ一例ですが、同じ賃貸物件でも所有者やその所有目的によっていろんなケースがあるわけで、
お客様の要望は出来る限り叶えたいんですが、難しいこともあるんですよ。。
ひとつ言えるのは、礼金ゼロで仲介手数料ゼロでペット可でフリーレントが付いていたら、
どれだけ相場賃料より割高な住まいに住むのですか？ってことです。
裏を返せば、そこまでイニシャルコストを下げないと借りてくれる人がいないってことなんですからね！
