最近、区分所有の事務所や店舗の広告を見かけるので、色々と調べてみました。
区分所有の店舗や事務所の販売が最近、東京で見かける理由は、いくつか考えられます。
一つは、コロナ禍によるテレワークの普及で、オフィスの需要が減少し、賃料が下落したことです。
これにより、オフィスを借りるよりも買う方がコストパフォーマンスが高くなったという見方があります。
もう一つは、区分所有オフィスは資産としての価値が高く、出口戦略において有利であるという点です。
区分所有オフィスは、管理がしっかりしていれば築年数が経過しても資産価値を維持できますし、売却する際にも個人向けの需要があるため、市場性が高いと言えます。
また、区分所有オフィスは比較的安価で始められるため、初心者や会社員などにも人気があります。
以上のことから、区分所有の店舗や事務所の販売が東京で見かける理由は、コロナ禍によるオフィス需要の変化や資産性の高さなどが挙げられると思います。
◯区分所有物件の地域差
東京以外でも区分所有の店舗や事務所の販売は見られますが、地域によってはその傾向や理由が異なる場合があります。
例えば、大阪では、コロナ禍でテナントの入れ替わりが多くなり、空室率が上昇したことで、区分所有オフィスの需要が高まっています。
また、福岡では、人口増加や都市機能の集積に伴って、区分所有オフィスの価格が上昇しており、投資家や自社用の需要が高まっています。
このように、地域によって区分所有オフィスの市場環境は異なるため、購入を検討する際には、その地域の特性や動向を把握することが重要です。
◯区分所有物件の購入方法
区分所有オフィスを購入する方法は、以下のようなステップになります。
1. まず、自社のオフィスとして使用するか、投資用として賃貸するか、目的や予算に応じて保有方法を決めます。
区分所有オフィスは、自社で使用する場合にはスペースコストの削減や売却可能資産の取得などのメリットがありますが、賃貸する場合には安定した収益や流動性の高さなどのメリットがあります。
2. 次に、区分所有オフィス物件を探します。インターネットや不動産会社などを利用して、自分の希望に合った物件を見つけます。
区分所有オフィス物件は、一般的なマンションやアパートと同じように、立地や築年数、設備や管理状況などをチェックする必要があります。
3. 物件を見つけたら、現地で内覧を行います。内覧では、物件の状態や周辺環境を確認するとともに、管理組合や管理会社の対応や運営状況なども把握します。また、物件の価格や購入条件なども交渉します。
4. 内覧後に物件を購入することを決めたら、申込書を提出し、仮契約を行います。
仮契約では、売買契約書の内容や引渡し日などを確認し、手付金を支払います。手付金は通常、物件価格の5～10％程度です。
5. 仮契約後に本契約を行います。
本契約では、売買契約書に記載された内容に従って残金を支払い、登記手続きを行います。登記手続きでは、不動産登記法に基づいて、物件の所有権移転や抵当権設定などを公証役場で行います。
6. 登記手続きが完了したら、引渡しを受けます。引渡しでは、物件の鍵や設備の動作確認などを行い、引渡し証明書にサインします。
これで区分所有オフィスの購入が完了します。
以上が区分所有オフィスを購入する方法です。区分所有オフィスは都心の商業地にある中規模ビルを各フロアに分割した新しい不動産保有の形です。自社で使用する場合も賃貸する場合も様々なメリットがありますが、物件選びや契約手続きには注意が必要です。不動産会社や専門家に相談しながら、自分に合った区分所有オフィスを見つけてください。
◯区分所有物件のリスク
区分所有の権利書と反社会的勢力によるリスクについて、過去に衰退した経緯と現在の状況。
過去に衰退した経緯は、以下のようなものがあります。
区分所有の権利書は、建物の一部を所有することを証明するもので、不動産登記法に基づいて登記されます。
しかし、区分所有の権利書は、建物の外観や内装などの具体的な内容を示すものではなく、建物の面積や位置などの抽象的な内容を示すものです。
そのため、区分所有者が実際に使用する部分と権利書に記載された部分とが一致しない場合があります。
例えば、区分所有者が増築や改築を行った場合や、隣接する区分所有者と部分を交換した場合などです。
このような場合、区分所有者は権利書を変更する必要がありますが、その手続きは煩雑で費用もかかります。
また、他の区分所有者や管理組合の同意が必要な場合もあります。
このように、区分所有の権利書は、区分所有者の自由度を制限するというデメリットがあります。
反社会的勢力によるリスクは、区分所有者や管理組合が暴力団員やその関係者から脅迫や恐喝などの被害を受けることです。
反社会的勢力は、区分所有物件を事務所や資金洗浄の手段として利用したり、管理組合から不当な金銭を要求したりすることがあります。
このような被害に対しては、警察や暴力追放運動推進センターなどと連携して対処する必要がありますが、それでも解決しない場合もあります。
また、反社会的勢力に関わることで、区分所有物件の価値が下落したり、他の区分所有者や近隣住民とのトラブルが発生したりすることもあります。
このように、反社会的勢力によるリスクは、区分所有者や管理組合の安全や財産を脅かすというデメリットがあります。
以上のように、区分所有の権利書と反社会的勢力によるリスクは、区分所有物件の魅力を減少させる要因となりました。
現在の状況は、以下のようなものがあります。
区分所有の権利書に関しては、不動産登記法が平成30年4月1日から一部改正されており
区分所有者同士で専有部分を交換する場合や増減築する場合においても、管理組合総会で全員一致で決議すれば登記変更手続きが可能になりました 。
区分所有者同士で専有部分を交換する場合や増減築する場合においても、管理組合総会で全員一致で決議すれば登記変更手続きが可能になりました 。
区分所有者が専有部分の一部を他の区分所有者に譲渡する場合や、管理組合が共用部分の一部を区分所有者に譲渡する場合においても、管理組合総会で全員一致で決議すれば登記変更手続きが可能になりました 。
このように、区分所有の権利書の変更に関する手続きが簡素化され、区分所有者の自由度が向上しました。
反社会的勢力に関しては、各都道府県が暴力団排除条例を制定しており
区分所有者や管理組合は、暴力団員やその関係者に対して、区分所有物件の使用や入居を拒否したり、契約を解除したりすることができます 。
区分所有者や管理組合は、暴力団員やその関係者から不当な要求を受けた場合には、警察や暴力追放運動推進センターなどに相談したり、裁判所に仮処分命令や差止請求を申し立てたりすることができます 。
このように、反社会的勢力からの被害を防止するための法的な措置が強化され、区分所有者や管理組合の安全や財産が保護されました。
以上のように、区分所有の権利書と反社会的勢力によるリスクは、現在では改善されていると言えます。
しかし、それでもまだ問題が発生する可能性はありますので、区分所有物件を購入する際には、権利書の内容や物件の履歴などを十分に確認することが必要です。
また、管理組合としては、反社会的勢力の排除のための方針や規約を明確にし、必要な場合には専門家や関係機関と連携することが重要です。
まあ、自分の知っている限りでは、区分所有の店舗や事務所は転貸や転がされちゃうとねぇ。
賃貸と違って縛りが緩いので本当の雑居ビル
（多種多様な業種が混在するビル）
になりますし、まあ反社のフロント企業が借りちゃうとね…それで衰退したはずだったんだがなぁ。
