今日は朝方は土砂降りでしたが、午後から晴れてます！
明日の午前０時には台風が上陸するとか、午後には関東直撃とか言われてますが皆様備えは万全でしょうか？
昨日の地震リスクもそうですが、不動産は自然災害によるリスクをマネジメントしなくてはなりません。
でも実際に住む住宅であっても、まずは家賃あるいは価格が最重要で、実際に接客していても気にしない方が多いです。。
まぁ関東は平野部が多いので土砂災害は滅多に起こりません。一部の河川の氾濫（これも治水事業でかなり少ないです。）くらいかな？最近ではゲリラ豪雨によるマンホールからの漏水で道路が冠水しちゃうとかが多い気がします。
これって下水道に想定より多い水が流入することによって溢れちゃうんですよね。
東京は意外とアップダウンがあり、すり鉢状の底に当たる場所（五反田とかね）は降水量がハンパぢゃないとあちこちから雨水が流れ込んで凄いことになります。
明日はどの辺が冠水しちゃうのかなぁ。
以前、実際に車が水没したのを見たことがあるのは代々木駅近くでタクシーが屋根まで浸かっていたのと市川市の原木で軽トラがプカプカ浮いてたくらいかな。
子供の頃、多摩川が氾濫して家が流されているのをニュースで見た記憶はあります。
所詮、投資用の住宅なんて自分が住むわけじゃないんで、関係ねえよ！って方には不要な話でしょうけど。
でも災害によって何か起これば資産の評価が下がるんですから、あえてリスクの高い場所を選ぶ必要もないのかなと。
地震PML値も新耐震設計なのに15％を超えるところは地盤が軟弱なんですよね。軟弱地盤の場合は地盤改良を行なって直接基礎にするか、基礎杭を強固な支持地盤まで打ち込むかなんですが、N値がその境目にあったりすると微妙です。
地盤の強さを知りたい場合はネットで見れます。
ご参考までに
全国電子地盤図です。
では地盤について少し、
All Aboutより
一般的な住宅の地盤としては、洪積層と沖積層の2種類に分かれます。
洪積層は約200万年前から2万年前までにできた地層で、良好な地盤と言われています。
軟岩、締まった砂れき、固い粘土などで構成された丘陵地や台地です。
関東地域では武蔵野台地が代表的です。いわゆる山の手などといわれる高台は、洪積層がベースになっているわけです。
沖積層は、2万年前より後にできた比較的新しい地層です。
十分に締め固められていない土砂が堆積しており、軟弱地盤とされています。
低地や台地の間にある谷筋の周辺が、この沖積層です。
次に地盤の種類を
建築基準法告示の中で、支持地盤までの深さによって地盤の種類を第1種～第3種まで定義しています。
■第1種地盤・・・岩盤や硬質砂れき層などで構成され、第三紀以前の地層によって構成されているものなど
■第2種地盤・・・第1種と第3種地盤以外のもの
■第3種地盤・・・腐葉土、泥土などで大部分が構成される沖積層で、その深さがおおむね30m以上のもの。沼沢や泥海を埋め立てたもので深さが3ｍ以上であり、かつ埋め立てられてから30年経過していないものなど。
このように厳格な建築基準法が日本には存在しますが、それが守られているかは？？？です。
実際に私が取り扱っているエリアの中古戸建てには不同沈下によって家が傾いているものが多いですからww
一戸建てではそこに住む世帯は一世帯か二世帯まででお身内の方ですが、マンションになれば少なくても30世帯、多いところでは100世帯を超える様々な方が住むわけですからまだ安心かなと。
一人や二人は気づかなくても、30～100人いれば「あれっ？おかしいな！」って気づくでしょう。
ヒューザーみたいな会社は今後出てこないでしょうから。
今後30年以内に東海地震や南海トラフ地震が起こりうる可能性は非常に高いそうです。
最近も珍しい深海魚がたくさん網にかかったニュースもありました。
地震・台風・洪水や最近よく起こる竜巻、津波などでも新耐震基準のマンションやビルは倒壊したり流されたり、破壊されたりしていません。
J-REITの物件はビルもマンションも商業施設などもPC造やRC造、SRC造の強固な建物です。
立地条件や利便性だけでなく、自然災害に対しても一般住宅や一般の施設よりも安全性を確保している、万が一の場合でも被害も少ないことなど、もっと世間にアピールできる物件を取得して、そこに住まう安全性＝多少割高な賃料を受けいるられるよう投資法人は努力して欲しいものです。
PML値22.5％を保有しちゃダメですよ！
では、今日はこんな感じで
