おはようございます。昨日の雨もようやく上がり、日差しが戻ってきましたがチョット夏は終わった感がありますね。賃貸不動産業もこれから繁忙期に向けて徐々にではありますが、お客様が増えてくる頃になりました。
さて、前回告知しました投資用不動産のポータルサイト検証ですが、まぁ高利回りを謳っている物件はどこそれ？って感じのローカル線からバス便みたいなのばかりですねぇ。
写真を見ても薄汚れた外壁やら部屋内の写真はないし、兎に角、売る気があるの？、取り敢えずの「釣り」物件？。。キャッチコピーもワンパターンの★or♪付きww、面白いのは検査済証ありますだって！
その中で何十ページも検索していくつか記事にできるものを探したのでご紹介してみますね。
①東京都目黒区駒場 １棟もの 2億6,380万円 満室想定利回り6.25％
・立地は○ 2路線徒歩10分圏内 高台平坦地 前面道路交通量少ない
・間取り✖ 築8年なのに１Rで18～19㎡ 地型悪く部屋が歪
・設備は○ 2口ガスのシステムK、エレベーター、オートロック、モニター付きインターホン
・坪単価✖ この狭さで坪16,400円台は高杉ww 「駒場東大前駅」徒歩1分で22～24㎡で築7年、１Kが坪13,000円台で募集している。
・１Fが店舗だが商圏ではないので、事務所くらいしか利用が見込めない。最上階は2LDK？（表記が1LDKとも）メゾネットで屋上テラス付きなのでここだけは高い賃料は見込める。
多分、東大生を見込んでのマンションだろうが、たしかに東大生の親御さんは士業が多く高年収のため10万円くらいの家賃は余裕だが、1Rでこの広さはNGですよ。
デザイナーズとはいえ、この場所で坪16,500円前後は高すぎますね。かなり強めに見ても坪13,000円くらいでしょう。
そうすると想定年間賃料が300万円以上下がりますので、表面利回りが5％くらいですね。
同じ6.25％を確保するには5,000万円のディスカウントが必要です。
でも、そんなに下げては売らないでしょう。。
②千葉県香取市小見川 １棟もの 5,000万円 満室想定利回り12.31％
・どれだけの業者が取り扱ってるんだ！ってくらいでてきました。
・キャッチが首都圏ってww ほぼ茨城県との県境。
・間取りが3DKだが図面は2DK、こっちが正解らしい。でも形が歪で使い辛いかも。
・満室稼働は嘘ではないらしく、賃貸で検索しても募集されていない。
・想定では込み5万円くらいなので適正な賃料だと思われる。
・近隣にマンションは少ないようである。検索するとアパートがほとんど。
これくらいの賃料だと下振れのリスクは少ないと思われるので、将来的な修繕コストがどれくらいかが肝。取扱業者が多いのは決まらないというよりは業者にとって売り易い物件のためと思われる。
③足立区竹の塚 １棟もの フルリノベ シェアハウス 4億5,000万円 想定利回り11.8％
・共用施設の写真が掲載されていて最近のシェアハウスって感じで設備充実。噂の脱法ハウスなんかじゃない！
・部屋数が79室あり、うち3室は大きめ。
・賃貸料は込み50,000円前後
・トランクルームが32あり利用可
・バスルームは部屋数が多いので4つあるが、平均すると20室で1つは使い勝手がどうか？？
・卓球台が笑えるww 合宿所？温泉宿的なぁ
シェアハウスなので入れ替わりが頻繁にあるが、稼働率は95％は確保可能だろうと思われる。但し、部屋数が多いので入居者属性を見極める必要あり。（事件なんかが起こるとちと大変かな）
近隣一人暮らし用のマンション（BT別）は7万円を超えるので、割安感はあるし、リノベなので綺麗である。
95％稼働でも表面利回り10％を超えるので、見てみる価値はあるんじゃないかな。
④相模原 駅前立地 １棟もの 1億7,000万円 想定利回り10.01％
・駅がほんと目の前
・部屋数22室あり、1K 24㎡で45,000と格安な賃料設定で利回り想定している。
・店舗・事務所が3つあり、１階路面に風俗案内所が入居中（その脇からマンションへと入る。）これがネックかな？
・間取り図面を見ると、平米数の割に部屋は7.5帖と小さ目、キッチンが無駄に広いレイアウト。
・賃貸相場よりはかなり格安。通常この広さだと6万円前後である。
風俗案内所は足元見て賃上げしていきたいところですね。まぁ退去を促す意味でも。賃料は下振れリスクは少ないので、保証会社をガッチリかませて属性無視で満室稼働を目指しましょう。現在は敷金2ヶ月での募集なので敷金ゼロで賃上げする手もあります。指値して少しでも安く手に入れたいところです。
今日は１棟ものをご紹介しました。では、こんなところで、また。
(｀∞´)最後に「大島てる」確認しなければ。。
えーっと、大丈夫ですね。取り敢えず事故物件ではないようです。
