昨日は資産運用会社について内情を少し書きましたが、不動産投資には様々なプレイヤーが存在します。そしてそのプレイヤー毎に特性があります。
まず、賃貸経営に投資する人ってどんな人（会社）なんでしょう？
都心に限定しなければ
・地主さん＝遊休土地を所有。貸家建付地にすることで税制優遇が受けられるので、場所が良ければインカム期待だが空室保証があれば税金対策にもなるので、土地活用の名目で高い建築コストでも建てちゃうお人好し。
でも農地で市街化調整区域だと建てられないケースが多くて、細々と農業を営む。
・OLさん＝可処分所得が男性のサラリーマンより多い方が、賃貸は自分のものにならない！年間何百万ってお金を捨てているのと同じですよ！自己使用しなくなったら貸せばいい！ってトークに引っかかり購入して賃貸しする。
悲惨なのは結婚後、新居購入時に返済比率が不足して離婚するケースも！購入時に将来的な融資枠については説明しないからね。
・一般サラリーマン＝所得が上がってくると単身では税金が高く節税できないところや「資産を保有する」って響きに釣られて購入。あなたの資産＝ローン（借金）ですよ！新築投資マンション購入が多い。いざ運用し始めると、毎月の手出し（持ち出し）にびっくり！
・大手企業管理職＝どこで調べてくるのか？投資話がわんさかくる。月々の手残り＝自分の小遣い目的と節税効果で始め、家族にも将来的に資産を残せるので追加購入することもよくある。でも、ほとんどが妻に内緒で購入。しかも愛人を住まわせちゃうケースも。
・公務員＝田舎で諸物価が安くても年収が700万円を超えるので余裕あり、しかも低金利なんで「東京にマンション所有」のミーハー的感覚で購入。「俺、東京にマンション持ってるんだ！」ってスナックで口説き文句に使う
地方の資産家＝ご子息、ご令嬢が東京の大学に通うので購入。「俺は地方の名士だぞ！賃貸借りるなんてメンドくさいわ。」って、家族が使わなくなったら貸すからいいんよ！
または、新築投資マンション営業マンに思いっきり持ち上げられたところで、別な近隣の名士が購入した話を聞かされライバル心からか即決ww。
あとは不労所得を夢見て様々な方が投資とか二代目大家さんが次々購入とかね。もちろん上手くいっている方もいらっしゃるでしょう。
あとは企業や法人がやっている私募ファンドやJリート、最近は私募リートってのもあるようですが。そこに投資する生命保険や年金基金、銀行、証券などの機関投資家ね。
これらが同じ土俵で凌ぎを削るってことです。
そして購入するだけではダメなので、管理をどこかに委託します。
自主管理でオーナー自ら管理するところもありますが、入居者は意外と敬遠します。貸し手と借り手が直接ってのは現在の日本ではNGみたいですよ。昔はよかったんでしょうけど。
不動産管理ですが、どこまでやるのかは管理会社によって様々です。
最近は細分化されていて、
・LM（リーシングマネジメント）入退去、募集、契約、督促、賃料交渉などを行う。
・FM（ファシリティマネジメント）施設管理、従来の営繕による維持・保全（BM＝ビルマネジメント）だけでなく、より良くすると言う観点から長期修繕計画や資本的支出などを計画する。
この２つを遂行してPM＝プロパティマネジメントというんですが、まだ日本では管理会社がほとんどです。
最近の不動産会社の組織図なんかにはPMって誇らしげに書いてますが実態は単なる管理会社がほとんどです。
日本でPM会社が成立しない理由があります。
それは支払われるフィーが少ないからです。概ね、管理受託施設の月額総賃料の1～3％なんですよね。グロスが大きいならばこのパーセンテージでもいけますけど、月額賃料が数十万や数百万では頂けるフィーは一人の人件費にもならないですから。。
大手不動産ではPM受託には最低月額総賃料1,000万円で3％以上ですからね。それでもやっと月額30万円で一人雇えるかって感じです。
自分がPM受託していたビルは月額総賃料6億円以上でしたので、PMフィー1％で600万円！なので会社一つ起こせましたけど。
通常、レジの賃貸管理費は一部屋当り、月額総賃料の5％ですから、業務量（PMレポートとか）が増えて収入が減るんぢゃ慈善事業ではないから、やらないのは当然ですよね。
今後はCRE（Corporate Real Estate）
企業が保有するビル、工場、店舗、社宅、遊休地などの企業不動産を経営資源と位置づけて企業価値向上の観点から、経営戦略的視点に立って見直しを行い、有効活用や効率管理して不動産投資の効率性を最大限向上させていこうという手法である。再開発や証券化、売却、賃貸で収益を上げることも含まれる。
ってところへPM会社はシフトして行くようですな。
まぁ、レジのPMやったって食えないのは明白ですから。
薄利多売で管理戸数を数千戸以上にしないとやれまへん。
管理はPMやってます！って言葉に騙されないように管理会社を選びましょう。
今日はここまでで。
