まだまだ暑い日が続いていますが、今日から９月に入りました。まだ夏って感じですけどね。
では、今日の記事は管理会社についてです。
不動産の賃貸管理会社ってどのくらいあるのでしょう？
全国賃貸不動産管理業協会に所属する会員数は5,535件です。東京だけでも1,000を超える会社があります。また、全国や地域で拠点を持っている管理会社もありますので、事業所数はもっとあります。
管理内容も様々ですので、管理を委託する際には探すの面倒だなぁって感じです。
そこで、週刊 全国賃貸住宅新聞って業界紙があるんですが、これのNET版で全国有力管理会社データブックというのが閲覧できます。サービス内容もアイコンでわかりやすくなっていますし、HPへのリンクと所在地も載っていますので、お探しの際はコチラを利用してみてはいかがでしょうか。
普通に「賃貸不動産管理会社」って検索すると、やらせのランキングブログが一番最初にきちゃうんで気をつけてくださいね。（誰が書いているのかも不明で、明らかに金貰ってるねってブログです。）
また、同じ全国賃貸住宅新聞のサイトにランキングってあるんですが、現在は工事中です。直近のデータがあるのは平成18年ですので、ちと古いんですが。
それほど順位に変動はないと思われるので、一部ここに載せてみます。ちなみにこれは管理戸数の順位です。
➊大東建託 406,635戸
➋積水ハウス 361,641戸
➌レオパレス21 355,483戸
➍スターツグループ 169,935戸
➎ミニテック 162,024戸
➏ハウスメイト 152,269戸
➐大和リビング 141,848戸
➑エイブル 128,157戸
➒タイセイハウジー 119,825戸
➓東急不動産G 79,993戸
多分、ハウスメイトは管理戸数が伸びているので、その辺は順位が入れ替わっているかも知れません。
でも、この上位10社は単戸ものは引き受けてくれません。全て一棟ものです。
➊～➍、➏、➐は地主さんの土地活用で建てた自社物を管理してるだけです。
積水と大和は農協通しで、建築してますので。
ミニテックとエイブル、タイセイハウジーは個人大家さんの一棟ものを引き受けてくれます。
東急不動産グループはほとんどファンド物件の管理です。
結局、単戸ものの投資マンションはどこかの投資マンション販売の子会社に頼むしかないようですね。又は、地元の不動産屋さんね。札幌の常口、名古屋のニッショー、福岡の三好不動産のように地場で有力な管理会社のあるところもありますが…
昨日も記事にしましたけど、地場の不動産屋さんだと管理はほとんど片手間です。
では、管理会社の収益を考えてみましょう。
一般管理費（賃料またはプラス管理費の5％）、礼金の50％、更新料の50％、家財保険料からのマージン、鍵交換費用の上乗せ分、清掃リフォームのバックマージンが主な収益源です。
あと、大手管理会社だと除菌消毒費用とか24時間管理サービスなんかを入居時に徴収してそこからバックマージンとかね。
これは15年くらいまでのモデルケースです。
今では礼金が受領できなくなってきたのでここの部分は大家さんから1ヶ月頂戴するとか、フリーレント期間を貰って、早期客付で賃料から捻出するとかします。滞納督促は保証会社を利用することでその部分の人件費を浮かし、更に保証会社からマージンを貰うことで一石二鳥ってことです。
でも、たいして儲からないでしょ。
10万円の家賃（管理費込）でも、1ヶ月5,000円ですよ、年間でも60,000円！後はぜーんぶスポット的な収入です。
更新料を除けば、入退去が無いとそれすら入らないんです。
だから、京都で更新料の裁判がありましたが、絶対に貸してる側が勝つだろうと。あれで更新料が不当だってなったら管理会社がかなり潰れたと思いますよ。
Yahoo知恵袋で管理手数料が3.8％で高い！って話がありましたが、そこをケチるならご自分で( ^ω^)_凵 どうぞってことです。
では業務はどんなものがあるのか？
募集図面作成、アットホーム＆レインズへの掲載、エリア仲介会社への募集協力依頼、内見手配（鍵委託、内見用鍵の設置）、入居申込受付、入居審査、契約書・重説作成、家財保険契約書作成、クレーム処理、退去通知受領、退去立会、入出金管理、督促通知、更新通知・確認、清掃・リフォーム手配、原状回復仕上がりチェック、オーナー報告、オーナー請求業務などなど。
この業務量で月額5,000円でやりますか？更新入退去の業務も含んでいるので、2年更新、3年目退去で考えてみても月額10,000円くらいですわ。。東京で一人の人件費が300,000円としたら一人50戸くらいみないと割に合いませんね。
単戸ものだと500戸管理して10人程度ですので、これでようやく会社になるかな？ってところでしょう。
一棟ものだとこれに清掃業務と設備の維持管理費から収益が生まれます。
一棟物の大家さん？清掃頻度はどれくらいですか？まさか週一回ではないでしょうね。
入居者が管理費または共益費名目で支払っている対価として、清掃管理が行き届いていると感じる清掃頻度は週二回以上ですよ。週一回の清掃では管理されていない物件と感じるそうです。
覚えておいてくださいね。
分譲賃貸マンション＝投資マンションでは日勤管理で週５回は清掃しているんですよ、共用部とゴミ捨て場を。最近は週３回とか清掃頻度を落としてきていますけどね。
管理もやっていた身としてはこんなところも理解した上で、管理会社と付き合っていただきたいものです。
では、また。
