昨日はレジデンス（住居）用の一棟ものを投資用不動産専門のポータルサイトで検索して検証してみましたが、一棟ビルはどうなんだろう？とずーっと朝から眺めてたんですが。。
まぁ個人が手を出せる範囲（5,000万円～5億円程度）の物件はほぼ皆無でしたね。
まず、ホームズとかアットホーム、スーモみたいな掲載規定がキチンとしていないので、情報が殆ど無い！って物件もあったりして役には立たないってのが感想です。
売却価格だけ表示して★や♪付きのキャッチww、用途地域も？建蔽率・容積率？想定家賃も利回りも間取り図面も？？？？？
取り敢えず電話しろ！メールで問い合わせろ！みたいな。写真すらない。物件概要書と汚い地図だけとか…
運営サイドの怠慢がこんな状態を生むんでしょうねぇ。
ポータルサイトの運営というか、レジの単戸もののセミナー告知が目的みたいですから。
仕方がないので業者間専用の東日本REINSで検索しても、出物はなかったですねぇ。
借地権とかオーナービルで最上階にオーナー仕様住居付きとか、1・2Fは店舗か事務所で一部住居の更に屋上に違法建築物のプレハブ小屋付きとか…
出口（EXIT）の戦略なんてはじめからないので、設計屋や工務店、施工会社の言いなり？あるいは自己使用目的なんで後は考えず建てちゃったみたいなものばかりでした。
請け負う方は余計なことはアドバイスなんかせず、利益になれば知ったこっちゃないってスタンスですから、特にオーナービルは下手に進言しようもんなら、他所に頼むって言いかねないですからね。
そして煮ても焼いても食えないような物件ばかり市場に出回るんですよ。
むかーし、数十年前ですが知り合いにメインの事業とは別に不動産を転がしてる人がいまして、道路拡幅や都市計画道路予定地のビルを買っては転売してました。
REINSで新橋駅前にそんな古いビルは見つけたんですが、旧法借地権なんですよね。残存期間24年で3階建、満室稼働、利回り6.7％程度で、2億4,500万円でした。用途地域は商業で建蔽率80%の容積率700％なので建て替えて、容積喰えるし、都市計画道路にガッツリかかってはいるんですが…
テナントビルの営業管理やオフィスビルのPMもやってきましたが、空室があるとリースアップするのは結構大変です。
賃借人は個人ではなく、法人ですので契約締結に至るまでに、必ず一山二山ありますし、最終的に交渉決裂ってこともしばしば。
賃貸レジだと即マキって業界用語ですが、即日申込の即日契約もありますので、手間暇掛けて粘り強く交渉して徒労に終わるとかなり虚しいです。
内見だってまず下っ端さんが来て、次に総務とかの責任者さらに社長とかなんで、3回くらいは案内しなきゃならないし、客付け仲介ではなくオーナーサイドなので面倒でしたねぇ。
都内ではオフィス仲介やテナント仲介は細分化されていて、ベンチャー企業が得意な会社とか、大手企業専門とか、物販系、飲食系など仲介会社の特色がありましたね。大手中小併せて40社くらいのオフィス・店舗仲介会社を外回りしてましたから。
担当していたのがSクラス（ワンフロアーの床面積が大きい！900坪もありましたから。）だったし、ファンド物件だったのでアセットマネジャーとのやり取りも面倒だったなぁ。
一週間に一度リーシングの報告するんですが内見した会社が一流どころでないと「そのテナントがこのビルに相応しいんですか？」ってどんだけあんた偉いんだ！って感じ悪い奴でしたわい。
まぁ、物件情報もエンドにはそれほど旨みのあるものは入ってこないし、一度満室稼働すればワンフロア100坪以上ではそう簡単には空かないので、楽ですけど。
30坪クラスとかだと頻繁に入れ替わるし、空室期間（損失）がレジの比ではないので。
（半年当たり前の長いと一年以上も空きますから、稼働率を想定するのがプロでも難しいです。）
さっき見つけたんですが、白金台の店舗ビルなんて4年以上も売れ残っていて、4年前は3億5,000万円くらいで今は2億8,000万円で募集してましたね。
プラチナ通りは駐車禁止（パーキングメータがない）なのと、飲酒運転が厳罰化したので寂れてますからねぇ。
代官山の旧山手通りはパーキングメーターがあるので週末は場所の取り合いですから。
（通りに高級外車を止めて、オープンカフェやレストランで飲食ってのがかっこいいみたいですからね。）
またまた、脱線しちゃいましたが、素人さんにはビルは荷が重すぎますね。
自己使用の一部貸借でしたらまださがせるんですがねぇ。
以上、この辺で。
次回はレジの単戸ものやらなきゃね。。
