今日はお天気もよく、秋晴れの行楽日和ですが、週末は何時もの通り会社に拘束されています。
昨日は休み明けで午後出社だったのですが、午後から契約～家族の再内見やら採寸などで、夕方からは別なお客様の再来～ご案内～申込と気がついたら勤務終了でした。
ブログうｐする時間がなかったです。
ようやく夏場の閑散期も終わり、徐々に賃貸不動産は繁忙期へと向かっていきます。
いよいよ東京は不動産取引が本格化の兆しです。
新築戸建て・中古マンション価格、いずれも前年同期を上回る／アットホーム
不動産情報サービスのアットホーム（株）は27日、同社のネットワークにおける2013年8月期の首都圏新築戸建・中古マンションの登録価格および成約価格データを公表した。
対象は、登録物件が新築戸建て7,763件、中古マンション1,066件。成約物件が新築戸建て1,413件、中古マンションが341件。
新築戸建の平均登録価格は、1戸当たり3,294万円（前年同月比4.7％上昇）。平均成約価格も1戸当たり3,294万円（同 2.0％上昇）と、いずれも6ヵ月連続のプラスとなった。これは東京23区と都下で再び上昇に転じたこと等が要因。
一方、中古マンションの平均登録価格は、1戸当たり2,103万円（同2.3％上昇）と、2ヵ月連続のプラスとなった。平均成約価格は、1戸当たり 2,137万円（同8.2％上昇）と3ヵ月ぶりのプラス。成約の多い神奈川県で、1,000万円台の物件が半数に迫る等、低価格志向により2ヵ月連続の下落となったものの、東京23区で4,000万円以上の物件の成約が伸びたことによる。
神奈川は下落しています、それだけ「東京に住む」というニーズが高まっています。
首都圏“住んでみたい街”、「吉祥寺」が6年連続トップに／MAJOR7調査
首都圏の「住んでみたい街」ランキングは、6年連続で「吉祥寺」がトップ、2位「自由が丘」と3位「横浜」も昨年と同位という結果となった。以下4位「二子玉川」、5位「広尾」、6位「恵比寿」も昨年同様上位にランクインしており、確立した人気が伺える。
トップの吉祥寺は“商業施設の充実、公園・自然の豊かさ”、自由が丘は“おしゃれ、高級感、洗練さ”、横浜は“海への近さ、街並みのきれいさ”といった理由が挙げられた。また他エリアでは「品川」が昨年の24位から13位へと大幅に順位を上げた。その他、「老後に最も住んでみたいと思う街」のトップは「鎌倉」で“歴史がある、自然環境が豊か、海に近い“などの理由で高評価となった。
これって色々な処が毎年発表していますが、前提条件があります。
それは「実際に住むことが可能（家賃や物価、通勤圏など含めて）で住みたい街」です。
本音は「南青山」とか「中目黒」「恵比寿」「麻布」なんかになっちゃいます。でも、現実的ではないのでこうなります。
「自由が丘」は最寄駅として使える若しくは自転車で行けちゃう場所には住めるからです。目黒区自由が丘の住所は高くて一般の方は住めませんし買えません。「横浜」は広すぎて？？横浜駅周辺は都内中心部に近いくらい価格も賃料も高いです。だからこの横浜がどこを指しているかは不明です。「鎌倉」は湘南の鎌倉エリアってことでしょうね。鎌倉市も中心部や海沿いは価格、賃料は高いですよ。
東京や横浜をあまりよくご存知ないと間違った情報になりますよねぇ。
欧州で最大規模の水栓金具メーカーを買収／LIXIL
（株）LIXILは26日、（株）日本政策投資銀行と共同で、GROHE Group S.a r.l.（本社：ルクセンブルク、CEO：David Haines、以下グローエ社）の株式87.5％を、上場子会社であるJoyou AG（本社：ドイツ、代表：Jianshe Cai、以下Joyou社）とともに持分法適用関連会社化した。取得価格は約29億3,500万ユーロ（1ユーロ＝130円で約3,816億円）。
グローエ社は、ドイツを中心に欧州で最大規模を誇る水栓金具メーカーで、世界の水回り市場で最も認知度の高いブランドの一つ。子会社のJoyou社は中国で衛生陶器等の製造・販売などの事業を積極的に展開しており、同国内に4,000ヵ所以上の販売店を有するリーディングカンパニー。
ここの水栓金具はホントいいです！シングルレバーの負荷が絶妙で軽すぎず、重すぎずいいです。新築分譲マンションにはよく使われてます。これじゃない国産金具はチョットね？。新築分譲マンションのパンフでこれとかが使われていたらそのマンションはコストかけてるって感じですかな。他の部材や設備もよーくチェックしてね。
とここまでがちと気になったNEWSです。
では、本題へ。
まずバブル経済とは？聞いたことあるけど、知っているようで知らないかも。
Wikiより
概ね不動産や株式をはじめとした時価資産の資産価格が投機によって実体経済の経済成長以上のペースで高騰し続け、投機によって支えなければならない市場が、投機によって支えきれなくなるまでの経済状態を指す。
土地や住宅、株式など、定価が定まっていない時価資産は、取引のたびに刻々と約定価格を変化させる。時価会計においては、時価資産の資産価値は直近の約定価格に時価資産総量をかけ合わせたものであり、市場における取引価格の変化が会計上、社会全体の時価資産総額を大きく変動させる。
ある資産に対する消費需要が増加し、供給が逼迫する局面においては、資産の買い手数が売り手数を上回り、資産価格が上昇する。資産価格が上昇する局面においては、資産転売による売買益（キャピタル・ゲイン）を求める投資家・金融機関による資産への投資が行われるため、さらに資産価格が上昇する。資産価格の上昇を見越した消費者による駆け込み需要が消費需要を一段と増加させ、時価資産増加による帳簿上の資産増加を要因として、消費に前向きになった消費者による消費需要の増加、投資家による投資需要の増加が発生し、連鎖的に資産価格が上昇するという、資産のインフレスパイラルが生まれる。この時期がバブルである。
一方、資産価格が消費者の購買力を著しく上回った時、もしくは市場における資産供給量が消費者の実需を著しく上回った時、資産の買い手数が売り手数を下回り、資産価格が下落を始める。投資家・金融機関は売買損失（キャピタル・ロス）を避けるためいっせいに資産を売却し、資産価格が暴落する。時価資産暴落による会計上の国民資産急減とさらなる資産価格下落を期待した消費者による買い控えにより、資産需要は急減し、資産デフレ状態に陥る。これがバブル崩壊である。
そして、ミニバブルを含めて不動産が関係するバブルは日本では、
①土地ブーム
田中角栄首相が提唱した『日本列島改造論』により、日本列島を高速道路・新幹線・本州四国連絡橋などの高速交通網で結び、地方の工業化を促進し、過疎と過密の問題と公害の問題を同時に解決するという施策から開発の候補地にあげられた地域では土地の買い占めが行われて、地価が急激に上昇した。
1972年（昭和47年）1月から1973年（昭和48年）11月オイルショックによる景気後退までの期間。
②バブル景気
バブル景気は、1986年（昭和61年）12月から1991年（平成3年）2月までの51か月間に日本で起こった資産価格の上昇と好景気、およびそれに付随して起こった社会現象である。
要因はバブル景気の引き金になったのは1985年のプラザ合意とされている。当時、ドル高による貿易赤字に悩むアメリカ合衆国はG5諸国と協調介入する旨の共同声明を発表した。これにより急激な円高が進行。1ドル240円前後だった為替相場が1年後に1ドル150円台まで急伸した。元大蔵省財務官の榊原英資は、日本と西ドイツがアメリカのドル安政策の標的にされたと著書の中で述べている。これにより、
中曽根内閣は貿易摩擦解消のため、国内需要の拡大を国際公約し、これまでの緊縮財政から一転、公共投資の拡大政策を執った。これにより、景気が刺激された。
また中曽根税制改革により法人税が42%から30%へ、所得税最高税率が70%から40%に引き下げられるとともに物品税も撤廃され、可処分所得はその分増大して土地や株式の購入に向かったため、土地価格や株価が高騰した。
急激な円高によるデフレ圧力にもかかわらず日本銀行は当初、公定歩合を引き下げずに据え置くとともに、むしろ無担保コールレートを6%弱から一挙に8％台へと上昇させるという「高目放置」路線を採った。そのため、一時的に非常な引き締め環境となり、その後数年のインフレ率の低下を招いた。一方、翌年以降は緩和へと転じ公定歩合を2.5%まで引き下げ、その後も低金利を続けたが、この金融緩和政策は当時国際公約と捉えられており、これが継続されるとの期待が強固であった。インフレ率の低下と低金利政策維持への期待によって名目長期金利は大きく低下し、このことが貨幣錯覚を伴って土地や株式への投資を活発化させた。
これらの要因が重なって日本では投機熱が加速、特に株と土地への投機が盛んになった。なかでも「土地は必ず値上がりする」「土地の値段は決して下がらない」といういわゆる土地神話に支えられ、転売目的の売買が増加した。地価は高騰し、数字の上では東京23区の地価でアメリカ全土を購入できるといわれるほどとなり、銀行はその土地を担保に貸し付けを拡大した。資産価格高騰は資産保有者に含み益をもたらし、心理的に財布のひもを緩める資産効果によって消費が刺激され、景気の過熱感を高める効果もあった。また、1986年から日本企業の欧米企業に対するM&Aがかなり進められた。
1987年に入ると現象は経済全体に波及し、土地に対する需要が高い限り決してこの景気は終わらないという楽観論が蔓延した。特に株式は1987年10月に起こった米国ブラックマンデーによる世界同時株安の影響を世界で最初に脱出し、高値を更新したことから日本株に対する信任が生じた。その後、投機が投機を呼ぶ連鎖反応が起こり、一方ですでに地価や株価は収益還元法などで合理的に説明できる価格を超えて高騰しており、日本経済はいつ破裂してもおかしくないバブル経済に突入していた。そもそも日本の人口増加率が低下し、2007年から2008年には人口が減少に転じると予想されたことから、土地の需要がこのまま持続・増加するはずが無いとの指摘もあったが、政府の「世界の中心都市としての東京は今後も発展を続け、オフィス需要は拡大しつつあり、これに対して供給はまだまだ不足している」とする見解をはじめとする強硬な反論が幅を利かせていた。
もともと、地価が上昇した場合はその上で操業している賃貸の工場やビルの収益率が低下するため、土地を売却し債券などを購入することが合理的になる。この結果、高騰した土地の上で経営が成り立つ産業だけが立地することになり、やがて価格は均衡する。しかし、日本においては土地資産などの計上が簿価で行われていたため、名目的に収益率は変わらずに土地を持ち続けることが正当化された。加えて、簿価と時価の差額が含み益をもたらし、担保価値の上昇という形で資金を導入して経営を拡大する方向に動いた。損失を出してもいざとなれば含み益を用いて解消できるとして経営の多角化を進めたりハイリスクな事業を展開する、放漫な経営で損失が出ても重大に受け止めないなどの例もあった。この動きの中で、日本企業は収益率を高めるのではなく総資産を増加させることを第一義的な目標とするようになった。
結果、以下のような社会現象が見受けられた。
地価高騰
大都市等の優良な土地の高騰にとどまらず、収益の見込めない遠隔地の土地もリゾート開発を名目に相当の値段で取引された。こうして得た土地を担保に、巨額の融資が行われた。インカム・ゲイン（土地の有効活用による収益）ではなくキャピタル・ゲイン（将来地価が上昇することで得られるだろうと見込まれる値上がり益）を目的とすることが多かった。
土地を担保として融資を行うに際しては、通常は評価額の70%を目安に融資を行うが、将来の土地の値上がりを見越して過大に貸し付けることも珍しくなかった。破綻した北海道拓殖銀行では120%を融資した事例もある。単一の物件に複数の担保をつけることも行われた。背景には、金融機関の貸出競争が激化する中、潤沢な資金をとにかく運用する、貸付に回す、という金融機関の姿勢もあった。この融資の一部は後の地価下落（担保価値が低下）によって不良債権となった。
道路用地の取得価格も高騰し、新東名高速道路などの建設に要する資金の増大を招いて、日本道路公団の経営圧迫の一因ともなった。高価な土地が障害となって、地方公共団体の公共事業が進められなくなる事態も生じた。
これはねぇ、田舎の山林や原野を買い漁ってましたからww しかもキャッシュですよ！ジェラルミンケースに札束詰めて、車のトランクに何個も積んで行くんですから。。
もう、映画の世界ですよね。
地上げ
潤沢な資金を背景に大都市の再開発の動きが活発になった。都心の優良地区には、地権が細分化された上に借地借家が多数混在し、権利関係が複雑に絡んでいるケースがあった。日本においては、借地借家法によって借主の権利が保護されていたため、土地をまとめて大規模開発をするプロジェクトは必然的に推進が困難となった。そのため、大都市周辺の土地取得のため、大手不動産会社を代表したり、依頼を受けた地上げ屋（主に暴力団員）の強引な手口による「地上げ」が行われるようになり、社会問題となった。
しかし、計画を完遂できないままにプロジェクトが中止されるケースも多数生じ、バブル崩壊後には往々虫食い状態の利用しにくい空き地が残されることとなった。これらの空き地は「バブルの爪あと」などとも呼ばれる。
地上げ対象になった不動産の所有者は悲惨でしたね。連日昼夜を問わず「売れ！」って催促され、脅されてしまいにゃユンボが突っ込む、ダンプが突っ込む火をつけるですから。精神異常をきたした方もいたそうです。
住宅高騰
高級マンションの代名詞的存在とされていた広尾ガーデンヒルズ地価上昇は、地価の高い都心の戸建て住宅や高級マンションだけでなく、都市近郊にさえ適当な戸建住宅を取得することを困難にした。日本のような戸建主義的な都市構造において、いずれは戸建住宅を取得することが人生の夢・目標の一つであるとされ、それを動機として貯金に励むことも行われていた。しかし過度の地価上昇を見て、これ以上値上がりする前に一刻も早く住宅を取得するべきだと考える人も増え、その行動は、また、地価上昇に拍車をかけた。あまりにも住宅が高騰して、平均的な収入では最早購入するのが不可能な域に達すると、二世代ローンも登場した。本人の資力で支払きれないところを、その子の資力をもって補うものである。
地価・住宅高騰と共に相続税も無視できない額に増えた。特に、長年のローンを組んで余裕が無い状況で相続が発生すると、支払うべき相続税を用意することができずに困窮することもある。これに対応するために、親類縁者の若者を養子にして一人当たりの相続額を下げて相続税を節約する手法が採られたり、変額保険を利用する節税手法が利用された。しかし、バブル崩壊後は資産運用の計画が狂い、窮地に追い込まれる契約者もあった。
兎に角、電話だけで全国各地から買いの注文が入ってました。営業は売り込まなくても売れた時代でした。二割以上の自己資金が無いと断られていた時代です。都心は庶民には手が出ない状況でした。でも、郊外の建売も悲惨でした。バス停を移動してきて、バスが通ってるって騙された老人が買い替えに来たっけ。。買い換えできないんだよね。残債あってさ…
住宅すごろく
地価上昇を前提とした住宅取得のモデルも提示された。若いうちに小さいながらもマンションを取得し、それを下取りに出して順次条件の良いマンションに買い換えれば、最終的には望む戸建ての住宅を手に入れられるとされ、「住宅すごろく」とも言われた。単に貯蓄をしていては住宅高騰に決して追いつけないが、マンションを資産として購入しておけば価格上昇が見込めて有利である、と説かれた。しかし、バブル崩壊後は物件を見極める目も厳しくなり、単にマンションであることでは資産価値を認められなくなった。事実上資産価値の無くなった都市近郊のマンションに対する多額の支払いが残り、負債を抱えて身動きが取れないケースもある。
他方、あまりにも高騰した住宅の取得を早々に諦め、収入を貯蓄することなく、高級車などの耐久消費財などの購入に充てる刹那（せつな）的な動きもあった。これは、さらなる消費の過熱と貯蓄率の低下に繋がった。
地価高騰を見て賃貸住宅の家賃も高騰し、結局都心から離れた土地へ移転を迫られ、通勤時間が長くなるという状況も生まれた。これら地価高騰と住宅問題は当時の日本政府の懸念事項であり、後の地価抑制政策に繋がり、信用構造を圧迫することになった。
米国のサブプライムローンのようですね。実体経済と乖離した不動産価値上昇を当て込むところが…
このように資産を用いた経済活動によって生み出される収益ではなく、資産そのものの値上がりにより利益を得ようとする手法は、資産価格が高騰するほど困難になる。やがて資産価格が高い水準で均衡すると、その時点で資産を保有していた者はもはや値上がり益を得られない。
そして、高値均衡を維持できず、価格が下落に転じると、それまでの歴代の所有者がそれぞれ利益を得たのに対して、最終的な資産保有者はその分の損をまとめて被ることになる。このように、資産価格の上昇を維持することが困難になるにつれ、資産取引は次第に「ババ抜き」の様相を見せ、ますます資産価格の維持が困難となる。
崩壊
1990年3月に「土地関連融資の抑制について」（総量規制）に加えて、日銀による金融引き締めは完全に後手に回ったため急激なものとなり、信用収縮が一気に進んだ。
信用崩壊のさなかにおいても金融引き締めは続けられ、経済状況を極度に悪化させた。
前年に導入された消費税も経済実態に鑑みると導入が遅すぎたと言え、結果的に景気に悪影響を及ぼした遠因と考えられている。
水道の蛇口を閉められたらねぇ。そりゃ崩壊するでしょ、でも歯止めが効かなくなっていましたからね。傷口がこれ以上広がらないように？と言うよりは上流はもう既に儲けたと、もう今から手を出しても旨みが無いので下流の下々が浮かれているときにスパッとね！
長くなったので、今日はこの辺で。
