昨日は購入して管理委託ってところまで書いたので、その続きをと思ったんですが…。不動産を購入するにはどこから買いますか？
普通は不動産会社から！ですよね(笑)
では、どんな不動産会社から買うのでしょう。不動産会社＝宅地建物取引業者ですが業務内容は様々です。
購入だけではなく、管理・売却も考えて見てみましょう。
①家族経営の不動産業者 駅前若しくは全然アクセスが悪いところにあったりします。免許の書き換え番号が（10）を超えているような老舗が多い。主人と奥さんorご主人と息子ってパターンが多い。元は地主一族なので周辺地主と幼なじみや先輩後輩の間柄であることも多く、二代三代と付き合いのあるところもある。その伝でアパートの管理と客付、建築相談や相続の際の売却相談話が舞い込む。一見さんは値踏みされることも屡々。二代目以降のボンクラ家主だと建築・リフォームや賃貸サブリースでガッツリ抜かれることも！賃付業者（仲介業者）への対応が横柄で、嫌われていることもよくある。あと盆暮れは長期で休業。（空室が埋まらないのはこれが理由の場合も有り。）売賃両方取り扱いってところがほとんど。投資用は地主が手放す、一棟売りアパートの情報を持っていることも。でも集客力がないので専任だけ付き合いでもらって、レインズに乗っけて自らは客探しはしない。
②①と似ているが発生過程が違う、家族経営の不動産業者 元々は工務店。地主の建築請負から管理を委託されるようになり、宅建免許を取得し不動産業者の二足のわらじってパターン。①と違いボッタくらなくても利益が出るので、質の良いアパートが多い。また建てた面子もあるので手抜きはしない。設備管理はお得意で仕事柄、業者を叩くのもうまい！客付がメインではないので①ほど仲介業者への対応は悪くなく、商売人なんでとても腰が低い場合もあって業者への評判は良いケースが多い。売買はあまり得意ではないケースも。
それ以外は①と同様。
③売買仲介不動産会社 駅周辺にある。営業マンは新人からベテランまで。取り扱いはエンド向け戸建て、マンションがメイン。投資用は知識がない営業マンが多い。賃貸や管理もやっているのはチェーン店化している中堅クラスから大手のみ。このタイプだと投資用不動産の知識がある場合もあり。売却相談は専任貰えるかに拘る！一般仲介ではやる気なし。一棟もので売価が高くないとやりたがらない。
④投資用専門不動産会社 セミナー開催がメイン。セミナーに参加したお客に売りつけようと虎視眈々！セミナーで投資用不動産=儲かるの暗示が効いてるうちに、畳み掛けるように営業トーク炸裂！迷っている客には「こんなチャンスを逃すなんて‥」と捨て台詞。紹介物件は買取or委託物件のみ。講師を先生と呼び、先生がおすすめの物件だと押しの一手、この辺からはもう宗教の世界。客付・管理まで見てくれるところとオーナーチェンジ物で売ったら終わりのところもあるので注意！確定申告の手伝いもどこまで面倒を見てくれるかは不明。
リノベなら長期保有で運用が前提だが、その他は安さと高利回りだけをプッシュしてくる。
⑤新築投資マンション業者 パンフレットがやたら豪華。一冊いくらってくらいお金を掛けている。東京都内だと地方資産家狙いなのか、東京タワーやスカイツリー、渋谷駅前スクランブル交差点、六本木ヒルズなど東京を象徴する写真がこれでもかってくらい何ページも使われているが、実際の所在地は全然ちがう所だったりする。
電話でアポ取り、全国どこへでも営業マンが馳せ参じる。一応内覧会はやるので、わざわざ地方から出てくるオーナーも。老舗だと子会社に管理会社を持ち、管理もそのまま受託。客付が悪いとオーナーからのクレームが多いので、管理は売買営業に不満が充満しているけど会社を支えているのは売買部隊なので逆らえないのがストレス。そのはけ口か？仲介会社への対応が悪いねーちゃんが多い会社もある。それで益々客付が悪くなる悪循環に。
こんなところが個人で購入する所かなぁ？
いやぁ、今このブログを書いていたら、売買担当の営業から（現在不動産会社に勤務中ですww）投資マンション購入でお客様が来ているって内線が入り、接客してきましたが… 購入予定のワンルームマンションは？？3点UB、17㎡弱で徒歩11分ww。とてもぢゃないがお勧めできませんでした！なんだか購入を決めているようでしたが取り敢えず息子を実需で住まわせるらしいです。現在表面利回り12％強だけど、管理費込み33,000円はこれからまだ下落しますからねぇ。
目的と出口がわからないので、人の営業の邪魔はできませんからね。
ちょっと話が脱線しましたので元に戻してと。
では、法人（ファンドや企業）では単戸買いはないので、一棟買い（三割四割の部分取得もある）はどこから買うのか？
売主から直接購入することが多いです。不動産系だと系列会社からね。
ファンドは利益の最大化を謳っているので、Jリートでは利害関係者間取引とかは全て開示して利益相反がないかコンプライアンスチェックしてます。
でも不動産価格は定価がなく、指標は地価公示とか路線価とかあります。また鑑定士による鑑定評価もありますが実勢価格や取引事例はクローズドの相対取引なので当事者しかわかりません。Jリートは目論見書で開示してますが一部はクローズドです。
登記簿謄本や信託原簿も添付資料にはないです。
実際にファンドにいた時に売却で？？？とか今春の法人賃貸仲介でファンド物件の登記簿謄本を見て！！！とか、Japan REITで、ある投資法人の資産売却先が？？？ってのがあります。
何故か資本金の少ない不動産会社が10億円を超える物件の売却先だったり（その後転売）、売主だったりね。
後付けの仲介？or一時取得の売主？みたいなのもあります！
とことん調べたら過去の取引ですが、開示されている取得先と登記簿上の売主が違う！ヾ(・∀・；)ｵｲｵｲとかね。
前々回かな？鑑定価格が鑑定会社によって異なり、鑑定価格の高い方を採用すると書きましたが、報酬をもらっている以上、委託者には逆らえないんですよね。
コンプライアンス委員会の構成員は投資法人の社員と役員ですし、コンプライアンスオフィサーも社員です。監査法人だってその報酬で食べているわけですから。。
監査法人はカネボウの粉飾決算とかで解散まで追い込まれたので、監査に対して意見書を述べることができない重大な疑義があれば他にも監査を請け負っている企業があるので信用を毀損しないよう自ら降りますけど、社員はねぇ。職を失うわけですから。。
コンプライアンスもコーポレートガバナンスもサブプライムローン破綻までは疑問符がいっぱい付いてましたね。
この辺の事もあるので、Jリートは投資法人の母体会社をチェックする必要があります。親会社の信用を毀損するようなことは出来ないって前提ですけど。
また、不動産ブローカーって耳にしたことありますよね。2004年頃は都内でも沢山蠢いていました。たしかに情報網は持っています。ただ、売り側オンリーとか、買い側オンリーとかでしたけど。会社に雇われていると手数料報酬はほとんど会社に搾取されるので、情報網のある人は単独で高額取引に一枚噛んで報酬をがっぽり稼ぐので不動産取引が活性化するとまたぞろ出てきますかな。
このあたりもアンダーグラウンドな世界なので表には出てきませんし、ファンドはブローカーから購入することはありません、表向き。
一社～二社の不動産会社を噛ませて取引します。おいしい話には何人も群がってきますので大変です。ブローカーではなくて口利きだけで報酬をせしめる輩もいますけどね。
でも市場取引における適正と思われる価格（手数料含めて）の取引であれば情報の出処は詮索しません。方法は別として良質な物件が手に入ればいいんですから。
ニューシティみたいに池袋のタワーを相場を無視したような価格で取得しなければ監査法人も疑義は唱えないでしょうから。
Jリートでは開示資料で以下を日頃からチェックしてください。
・「資産運用会社における重要な使用人の変更に関するお知らせ」
・「監査法人の異動に関するお知らせ」
です。
投資の失敗やコンプライアンス違反などは前者、決済に関して疑義がある場合は後者がIRで開示されますので。
次回は管理会社についてもう少し書きますか！では。
