J-REITは週明けでも好調なようですね。
株価上昇により、配当利回りが下がってます。
Japan REITの銘柄検索で利回りが0～4％未満・4～6％未満・6～8％未満・8％以上って分類されているんですが、6％以上は現在ありません！
9月月初は0～4％未満は5銘柄くらいだったんですが、今日は21銘柄になってました。
配当が下方修正されたものもあるのでしょうが、日々0～4％未満が増加してましたね。
まぁ底値で取得した方は、関係ないでしょうけどヽ(・∀・)ノ
株価上昇の要因は様々でしょうけど、今年6月に改正された金商法について少し見てみました。
今年の改正にあたっては2010年頃から検討されていました。
その要因は
サーチナの記事より
J-REITは導管性要件である90％超の配当を行うことにより法人税を免除されており、上場J-REITは原則100％配当を行っている（100％配当にしないと未分配金に法人税が課税される）。
従って、利益の内部留保は特殊な場合を除くとない。CF上の内部留保として減価償却費とCAPEX（資本的支出）の差額があるが大きな額にはならない。
それでもJ-REITは、安定的な不動産賃貸事業のみを行うビークルであり、保有物件も比較的優良で瑕疵が少なく、LTV（有利子負債比率）も比較的低位にとどめる保守的な財務戦略をとっているため、資金調達に関し特段の懸念は持たれていなかった。
しかし、米サブプライムローンを端緒にした世界的な金融危機の中では、内部留保がないことがレンダーに不安感を与え、2008～2009年にかけてスポンサーの信用度が低いREITにおいてリファイナンスリスクが極度に高まり、2008年10月にはニューシティ・レジデンス投資法人がJ-REITとして初めて民事再生法の適用を申請するに至った。
他のREITでも借入金の返済のための物件の投売りやリファイナンスコストの急上昇により分配金を大きく減らす事例が散見された。不動産の最後の買い手としての役割を果たせなくなり、不動産市場の流動性も枯渇した。
そこで要望されたのが
不動産市場安定化ファンド（通称：官民ファンド）の設立や、Ｍ＆Ａ実現のための制度・税制の整備であり、国交省や金融庁に要望し実現してきた。
導管性要件である90％超の配当性向は米国をはじめ、欧州、アジアでも標準的な水準。
業界が望んでいる内部留保は、
①未分配金（10％部分）を非課税にする
②キャピタルゲイン（物件売却益）を非課税にすること、だと考えられる。
キャピタルゲインを配当しなくても非課税になっている海外REITはかなりある。
米国の場合は、導管性要件の配当性向の計算の際にキャピタルゲインを含めないが、配当しないとキャピタルゲインに対してのみ法人税35％が課税される。
J-REITにおいて何らかの形で内部留保ができれば資本政策の自由度が高まり、投資家にとっても分配金の安定につながるためプラスといえよう。
内部留保のほかに資本政策の自由度を高めるために期待される制度・税制改正として、
①減資制度の導入（投資口の買入消却）
②ＣＢやライツ・イシュー（株主割当増資）の解禁が挙げられよう。
現在は外部成長の好機だが、PBR1倍を大きく下回るディスカウント増資を強行すると、少々物件を安く買えたとしてもEPSは希薄化し、既存投資主は不利益を蒙ってしまうなどが検討されてきましたが、
2013年6月に成立したのは
➊資金調達・資本政策手段の多様化
自己投資口の取得とライツオファリングの導入
※ライツオファリングとは？
「新株予約権無償割当」とも呼ばれ、株主割当増資による企業の増資方法の1つである。ライツイシューともいう。
この増資方法は、既存株主に対して、新株を買える権利（新株予約権＝ライツ）を無償で割り当てる（発行＝イシュー）資本調達のしくみである。
増資に応じたい株主は予約権を行使して現金を払い新株を受け取ることができる。
増資に応じたくない株主は予約権市場でこの権利を売却して現金を受け取ることができる。
通常の株主割当増資とは異なり予約権だけを市場で売買できる。
公募増資に比べて既存株主が保有する株券の価値の希薄化が起こり難い。
➋インサイダー取引制度の導入
➌投資法人による海外不動産取得を容易にするための処置
新たに特別目的会社を通じた海外不動産の間接取得を容認することで、J-REITの海外不動産取得が実質解禁
でした。
内部留保の増枠は認めませんでしたね。これを認めると配当金額を調整できるってことですから、投資家の取得時期と取得価格によっては旨みがなくなるもんね。
海外不動産はカントリーリスクがあるので？？？なのだが、米国などの一等地にビルを既にお持ちの財閥系不動産会社があるもんね。(^O^)
このように今後は安心してJ-REITに投資できるよう、2008年の失敗を教訓にお国は考えているんですね。
NISAのためでもあるんでしょうけど。
では、今日はこんな感じで
