今日、関東地方は冷たい雨が降っています。
一雨ごとに寒くなってます。寒ぅ((((；ﾟДﾟ))))
昨日の記事で10月1日に国土交通省から発表された平成25年11月25日施行の改正耐震改修促進法について触れましたので、もう少し詳しく書いてみたいと思います。
その前に、宅地建物取引における重要事項説明について。
賃貸あるいは売買において契約前に取引当事者に対して契約上重要な事項を説明することをいう。
この説明書が重要事項説明書（通称35条書面）で、宅地建物取引主任者の免許提示を受けた上で説明を受けなければなりません。
これも20年以上前は、免許も提示せず取引主任者以外が説明したりもしてました。専任の取引主任者が名義貸しだったりもね。
また、この書面の内容も法改正とともに追記・説明事項が増えました。
で、今は説明義務がない（該当しない）場合でもフォーマット上、記載されてるのでサラッと説明します。
・土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律
・津波防災地域づくりに関する法律
・建築物の耐震改修の促進に関する法律に規定する耐震診断を受けたものであるときは、その内容
これらは賃貸・売買共通ね。
売買のみ記載
・住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるとき
・瑕疵担保責任の履行に関する保証保険契約の締結時の措置の概要
賃貸のみ記載
・借地借家法に規定する長期定期借地権、定期建物賃貸借の設定、もしくは高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定する終身建物賃貸借をしようとするとき
他にもありますが、法改正によって追記されたものです。
裏を返せば、ヤバい事実を隠して取引していたってことですね。
そして、耐震改修促進法ですが、これはそもそも1995年1月に発生した「阪神・淡路大震災」において多数の建物が倒壊し、その中で旧耐震基準の建物が99％であったと。
この震災で亡くなられた5,502人のうち、建物倒壊による圧迫死によるものと推定される人の数が4,831人（全体の88％）もいたので、こりゃあかん！と同年12月には施行されました。
でも、その後何度か改正されているんですが、どうにも国の目標に届かない、進捗が遅れているので、また改正した次第です。
今回の改正のポイントはというと、従来はある一定の「特定建築物」が対象でしたが、その適用範囲が広がりました。
①住宅と小規模建築物はこれまで対象外でしたが、今回の改正により努力義務（指導・助言）が生じました。
②「特定建築物」って何？って感じでしたので「特定既存耐震不適格建築物」って名称に変わりました。
③努力義務には上記の他に「指示・公表」があり、避難経路の沿道建築物が追加されました。
④更に「要安全確認計画記載建築物」という分類が追加され、実施・報告義務、耐震診断結果の公表がなされます。
③と④の違いは、③は所管行政庁が耐震診断・改修の指示ができて、それに従わなければ、その事実を公表できるのですが、④は該当したら直ちに耐震診断しなさい、結果を報告しなさい、その結果を公表しますよ。ってことです。
また、現在、日本建築防災協会や各地方公共団体が独自に、耐震性のある建築物である旨の表示制度を創設しています。
今回の耐震改修促進法改正では、耐震診断や耐震改修により現在の耐震基準と同等の耐震性を持つと確認された建物に対し、所管行政庁が、建築物の地震に対する安全性に係る認定をすることができるようになりました。
この認定を受けた建築物（基準適合認定建築物という）については、敷地や利用に関する広告などに、この認定を受けている旨を表示できるようになります。
これは結構痛い話ですよね。
今のところ、不特定多数が出入りする大きな建築物ってことで、ホテル・旅館が戦々恐々らしいですが、③ですよね、不動産投資やREITに該当するかも知れないのは。
避難経路上の沿道建築物にはビルやマンションは結構ありますからね。特に都心のようなところではペンシルビルが多いですから。
認定を受けたら広告などに表示できるようになるのも影響ありますよね、REITは元々耐震診断してるから認定とりにくるでしょうね。
あれ？そういえばどこかのREITで旧耐震ビルでPMLが20％overってあったよなぁ。
あれ「特定既存耐震不適格建築物」ってなったらどうするんだろうね。
テナントだって退去するだろうしさ。
旧耐震で利回りがいいマンションやビルのオーナーさんはどうするのかな？
では、また。
