今後の不動産

ほとんど更新してませんでしたが、ちと今日は書きたい気分なので　笑

ようやく2020年2月から始まったコロナ禍も第七波の収束で終焉を迎えようとしてますが、1年延期の2021？東京オリンピックも終わり、HARUMI FLAG も改装中で、そろそろ引き渡しかな。

首都圏の新築マンション価格は高止まりのままで、平均値はバブル期を超え、6,000万円後半と発表されましたけど、なんと！東京都内に限定すると新築のマンション価格は8,000万円を超えてます。

もう、庶民には手が出せない価格帯になりました。

しかも驚くことに、ほぼ完売していてます。

現在、新築タワーマンションは在庫切れですよ。

まだ売り出ししてないものも一部あるのでしょうけど、コロナ禍で巣篭もり需要とか住居に対する価値観が変わったとか言われてますが、誰が購入してるんだろ？

巷で噂のパワーカップル？

円安、インフレで庶民は生活苦になりつつあるのに、まぁ稼いでいる人は東京には沢山いるんでしょうな。

新宿のホストクラブがバブルで個人の年間売上の最高記録が昨年でましたから。

以前の記録が3億4,000万円で新記録が3億6,000万円だったっけな。

相変わらずの特殊詐欺や外国からの宝くじ詐欺、

コロナの給付金詐欺など、お金、お金、お金の世の中になっちまったからなあ。

かなりグレーなやり方で稼いでいる会社なんかもありますからね、今日、MLMでかの有名なアムウェイの日本支社に特商法違反で6ヶ月間の取引停止命令が出ましたし、個人でもエンリケ空間の出資法違反とかね。

街には超高級車が溢れ、ロールスロイスのカリナン、ファントムやランボルギーニのウルスとかいっぱい見掛けます。

また、オフィスビルも住友不動産がめちゃくちゃ建ててますし、渋谷は東急系のオフィスビル、六本木から新橋の間には森ビルがまだまだ供給してます。

コロナ禍でリモートワークやテレワークが結構増えたのにこれからもオフィスが増床されて需要はあるんですかね？

確かに築年数の経ったビルも多く、建替えの時期にも当たるのでオフィス移転もあるのでしょうけど、ワンフロアのデカいオフィスだと、引越しの費用もかなりの金額になるので、そうそう移転しないと思うんだけどな。

以前、不動産ファンドにいた時にタワーのオフィスでツーフロアで引越しした金額がデスクやキャビネットも新調したので2億円って耳にしました。

東京直下型地震が噂される中、耐震性やOAフロア、ネット回線のインフラやサーバールームなどオフィスに求められる物も変わりましたので移転やむなしって会社もあるとは思いますが。

地方創生ってなんだったんだろね？

結局、東京一極集中のまんまじゃん！

会社のオフィスって何のため？

本当にオフィスに社員を集めなきゃ仕事ってできないの？

これだけインターネット上で何でもできる時代なのにさ。

オフィスに社員を集めなきゃならない仕事ももちろんあると思うけど、何だか上司の権限を誇示する場所としか思えない。笑

コロナ禍でも満員電車が嫌なのでリモート歓迎なんだけど、会社が決められた日数や日は出社要請してくるとかも耳にしたしね。

確かに自宅でリモートやテレワークだと、サボりがちになる面やコミュニケーション不足になる懸念はあるけれど、出勤準備や通勤手段や時間、帰路の手段や時間って結構無駄なんだよね。

かく言う私も15年、都心へ通勤していて片道1.5時間、往復で3時間と出勤準備で1時間で合計4時間は費やしていたから。

まぁ、通勤交通費は会社から出てたけど、そのお金だって給料として使えたら、もっと生活が楽だったよなぁ。笑

新たな試みとしてweb3.0やDAO、NFTとかがもっと一般的に使えるように発展して行って、ほとんどの職種がリモートワークやテレワークになったら、オフィスは空きだらけ、交通インフラの私鉄やJR、都営交通、タクシー、ハイヤーなんかも商売上がったりで街に人が溢れる事もなくなり、車両も減って交通事故も減るかもね。

その時代までは生存してないかな？笑

住居の需要はあるだろうけど、ショッピングモールやテナントビルなどの不動産そのものがどうなるのか楽しみでもあり、不安でもあります。

何だか取り止めのない話になりましたが、今日はここまでとします。

では、また。

外資系不動産ファンドの進出

収益用不動産とは、不動産の所有者がその不動産を自ら利用するのではなく、第三者へ貸して、賃料（地代や家賃その他収入）を得ることを目的に所有している不動産を言います。

建物の用途によって分類すると、住居系では、賃貸アパートやマンション（独立した１部屋の区分マンション含む）、事業系では、賃貸事務所ビル（独立した１室の区分オフィス含む）や倉庫等（ロジスティックス）などが有ります。

なお、土地に関しても収益用不動産と言えるものが有ります。代表的なものは、貸地（土地を借りている他人（借地人）所有の建物（家屋や店舗等）が存在し、土地に借地権が付着している土地）や駐車場用地です。

収益用不動産から得られる賃料がいくらなのか、その賃料を得るため（収益用不動産を管理運営するため）の運営費（修繕費、管理費、固定資産税等）にいくら要するのか、結果どのくらいの収益（利益）があがるかが、収用用不動産の所有者や購入者にとって重要です。

収益用不動産の価格の査定方法
ある収益用不動産の価格が適正なのか、それを買っても損はしないのか？高いのではないか？不動産投資を始めるとき、最初に考える点だと思います。

収益用不動産を買う際には、その不動産から将来にわたって得られる賃料や支出される運営費の把握、その差である最終的な「収益力」をいかに把握するが重要です。

この不動産の収益力を基に価格を求める手法を収益還元法と言い、求められた価格を「収益価格」と言います。

もちろん、不動産の価格は収益力だけの側面からのみ決まるものではありませんが、収益用不動産の価格は、この「収益価格」によって決められることが多く、収益価格を求める方法には、直接還元法とDCF法が有ります。
 ※DCF法は、Discounted Cash Flow法の略です。

収益用不動産から将来得られると予測される純収益（後述）を現在価値に割引くことにより収益用不動産の価格を求める方法です。投資した資金（購入価格）の回収、投資採算性を見極める方法です。

直接還元法を使った収益価格の成り立ち
今回は、直接還元法を使って収益用不動産の収益価格がどのように求められるのかをお伝えします。

直接還元法は、「純収益」を「還元利回り」で割り戻して不動産の収益価格を求める方法です。

Value(価値)

＝Income(純収益)➗Cap Rate(還元利回り)

VはValue（価値）、IはIncome（純収益）、RはCap RateのR（物件の収益性を表す還元利回り）です。直接還元法における収益用不動産の【価値(V)】は、「物件の収益力、すなわちその物件が稼ぐ力である、【純収益(I)】」と「物件の収益性、すなわち収益用不動産の売買市場において、その物件はいくらの利回りで取引（値付け）されるかを表す、【還元利回り(R)】」の「２つの要素」で評価されます。

 ＜収益用不動産の価値が低くなるケース＞とは、例えば、空室が多い、建物・設備のメンテナンスが滞っていて、今後、多額の支出が見込まれる場合などが該当します。

このような収益用不動産は、純収益(I)が低くなると同時に、収益用不動産の売買市場では、「家賃収入が得られないのでは？今後、多額の費用がかかるのでは？」等将来の収益見通しが不確実な不動産と判断され、より高い利回りでないと取引が成立しないことになります。すなわち、還元利回り(R)は高くなり、価値は低く評価されます。

 ＜収益用不動産の価値が高くなるケース＞として、前記のケースで物件を安く購入した所有者が、お金をかけて運営努力をしたとします。建物・設備をメンテナンスし、さらに貸室をリニューアルした結果、空室が解消され、家賃も上がりました。すると純収益(I)が高くなります。同時に、収益用不動産の売買市場では、メンテナンス及びリニューアル前と比べて、次の購入者が感じる将来の収益見通しに関する不確実性は解消され、結果、還元利回り（R）は低くなり、この物件の価値は高く評価されます。

●純収益(I)の見方、気をつけるべきこと
 つぎに、純収益(I)の内容を詳しく見ていきましょう。

【純収益(I)を把握する際に注意すべき点】
純収益(I)を把握する際に注意すべき点は、①満室時の賃料収入と②空室率の見方です。以下、賃貸アパートやマンションを例にあげてお話します。

①満室時の賃料収入の見方
満室時の賃料収入は、「現在の相場賃料」も併せて把握した上で判断します。
売り物件情報には、満室時賃料、または満室時想定賃料などと書かれているものがあります。収益用不動産の適正な価格を見極めるためには、それを鵜呑みにせず、その不動産が実際にいくらで貸せるかを予め把握する必要があります。

例えば、その収益用不動産を借りているテナントが、賃料が高い時期から入居していたような場合、そのテナントが退去した後に、現在の実際の賃料額と同額の賃料でテナントを募集しても、テナント希望者はなく、相場の賃料の額に下げることによってテナントが決まる、ということがあり得ます。この場合、純収益(I)は小さくなり、価値(V)は当初見込み額より低かったということになる可能性があるのです。

相場賃料は、インターネットでも調査できます。また、収益用不動産が所在するエリアの不動産業者にヒアリングすることも可能です。その際、調べる収益用不動産と同じようなタイプの不動産の賃料について比較検討します。立地、建物の構造、グレード、築年、入居者層、部屋の間取りや設備等が類似したものの相場情報を多く集めるとよいでしょう。

なお、不動産鑑定評価においては、「賃貸事例比較法」という手法を使って、以上のような要因のほか、賃貸時点についても考慮に入れて比較して、評価の対象となる収益用不動産の相場賃料を把握します。

②空室率の見方
収益用不動産が所在するエリアで、総世帯数と空室数、建物の構造、グレード、間取り別等について、詳細に調査を行うと、そのエリアでの空室率を把握することができます。

空室率には、以下の３つがあります
 ⅰ時点ベースの空室率
 ⅱ稼働ベースの空室率
 ⅲ満室想定賃料ベースの空室率

ⅰ時点ベースの空室率
「ある時点」に空室がいくつあるのか求めた空室率です。
例えば、総戸数10戸（各戸の面積は一定とします。以下同じ。）の賃貸アパートが●年●月●日時点で、2戸空いていたとします。空室率は20％です。

  空室率＝2戸／10戸＝20％

時点ベースの空室率は、任意の時点での瞬間の空室率です。その時点以降の空室率は永続的ではありません。次の日に満室になれば、その時点での空室率は0％です。

ⅱ稼働ベースの空室率
ある一定期間（例えば一年間）において実際にどのくらい稼働したのかをベースに空室率を出します。全戸数に対して、年間の解約戸数と各戸の解約時の空室期間（日数）の合計を用いて計算します。
ここ数年の解約戸数やその空室日数を記録した情報があれば、数年の平準化された空室率を把握することができ、将来の見通しを把握するのに便利です。

ⅲ満室想定賃料ベースの空室率
空室日数ではなく、満室で稼働した場合の収入額（満室の場合に見込まれる賃料収入）と実際の収入額ベースで計算します。

例えば、総戸数10戸の賃貸アパートで、各戸の想定される賃料が月額75,000円の場合、年間満室想定賃料は900万円です。ところが、実際は何室か空室があり、賃料収入は年間855万円しかなかったとします。この場合、空室のため得られなかった額は、その差額の45万円です。

この満室想定賃料ベースでの空室率は、「空室＝実際に稼働していない」による損失ばかりでなく、賃料滞納やフリーレント（一定期間無償で入居される賃貸条件）により、賃料が現実に入ってこなかった場合も織り込んで計算されます。

●還元利回り(R)の見方、気をつけるべきところ
還元利回り(R)は、物件の収益性を表しています。ある収益用不動産の収益価格に対してどのくらいの純収益(I)が見込めるかを「率」で表します。いわゆる「投資リターン」と呼ばれるものです。

Cap Rate(還元利回り)

＝Income(純収益)➗Value(価値)

【還元利回り(R)の構成】
還元利回り(R)は、理論的には以下の構成要素で成り立っています。

 還元利回り(R)
 ＝金融資産の利回り（長期国債など）＋物件固有のリスクプレミアム
 －純収益(I)の成長率

物件固有のリスクプレミアムとは、例えば、そもそも投資の対象として見ているものが、債権と異なり不動産であること、その不動産の立地（駅への接近や周辺環境）、築年、設備、間取り等の状態、遵法性や耐震性の有無等その物件固有のリスクなどです。

純収益(I)の成長率を控除する意味は、投資する期間中に純収益(I)が増えるのであれば、価値(V)に見合う利回りは低くなり、逆に投資する期間中に純収益(I)が減るのであれば、価値(V)に見合う利回りは高くなりますので、その割合を考慮する必要があるからです。
例えば、投資（この場合、買おうとする価格＝価値(V)）に対して、確保したい収益率がある場合、将来、周辺環境が良くなって、賃料上昇が見込まれ、結果、純収益(I)の増加が予想されるときは、その分（率）だけ、還元利回り(R)を低く見積もって計算した額で投資（＝価値(V)）したとしても、採算が合うということになります。

【還元利回り(R)を把握する際に注意すべき点】
ある収益用不動産の価値を見積もるに当たって還元利回りを把握するには、まずエリアにおける売買市場において、類似の収益用不動産がどのくらいの利回りで取引されているのかを調査することが必要です。取引された収益用不動産の価格（＝価値(V)）と、純収益(I)が把握できれば、その収益用不動産の買主が用いた還元利回り(R)を把握することができます。

ここで注意する必要があります。よく「表面利回り」「粗利周り」という言葉がでてきます。これは、満室想定賃料額の売り価格に対する割合を指しています。空室や滞納による損失相当額や年間の運営費を控除していないので、これらを控除した後の還元利回り(R)はもっと小さくなります。

同一エリアで売買された類似物件のおおよその市場家賃、空室率が把握できれば、先に挙げた年間の運営費をシミュレーションしてみることで、その物件の純収益(I)の大まかな額を把握することが可能です。

類似物件の売買価格とその物件の空室割合や滞納の状況、運営に要している費用などのデータは、残念ながらあまり公表されていません。不動産投資市場の透明化のためには、今後、これらのデータ整備や、アメリカのようなディスクロージャーが必要になるでしょう。

収益用不動産の価値を見積もってみる。

直接還元法を使って、収益用不動産の価値を見積もってみましょう。
〔例〕
年間純収益(I)：見込600万円
類似の収益用不動産が取引されている純収益(I)に対する利回り(R)：6％程度
収益用不動産の価値：600万円／6％＝1.0億円

※一部引用

まぁ、これらから資金調達（エクイティ&デットのファイナンス）して、仕入れ（アクイジション）、期中運用（リーシング&レポーティンク）しながらメンテナンスやバリューアップ（ファシリティ）、そして売却（イグジット）するのが一連の流れです。

そして、日本の不動産はカントリーリスクが少なく、海外ファンドの進出がこのところ顕著です。

沢山の人材を募集してます。

もちろん年俸も破格ですが、英語力がTOEICスコア850以上とか。。

やりたいんだけどなぁ、英語が…

日本語でこれらのシステム開発あったんだけど、まぁ歳も歳なので難しいみたいです。笑

アイデアや知識はあるのですが。

と、言う事で最近は執筆業をやろうかと始めました。

ブログとは違うことで自分の知識や経験を色々な方に発信できたらと思ってます。

また、暇や機会があればこちらも更新していくつもりですが、どうなるか？

では、その時はまた。

見えないリスク

今日は雨で凄く寒いですね。

朝から電力供給が不足すると騒いでいます。

TBSニュースから

東京電力は節電が想定通り進んでいないため、夕方以降に一部の地域で停電となるおそれがあると発表しました。

経産省と東電は、先ほど緊急会見を開き「電力需給ひっ迫警報」が出されている東電管内で節電が思うように進んでいないことを明らかにしました。

このままの状況が続き電力の調整役を担っている揚水発電が枯渇した場合、夕方以降に一部の地域で停電がおきる恐れがあるということです。

今のところ「計画停電」の予定はないということですが、東北電力の管内にも追加で「電力需給ひっ迫警報」が出されており、より一層の節電が必要な厳しい状況となっています。

その他にも

ロイターから

東京電力パワーグリッドのホームページによると、茨城・神奈川・静岡３県で一時約２１２０軒が停電した。その後に茨城県は解消されたものの、午後０時２９分現在、１５４０軒で停電が続いている。

東京電力によると、停電は配電線の事故などによるもので、需給ひっ迫の影響ではないという。

政府は気温低下が予想される東京電力管内で２２日の電力需給が厳しくなる見通しだとし、初の「電力需給ひっ迫警報」を発令した。１６日に福島県沖で発生した地震で、６基の火力発電所が停止している。

3月16日のM7.3 最大震度6強の地震で福島の火力発電所の石炭を運搬する機械が壊れて、発電ができない話は聞いていましたが、6基も止まっているとは…

東日本大震災の時も計画停電とか、電力不足が叫ばれていました。

でも、私の所は一度も停電しなかったです。

先日の地震でも停電は一部ありましたが影響は無かったです。

何故か？

電力供給エリアに絶対に停電させられない場所があるからなんです。

電力会社の担当しかわからないでしょうけど、どの電線、電柱、トランスからどのエリアに供給されているかで、止める所、止められない所があるようです。

こんなリスクはわかりませんよね？

システムの中枢とか、重要な施設とかに近いエリアだと停電しないようです。

◯◯銀行のデータセンターとか、米軍関係とか、国の機関とかね。

まぁ、それを選んだ訳ではないんですが、それらに近い所に住んでるため、何十年も停電には遭遇してないです。

住宅しかないエリアだと、しょっちゅう停電してるみたいですけど。

あと、高圧鉄塔の下は電磁波がすごいので、身体に影響あるとか⁉︎

確かに梅雨時の夜なんかに高圧鉄塔の下で「ブーン」って音聞いた事あります。

あの送電線が切れる事はないとは思いますが、直下型巨大地震が起きたら絶対では無いですよね。

あれが切れて何10まんボルトに感電したらアウトですよ。

でも下に民家とかマンションとかあるんですよね。

そんな事言ってたら買う家、住む場所ないよ！

って方はどうぞご自由に。

生産緑地の宅地化

前回、生産緑地について書きましたが、どうですか？

市街化区域は宅地に転用すべきものから、次第に街に緑が必要とか、住宅地と農地が混在するのが望ましいとか。

どちらが好ましいのでしょうかね？

もちろん、我が国日本は食料自給率が低いので、農家、農地の保護も大切だとは思いますが、それを取り仕切っているのは農水省とJAです。

JAのアコギな商売は有名ですが、ご存じでしたか？

※JAとは、相互扶助の精神のもとに農家の営農と生活を守り高め、よりよい社会を築くことを目的に組織された協同組合です。

この目的のために、JAは営農や生活の指導をするほか、生産資材・生活資材の共同購入や農畜産物の共同販売、貯金の受け入れ、農業生産資金や生活資金の貸し付け、農業生産や生活に必要な共同利用施設の設置、あるいは万一の場合に備える共済等の事業や活動を行っています。

まぁ、当初の設立の目的はこのようだったのですが…

結局は生産資材、生活資材の共同購入を名目に種苗や肥料、飼料、ビニールハウスやトラクター、軽トラなどの車両、軽油や燃料などの斡旋販売などの多岐に渡り、JAバンクを通じて農家の懐具合までも管理しているんですよね。

販売価格は特段安いわけでもなく、仕入れ値を叩いて、利益を確保してます。

そして年に数回は会員の農家へのコンサート招待や昔、有名だったのは海外旅行の農協団体御一行様。

農家をJA信者とさせて、資材などを購入させる。営農を止めるとなれば、固定資産税や相続税を節税するためにJA→大和ハウスでアパート建築させる。

勿論、そこでもピンハネです。

最近の若い世代の農家はそのやり方に不満を抱き、離脱する方も結構います。

下町ロケットでもそんな場面ありましたよね。

高齢の農家さんはかなりのJA信者ですが、若い世代は抵抗している人もいます。

米は品質に拘らず、国が買い上げてくれるから米専門の農家もいれば、野菜や果物のほうが利益が出るから他の作物に転換する人います。

都市部では野焼きは禁止されてるはずなのですが、神奈川県では結構、焦げ臭い匂い、煙が発生していることもままあります。

市街化調整区域で一生懸命に農業に励んでいる方ももちろん知ってますが、JAに毒された高齢者が実権を握っていると、未だに信者です。

住宅街の真ん中に農地があって、風向きによっては肥料の臭いや耕したばかりの更地では、乾燥して風の強い日には砂埃が舞ってしまう。

家畜の肥育場所がちかくにあると、糞尿の臭いが風向きで洗濯物にもついてしまう。

今回の2022問題ではそこそこ農地が宅地化となり、戸建て住宅や賃貸住宅に変わるでしょうが、周辺環境はキチンと今後のプランニングがされていないと住んでみて、あれ？と思う事もあるでしょう。

沢山、宅地に転用されると地価の下落もあるでしょうし、その辺りの見極めが今後は重要になってくると思います。

まぁ、農地が宅地転用になると、固定資産税評価額が上がりますので、税金対策にアパートやマンションの供給が増える事もあるでしょう。

できれば手放したくないし、収益が上がればいいのですから。

大東建託、成和コーポレーション、東建コーポレーション、レオパレス21、MDIなどなども虎視眈々と狙っているでしょう。

土地の下落がすすみ、一般の方が手に入れやすい良質な住宅が供給される事は望ましいですが、今後どうなるかは来年にならないとわからないかもです。

そこで、このブログでもこれからどうなるのかしっかりと見ていきたいと思います。

では、今日はこの辺で。

また。

既得権益（生産緑地）2022年問題

生産緑地とは、1992年に生産緑地法で定められた土地制度の1つで、簡単に言うと「最低30年は農地・緑地として土地を維持する代わりに税制優遇を受けられる」ものです。

同法において、生産緑地は「良好な生活環境の確保に相当の効用がある」ことや「公共施設等の敷地として適していること」「農林漁業の継続が可能であること」「500m2以上(2017年改正で300m2)の規模であること」などの定義がなされています。

また、「令和２年都市計画現況調査」によると、生産緑地地区は全国で12,332.3ヘクタールとなっています。

エリア別の内訳を見てみると、関東に半数以上が集中し、次いで近畿、中部と続きますが、他のエリアではほとんど指定されていません。

特に多いのは東京都、大阪府のほか、埼玉県、千葉県、神奈川県、愛知県と都市部に集中していることが分かります。

令和２年都市計画現況調査｜国土交通省

30年間の営農義務

生産緑地に指定されている土地の所有者に対しては「30年間の営農義務」が課され、また、営農義務以外にも以下のことを守る必要があります。

・生産緑地を農地として管理しなければならない
・生産緑地である旨を掲示しなければならない
・生産緑地地区において建築物や工作物の造成、土地に手を加える行為はできない。ただし、農林漁業を営むための施設等は市町村長の許可を得て設置・管理できる

このように、生産緑地はさまざまな税制優遇を受けられる代わりに多くの制約が課されています。

相続税の納税猶予

相続や遺贈により生産緑地を取得した場合、その取得者は生産緑地分の相続税の納税猶予を受けることができます。通常と比べるとかなり優遇されますが、これはあくまでも「納税猶予」であることに注意が必要です。たとえば、終身の営農義務が課されている生産緑地において、相続人が営農を廃止した場合、相続時までさかのぼって相続税が課税されるとともに、猶予期間に応じた利子税まで支払わねばなりません。なお、納税猶予された分の相続税の支払いが免除されるのは、営農相続人の死亡時のみとなります。

固定資産税の優遇

通常、農地は宅地とは異なる方法で固定資産税評価額が計算され、納税額が安く抑えられています。しかし、市街化区域内にある土地については宅地並み評価され、納税額が高くなってしまいます。なお、東京都や愛知県、大阪府ならびにその近県にあたる区域の市街化区域農地は「特定市街化区域農地」に分類され、通常の市街化区域農地(一般市街化区域農地)よりさらに高い納税額となります。
分類
評価方法・課税方法
一般緑地
農地評価
市街化調整区域

生産緑地地区の指定を受けた農地

農地評価
一般市街化区域農地
宅地並み評価
(農地に準じた課税)
特定市街化区域農地
宅地並み評価
(宅地並み課税)

一方、生産緑地内にある土地については、一般市街化区域農地と特定市街化区域農地のいずれについても一般農地並みの課税がなされます。農林水産省の「農地の保有に対する税金」によると、税額のイメージとして以下の金額が記載されています。

一般農地
千円/10a
生産緑地
数千円/10a
一般市街化区域農地
数万円/10a
特定市街化区域農地
数十万円/10a

生産緑地には「2022年問題」と呼ばれる問題があります。生産緑地は1992年に一斉に指定されているため、指定の日から30年の営農義務が終える2022年に一斉に生産緑地の指定解除がなされることになります。

生産緑地に指定されている間は他人に譲渡することができませんでしたが、30年の営農義務経過後は市町村に対して買取の申し出をすることが可能になり、結果として大量に市場に土地が供給され、地価の下落を引き起こすことが懸念されているのです。

先述の通り、一般農地は固定資産税が安く抑えられていますが、市街化区域内農地については宅地のみ評価となっています。

生産緑地の指定が解除されると固定資産税の減免もなくなることから、所有し続けることの負担が大きいことも2022年問題が懸念される理由の1つです。ちなみに、そもそも市街化区域内の農地の固定資産税が宅地並みに設定されている理由は「市街化区域内の農地の宅地転用を促すこと」とされています。

生産緑地法の変遷
生産緑地法は1972年に制定されて以降、社会背景の変化に伴い、たびたび手が加えられています。ここでは、それら生産緑地に関わる法律の変遷を見ていきたいと思います。

1992年：新生産緑地法制定
1991年に長期の営農することで課税を農地並みとする「長期営農継続制度」が廃止され、その対策として1992年に生産緑地法が改正され、「生産緑地については農地並み課税を継続する」こととなりました。これに伴い、もともと指定条件の厳しかった生産緑地地区の条件が緩和され、指定を受ける農地が増加しました。

2016年：都市農業振興基本計画閣議決定
都市計画法において、市街化区域とは「すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされています。このことから、市街化区域にある農地についても「いずれ宅地化すべきもの」とされてきました。

しかし、時代の流れとともに都市部(市街化区域)においても農地や緑地は必要なものと認識されるようになってきました。そうした背景から2015年に「都市農業振興基本法」が成立。2016年には「都市農業振興基本計画」が閣議設定され、これまで市街化区域内の農地について「宅地化すべきもの」とされていたものが「あるべきもの」へと政策を転換することになりました。
2017年：新生産緑地法改正
こうした流れを受けて、2017年に生産緑地法はさらに改正されています。以下で、2017年に改正された生産緑地法の内容とポイントを見ていきたいと思います。

特定生産緑地指定
2017年の生産緑地法の改正で「特定生産緑地」が指定されることになりました。生産緑地は30年の営農義務経過後は市町村に対して買取の申し出ができますが、特定生産緑地に指定された土地は買取の申し出をできる時期が10年先送りにされることになりました。もちろん、先送りされた場合は固定資産税の減免などの減税措置を引き続き受けることができます。これにより2022年問題の影響を緩和する意図があります。

条例による面積要件の引き下げ
生産緑地法改正の2つ目のポイントは面積要件の引き下げです。生産緑地地区の面積要件はこれまで500m2でしたが、市町村が一定の基準のもと、条例により面積要件を300m2に引き下げることが可能となりました。これは、500m2という要件が都市部の農地にしては広いものだったことが改正に至った要因です。

行為制限の緩和
最後に行為制限の緩和です。これまで生産緑地内に設置できるのは農業用施設のみでした。しかし、これでは所有者が生産緑地を使って収益を得ることが難しい状況にありました。こうした背景から、改正後には地元の農産物を使った商品の製造、加工、販売のための施設やレストランを設置できるよう変更されたのです。
2018年3月：田園住居地域創設
田園住居地域は「農業の利便の推進を図りつつ、良好な低層住宅の環境を促進する地域」です。田園住居地域は「都市農業振興基本計画」で閣議設定された、市街化区域内の農地を「宅地転用するべきもの」から「あるべきもの」へと変更した流れの中で追加が決定されたものです。つまり、田園住居地域の追加により「住宅と農地が混在し、両者が調和する地域をあるべき市街地像として都市計画に位置付けた」のです。

2018年：都市農地賃借法制定
生産緑地に関する法律の制定や改正が続く中、2018年には「都市農地の賃貸の円滑化に関する法律案(以下、都市農地賃借法)」が制定されました。都市農地賃借法を一言で表すと、「生産緑地の所有者が生産緑地を第三者に貸しやすくなる法律」です。以下、本法律のポイントを見ていきましょう。

法定更新適用なし
一般農地も第三者に貸すことはできますが、農地法により賃貸借契約が自動更新される法定更新制度が適用されてしまいます。これにより、一度農地を貸したら返してほしいタイミングで返ってこない可能性がありました。しかし、都市農地賃借法の適用を受けられる生産緑地においては、法定更新制度の適用から除外されるため安心して農地を貸せるようになっています。

相続税納税猶予制度は継続
生産緑地については相続納税猶予制度の適用を受けることができますが、これには「自分が死ぬまで生産緑地の管理をすること」という条件がありました。つまり、誰かに生産緑地を貸し付けてしまうと、納税猶予が打ち切られてしまうのです。一方、都市農地賃借法の適用を受けて生産緑地を貸し出すと、生産緑地を第三者に貸しだしても相続税の納税猶予制度を継続して利用できるようになりました。
2022年問題に対する所有者の状況別対処法

2022年問題が訪れるまでそう時間もありません。現在、生産緑地の所有者の方が2022年問題が起こるまでに取れる対処法としてはどのようなものがあるのでしょうか。

1.農業を続ける意思がある・後継者がいる
まず、今後も農業を続ける意思があるか、もしくは後継者がいる場合には特定生産緑地の指定を受けるべきだと言えます。生産緑地の指定が解けると税制優遇を受けることができなくなり、その負担額の大きさから農業を続けたくても続けられなくなってしまうかもしれません。一方、特定資産緑地の指定を受けると10年ごとの更新制で税制優遇を受けながら営農を続けることが可能となります。特定生産緑地の指定は市町村がすることとなっているので、管轄の市町村の動向を見ながら準備を進めるとよいでしょう。

2.農業を続ける意思がない・後継者もいない／納税猶予していない
一方、農業を続ける意思がなく、後継者もおらず、納税猶予もしていないという場合は特定生産緑地の指定を受けることなく宅地転用して売却してしまった方がよいでしょう。生産緑地の指定が取れてしまっては固定資産税の負担も大きくなります。なお、主たる従事者が寝たきりであるなど故障理由に該当するなら2022年を待たずして生産緑地を解除することも可能です。

3.農業を続ける意思がない・後継者もいない／納税猶予している→2022年までに亡くなる
一方、農業を続ける意思がなく、後継者もいない状態ですでに納税猶予している場合、生産緑地を解除されてしまうとそれまで猶予されていた相続税とその利子を支払わなければならなくなります。このケースで、2022年までに主たる従事者が亡くなってしまった場合は、その時点で生産緑地の買取申出を申請すべきだと言えます。

4.農業を続ける意思がない・後継者もいない／納税猶予している→2022年を過ぎても元気！
一方、農業を続ける意思がなく、後継者もいない状態で、すでに納税猶予している場合で2022年を過ぎても元気！という場合、特定生産緑地の指定を受けて2022年以降も土地を維持することをおすすめします。これは、「途中で生産緑地の解除をしてしまうとそれまで猶予されていた相続税や利子を支払わなければならない」からで、2022年以降、主たる従事者の方が亡くなった時点で生産緑地を解除すればよい、ということになります。

こう見ると、30年の約束で市街化区域の農地は税制優遇措置を受けていたのですが、期限が到来する前に色々と改正され、既得権益を護る方向で法整備されてきた事がわかります。

元々、生産緑地の指定を受けていてもその殆どが営農しておらず、たった一部で何かを栽培しているような土地が散見されましたが、まだ既得権益を存続させるようですね。

戦後にマッカーサーの意向で農地が解放され、

【終戦後、１９４６年（昭和２１年）から１９５０年（昭和２５年）までＧＨＱの指導により、地主制［じぬしせい］を解体するために行われました。 多くの農地を所有する地主は一定の土地の所有しか許されず、それ以外の土地は国が買い上げ、小作人［こさくにん］に安く売り渡しました。】

土地持ちとなった方で道路用地などの接収を受けなかった市街化区域の土地は価値があり、開発すべき物なのですが、このような税制優遇措置により、

まだ地主が法の目を潜り、所有できるようです。

結局は農政族議員と建設族議員とのパワーバランスなんでしょうけどね。

まぁ、一般市民には関係ないか！

でも、馬込の方だったかな、街道沿いのタイヤかすや排気ガス、埃まみれの農作物なんて食べたいですか？

商業施設（テナントビル、ショッピングモール）のあり方が変わるか？

「ららぽーと海老名」リニューアル　

４０店舗、１８日から順次オープン
2022年3月16日 15:31 神奈川新聞社

　三井不動産（東京都）は、海老名駅前の商業施設「ららぽーと海老名」のリニューアルを実施する。２０１５年１０月の開業以来初めて。約４０店舗が１８日から順次新規・改装オープンする。日常使いに適した店舗を拡充し、幅広い世代が利用しやすい施設を目指す。

　全面リニューアルする１階の食物販ゾーン「ＥＢＩＮＡ　ＦＯＯＤ　ＳＥＬＥＣＴＩＯＮ」では、季節ごとに話題の店舗が出店するブースや、各店で買った商品をその場で楽しめるイートインスペースを設ける。

　また、不二家（東京都）が手掛ける洋菓子店「ｍｉｌｋｙ７０　ｓｉｎｃｅ１９５１」が神奈川県内初出店。

　３階のフードコートでは、ラーメン店「肉そばけいすけ」など５店舗が新規出店する。

以前のブログで書きましたが、テナントビル（ショッピングモール）の限界なんですよねぇ。

　撤退店舗がちらほら見え始めると、シャッター商店街のように寂れた雰囲気になっちゃうし、ららぽーとは特に回遊させる構造なので、飛び飛びの閉店とかは特に困るだろうなぁ。

　なので、一括リニューアルね。これも常套手段だけど、40店舗くらいの規模でそれで改善されるかな？

　ららぽーと横浜と商圏被ってるし、あちらの方が総面積大きく、店舗数も多い、電車のアクセスは鴨居駅からちと距離あるけど、クルマで足運ぶならねぇ⁉︎

　第三京浜と首都高K7 きたせん、ほくせいせんの中継地の港北インター近いし、IKEAもあるし。。

　海老名はビナウォークも寂れた感じになっちゃってるし、シナジー効果は限定的でしょ。

　電車のアクセスも小田急は良いとして、ローカルな相模線と相鉄線は終点だからなぁ。

　それから東急田園都市線、南町田のグランベリーパークも競合施設だからねぇ。

　あちらはクローズドな施設ではなく、オープンな施設で悪天候はデメリットあるけど、天気の良い日の開放感はまた良いからね。

　映画館も併設だし、そこはららぽーと横浜と同じね。場所も丁度真ん中くらいかな。

　電車は駅直結だし、東名横浜インター近い、保土ヶ谷バイパス〜16号線と246号線近く（渋滞は毎度の事ですが　笑）でアクセスはよい。

　三井不動産のプライドと底力を見せてもらいたいもんですなぁ。

お部屋探し

さて、2022年も3月に入り、賃貸のお部屋探しもピークですね。

4月からの就職、大学進学、専門学校入学を控え、もうお部屋は決まりましたかな？

最近は共同仲介が減っているので、物件をオーナーから管理や預かりしている会社でしか、ご紹介できなくなっています。

でも、ネットでの部屋探しは昔に比べて遥かに簡単になりましたから、不動産屋に足繁く通う必要は無くなりました。

後は、良い担当者に巡り合えるかだけですね。

お客様の要望を読み解いて、条件にどれだけマッチさせれるか？

また、その物件のメリット、デメリットをきちんと説明してくれるか？

その上でいくつかの候補物件の中から、優先順位をつけてくれるか？

そして、最終決断はお客様がしなくてはなりません。

でも、この手順でキチンと進めてくれる担当者はどれだけいるのでしょうかね？

お客様の条件に無理はないですか？

場所、家賃、部屋の広さ、設備装備や使い勝手

この三要素しかないですからね。

場所も部屋も良くてという物件は住みたい方が多いわけですから、自ずと家賃は高くなります。

部屋にこだわるなら、場所は人気沿線を避けるのが無難でしょう。

東京は特に城南エリアが人気です（東横線や田園都市線）が住めば都ですよ。

まぁ、女性の方は治安の良いところを薦めますが、昨今の事件や事故を知る限り23区内はどこも変わらないと思いますけどね。

ただ、やっぱり足立とか江戸川エリアは…

んー。

まぁ、職場や学校へのアクセスや買い物の利便性かな？

晴れの日ばかりでもないし、徒歩15分とかバス利用とかは結構、悪天候だとキツいですし、コンビニくらいは近くにないと一度部屋に戻ったら出るのが億劫になります。

斯くいう私も最寄駅から徒歩15分で、コンビニやドラッグストアに500mのところなのでキツいです。笑

まぁ、家賃と部屋の設備装備を優先させたので納得はしてますけどね。

東京はあとアップダウンが多いので、坂の上だと悪天候や疲れてる時は歩くのがしんどいですよ。

タクシー利用ばかりしてると、その分家賃に上乗せして探した方が良かったとか、あるあるですからね。

では、良い部屋を探し当ててください。またね。

場所

さてさて、前回のblogでオフィス動向とテレワークについて書きましたが、

場所については皆様方どのようにお考えでしょうか？

やっぱり都心に住んで、都心で働くのが理想なのでしょうか？

まぁ一人暮らしならそれでも良いと思うのですが、結婚して子育てを考えた場合もそうでしょうか？

色々な考え方や価値観の違いがあるからこそ、埋め尽くすように都心にオフィスや住居が存在しているんでしょうけど。。

私も15年ほど片道1時間半ほどかけて通勤していましたが、計算すると一日3時間、週に5日間で一週間に15時間を4週で60時間、年間でざっくりですが720時間を通勤に費やしていたと…

これを無駄な時間と捉えるか、自分の時間と捉えるかでまた違いますけどね。

住居を探す方で多いのが最寄駅から徒歩10分以内できれば5分〜7分くらいって感じです。

一方、職場はどうでしょうか？

こればかりは個人の都合だけでは決められませんからね。

最初はアクセスの良いところでも勤務地の異動もあるでしょうし、オフィスや店舗が丸ごと移転する場合もありますから。

このところのオフィスビルの立地を見ると特に住友不動産に多いのですが、アクセスの悪い

場所への建設が目立ちます、

国道246号線と旧山手通りの神泉町の交差点の住友不動産青葉台タワーとか渋谷二丁目交差点の住友不動産渋谷ファーストタワーなんて丁度、坂を登り切ったところにあり最寄駅も遠いんですよね。

私はあんな場所にオフィスが移転したら通勤が嫌になるなぁ。笑

森ビルのヒルズとか三井不動産のミッドタウンとかは駅直結か近い場合が多いですけどね。

で、前回のオフィスビルが今後増えてくるっていうのと、リモートワークとか居住地の制限がないとか、新幹線通勤のため？交通費が15万円まで認められるとか。

それで東京都への一極集中型が解消されるのかは甚だ疑問ですけどね。

机並べて多くの従業員が働くってオフィス環境は何のためなんだろう？

延床面積の大きいSクラスのオフィスって必要なのかなぁ？

都心に勤めてた時に大きなオフィスの会社だったけど、端から端まで何十メートルもあると結構面倒です。

会議室は別フロアで更に面倒、それでしょっちゅう会議があって…

生産性のない会議、日本人好きですよね！

その当時は電話会議用の機器がありましたけど、今ではZoomでテレビ会議する時代ですから、ホントだだ広いオフィスって、中間管理職が自分のポジションを再確認するためだけしか用をなさないのでは？と感じてます。

このコロナ禍で通勤の公共交通機関を利用するのも嫌だけど仕方ないし、まん防や緊急事態宣言でも出社しなければならない業種も沢山あって、二年間お疲れ様ですって感じですね。

アフターコロナはどちらに振れるのかな？

リモートワークが主になれば交通インフラの会社は大変な事になるし、もちろん高い家賃のオフィスも不要になるだろうし、アクセスの悪いビルは借り手がつかなくなるだろうしねぇ。

オフィスの引っ越しってお金掛かります。

先に話した会社が引っ越しした時は備品の調達も含めて、二億円くらいかかったらしいっす！

なので、今後オフィスの供給が多くなっても、新規で借りるところがないと企業もコロナで疲弊してますから…

では、また。

オフィス動向とテレワーク

三井住友DSアセットマネジメント株式会社（代表取締役社長 兼 CEO：猿田隆）は、経済イベントや市場動向に関するマーケットレポートを日々発行しております。このたび、マーケットレポート「 オフィスビルの『空室率』が上昇一服か、今後の見通しは？」を2022年1月18日に発行いたしましたので、お知らせいたします。

＜今日のキーワード＞ 
オフィスビル仲介大手の三鬼商事は、 オフィスビルの『空室率』や平均賃料を毎月公表しています。 2021年12月の東京ビジネス地区の平均『空室率』は6.33%と2カ月連続で低下しました。 一方、 平均賃料は17カ月連続で下落しました。 コロナ禍でテレワークが普及するなど働き方の変化が広がってきていますが、 この動きは今後も続きそうです。 来年はオフィスビルの大量の新規供給も見込まれており、 その影響にも注意が必要です。 

【ポイント1】2021年12月の東京のオフィスビル『空室率』は6.33％ 
■三鬼商事が13日に発表した東京ビジネス地区（千代田区、 中央区、 港区、 新宿区、 渋谷区）の2021年12月のオフィスビルの平均『空室率』は前月比▲0.02ポイントの6.33％と、 2カ月連続で低下しました。 このうち、 新築ビルは募集面積を残して竣工した影響によって同＋0.63ポイントの13.09％となった一方、 既存ビルは館内増床などに伴う中小規模の成約の動きがあったことから同▲0.03ポイントの6.25％となりました。 
■東京ビジネス地区の2021年12月時点の空室面積は前年比＋約14.6万坪の約49.7万坪となりました。 新型コロナウイルスの感染拡大により、 空室面積は2019年を直近の底に増加傾向にあります。 ただし、 2021年秋以降は停滞していたテナント企業の成約に向けて動きが出始めたことから、 空室面積は2020年に比べて増加幅が縮小しました。 

【ポイント２】平均賃料は17カ月連続で下落 
■2021年12月の東京ビジネス地区の平均賃料は、 前月比▲0.44％の坪当たり2万596円と、 2020年8月以降17カ月連続の下落となりました。 前年同月比では▲6.38％でした。 内訳では、 新築ビルが前月比＋220円の2万8,730円、 既存ビルが同▲100円の2万514円でした。 
 

【今後の展開】企業のオフィス戦略の動向と、 来年の大量新規供給に注意 
■新型コロナウイルスの感染拡大により、 業績悪化に伴う経費削減やテレワークの普及などから、 オフィスビルの『空室率』は上昇が続いていましたが、 足元では2021年の11月、 12月と小幅ながら低下し、 その上昇傾向が一服しました。 オフィスビルの新規供給は、 2022年は前年比+約1.5万坪の約16.5万坪と、 直近のピークであった2020年の約53.1万坪と比べて低水準となりそうです。 一方で、 2023年は50万坪弱と再び大量の新規供給となる予想もあります。 また、 コロナ禍只中にあって、 テレワークなど働き方の変化の広まりを受け、 企業のオフィス戦略の転換はこれからも進むと考えられ、 オフィス需要も不透明感が残ります。 今後もオフィスビル市場の動向には注意が必要です。 
 
東京23区における延床面積3,000坪以上のオフィスビルの供給量をみると、2022年は8.0万坪と、過去10年間の最小規模である2013年の11.0万坪を下回る予定となっている。

2023年には、2012年から2021年の年平均供給量（以下、過去10年平均）である17.8万坪を上回る23.1万坪の供給が予定されている。なお、2022年から2025年の年平均は15.2万坪と、過去10年平均を下回る見込みである。
延床3,000坪以上10,000坪未満の中規模物件の2022年から2025年までの年平均供給量は2.0万坪と、2012年から2021年の年平均(2.5万坪)以下となる見込みである。また、延床10,000坪以上の大規模物件も2022年から2025年までの年平均供給量（13.2万坪）が2012年から2021年の年平均（15.3万坪）を下回る見込みである。
また、2021年末オフィスストック（1,300万坪）に対する供給量（2022～2025年）の割合である新規供給率は、4.7%（年平均1.2%）相当となる見込み。

2022年から2025年の供給量を区別にみると、全体の75%が都心3区（千代田区・中央区・港区）に供給される予定である。

なかでも港区は全体の53%を占めており、区別の供給量はトップとなる。都心5区（都心3区＋新宿区＋渋谷区）に広げると、全体の87%が供給される予定であり、供給は都心部に供給が集中している。

エリア別では六本木・麻布、日本橋・八重洲・京橋、芝・三田、虎ノ門、品川駅東口エリアなどに供給される予定である。

主なエリアの特徴は以下のとおり。
● 六本木・麻布では、供給量が8.0万坪ともっとも多い。2023年にはホテルやインターナショナルスクールなどが併設される虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発による大型の供給が予定されている。
● 日本橋・八重洲・京橋では、2022年に東京駅直結である東京ミッドタウン八重洲A-1街区による大型の供給が予定されている。
● 芝・三田では、2023年に（仮称）東京三田再開発プロジェクトによる大型の供給が予定されている。
● 虎ノ門では、環状2号線、BRT（Bus Rapid Transit：バス高速輸送システム）などのインフラ整備や、オフィス・医療施設などを含む一体的な再開発が行われており、今後も（仮称）虎ノ門ヒルズステーションタワーなどの大規模な再開発による供給が続く。
● 品川駅東口では、2025年に品川開発プロジェクト第Ⅰ期による大型の供給が予定されている。

といことで、これからオフィスの供給が増えるのですが…

一方では。

 
新型コロナでテレワークが一気に普及した2020年現在、都心部から地方への移住を検討する人も増えているようです。そうしたなか、新幹線を使った遠距離通勤に補助金を出す自治体が存在し、その数はここ数年で増えてきました。
　ひとつのきっかけとして、2016年の税制改正が挙げられます。このとき、通勤費が非課税となる限度額が月10万円から15万円に引き上げられ、おおむね200km程度までの新幹線通勤がしやすくなりました。実際、今回取材した関東近郊で新幹線通勤の補助制度を設けている自治体も、多くが2016年か、それ以降に開始しています。
　その補助額や期間、また条件も自治体により様々です。たとえば、東京駅から約80kmに位置する栃木県小山市は2017年から、新卒者と40歳以下の転入者を対象に補助制度を開始。1か月1万円を限度として、最大3年間、東京方面への通勤を補助しています。
一方、東京駅から約200kmに位置する新潟県湯沢町は2016年に制度を開始し、補助限度額は最大5万円、期間は最大10年間です。湯沢町企画政策課は、「ほかの自治体よりも補助が手厚い」と胸を張ります。
　また、埼玉県北部に位置する美里町のように、町内に新幹線が通っていなくても、新幹線の通勤費補助制度を設けている自治体もあります。この町の新幹線の最寄りは隣の本庄市にある本庄早稲田駅ですが、町内を通るJR八高線が発着する、群馬県の高崎駅から新幹線を利用しても対象だそう。補助限度額は月2万円まで、期間は最大3年間で、町内に家を買う（新築または中古）ことが条件になっています。これは、補助期間終了後の転出への対策だそうです。
　では、これら制度はどれくらいの人に利用されているのでしょうか。
小山市の場合、初年度となる2017年度には14人でしたが、2019年度には56人となるなど、制度の利用者が増加してきたそうです。
　もともと、大学卒業後に市から転出して働き始める人が多かったことから対策をスタートしたそうですが、「制度を利用する人は特に、小山市とゆかりのない人も多い」とのこと。純粋な移住者を呼び込む策として一定の効果を発揮しているようです。
　一方で湯沢町の場合は、これまでで延べ6人、美里町では1人が制度を利用しているとのこと。湯沢町の場合、そのほとんどは元湯沢町民、あるいはその配偶者だといいます。
　ただ、2020年度は3自治体とも、制度の利用者が減った、あるいはゼロになったそう。小山市では利用を一時中断する人もあり、11月現在で43人だそうです。理由は3自治体とも「テレワークの普及で、出社する機会が減ったため」と口を揃えます。
　というのも、これら制度は新幹線の「定期券」に対して補助する制度であり、出社機会の減少で定期券が更新されなくなったのです。
湯沢町の場合、移住者そのものは増えているものの、それは「コロナがきっかけというより、前々から地方移住を検討していて、コロナで背中を押されたという人が多いのではないでしょうか」と話します。
　ただ、企業側も制度を変えてきており、移住しようとする人に追い風が立っていることは間違いなさそうです。
　東京・永田町に事務所を構える社会保険労務士の芳賀 満さんによると、大手を中心に月10万円くらいまで新幹線通勤費を補助する、という企業が増えているとのこと。おおむね栃木や群馬など、東京から100km程度の範囲に当たるといいます。
「新たに新幹線通勤OKとしたところもありますが、もともと制度として存在したものの、あまり使われていなかったというケースも少なくありません。企業側もこれまでは、費用が高くなるために及び腰になっていました。しかし現在は、テレワーク推進率をKPIとして定めるところもあり、遠方に住んで出勤は週1回でよい、とする企業も増えています」（芳賀さん）
　2020年11月現在の芳賀さんの実感としては、東京周辺から郊外への転居は増えてはいるものの、ほぼオフィスワーカーに限られることもあり、多くの人が一気に移住しているというわけではないといいます。しかしながら、「たとえば金融業界などが支店を減らす動きもありますので、今後も郊外移住は増えるでしょう」ということです。
 
ＮＴＴの澤田純社長は７日、リモートワークを行う社員の居住地制限を撤廃し、地方に住みながら本社業務が可能になる制度の2022年度の導入に向け、整備を進めることを明らかにした。
澤田社長はオンラインで行われた決算説明会で、リモートワーク実施率が７割に達したことを明らかにし、遠隔地からの出社にかかる費用を負担する考えだと述べた。地域に居住しながら本社業務に従事するテレワーク前提の働き方を導入する。
澤田社長は、実施時期について「ウェルビーイング（健康経営）の一環だ」とした上で、社員が「18万人いるので時間がかかる」と説明。遠隔地からの出社費用に関しては、新幹線を使う場合は何回まで負担するかなど仕組みを設計中という。ＮＴＴ広報室によると、現在は一定時間内の通勤しか交通費を支給していない。
ソフトバンクグループ傘下のヤフーは１月、8000人いる社員の居住地制限を４月から撤廃し、国内であれば自由に選択できるようにすると発表した。従来は認めていなかった飛行機での通勤も認める。
ヤフー社員、会社負担で飛行機通勤も可能－４月から居住地自由化

なんと！居住地自由化も始まっています。

アフターコロナではどうなっているのでしょうね？
 
 
 
 
 

地震

ここ数日、首都圏直下で地震が相次いでいる。2月1日午前4時半ごろに発生した、神奈川県東部を震源とする地震の規模は最大は東京・千代田区の震度3を記録。マグニチュードは3.8だった。同日午前10時15分ごろには、千葉県東方沖で震度2（M4.0）が起きている。遡ること先月31日には千葉県東方沖最大震度1（M3.6）と、千葉県北西部で同2（M3.8）の地震が起きている。

　武蔵野学院大特任教授の島村英紀氏（地震学）がこう言う。

「フィリピン海プレートの活動が活発化し、東京湾や相模トラフ、房総半島など首都圏周辺の地震も増えています。首都圏直下地震に繋がる地震の前兆と考えられます」

　最近は首都圏直下に関わらず、全国でM3～4規模の“小規模”地震が増えている。頻発する地震にSNSでは「こまめにエネルギーを放出してほしい」という声をみかけるが……。

　気象庁は、マグニチュード（M）と地震のエネルギーとの違いを〈Mの値が1大きくなるとエネルギーは約32倍に、Mの値が2大きくなるとエネルギーは約1000倍になるという関係があります〉と解説している。

　たとえば、M8の地震は、1回でM7の地震約32個分のエネルギーとなる。M6の地震なら約1000個分のエネルギーに相当するという。

「要するにこれまで何年、年十年と起きている小規模地震を集めてもいずれ起こる首都圏直下地震の一つ分にも当たりません。むしろ、小規模地震によってエネルギーが放出されるのは=海溝のプレートや断層が動いている指標になるだけ。首都圏直下地震ならM9クラスが起きてもおかしくありません。仮にM5、6クラスの地震が何度起きていても、本震に関係ないのです」
 
 引用させていただきましたが、まぁ地震はいつくるのか、どの程度の大きさなのかは予測が難しいです。

以前にもここで取り上げましたが、日本における耐震基準は50年に一度あるかないかの震度6強で崩壊しないという基準です。

何度もそれに近い震度や余震が続いても耐えられるかは？？なのです。

首都圏に直下型地震がいつ起きてもおかしくない地震の活動期の今、M9くらいが来るとの予測もあります。

でも、東京に住みたい人は多いんですね？

21年の首都圏新築マンションの平均価格が6260万円と前年比2.9％上昇、バブル期のピークだった90年の水準（6123万円）を上回って31年ぶりに過去最高を更新した。港区など東京都心5区の高額物件が牽引。1戸1億円以上するいわゆる「億ション」が発売戸数に占める物件割合は8.2％に達し、これも過去最高を塗り替えた。
　不動産経済研究所が先週発表したマンション市場動向調査によると平均価格の上昇は3年連続。1平方メートル当たりの単価は93.6万円で、90年につけた最高値93.4万円を超えた。

　大規模金融緩和の長期化で住宅ローンの金利は変動だといまや最優遇レートで年0.5％以下。全期間固定金利でも1％以下だ。こうした超低金利を背景に「パワーカップル（高収入の共働き夫婦）が多額のローンを組んで高額物件を購入する例が目立つ」とメガバンク関係者。物件の先高観から富裕層もしきりと買い漁っているらしい。

　東京23区の平均価格は前年比7.5％アップの8293万円。総務省の「人口移動報告」によると23区ではコロナ禍で21年、域外への転出者が転入者を上回る「転出超過」が初めて生じたとされるが、マンション価格に反落の兆しはない。91年の8667万円には及ばないものの、30年ぶりの8000万円超えだ。ここ2年間で一気に約1000万円も跳ね上がったことになる。

「億ション」発売戸数は首都圏全体で2760戸。ピークだった90年の3079戸は下回るが、前年比で5割超増えた。

　最高額は三井不動産レジデンシャルが開発、売り出した「パークコート神宮北参道ザ　タワー」（渋谷区）内の物件で、実に1戸13億7000万円（専有面積238.55平方メートル）。一体、どんな“人種”が買っているのか。
 

転出超過でも東京都新築マンションの価格は過去最高を記録している。。

ホントは2020東京オリンピック後には、オリンピックバブルが崩壊して、価格の下落が予測されていたのですが、新型コロナ禍で巣篭もり需要や家に対する価値観の変化でまだ高騰が続いています。

ただ、もう庶民には手が出ないところまできているので、いつ価格の下落があっても不思議ではありませんから、今焦って手を出すのはどうかと思います。

また、リモートワークも大手を中心に多くなり、オフィスの需要もどうなるんでしょうかね。今年は供給が少ないようですが、来年からは供給が多くなるそうです。

そのあたりは次回に。

テナントビルの限界

久しぶりに渋谷界隈に行ってみました。

あ、ブログも全然更新してなくてすみません。

まぁ、渋谷の駅周りは再開発でまだ、未完成です。

最終的にはパースがあるんでしょうが、今のところは全景が見えてきません。

現在の渋谷の象徴的な建物である、

SHIBUYA SCRAMBLE SQUAREの各フロアを見てきました。

12階まではテナントビルなんですよね、13〜14階が飲食店街、その上はオフィス、で屋上の渋谷SKY。登るのに2000円も取られます。（web予約で1,800円）

天高が高いから、エスカレーターが長い。

外観から見たビルの大きさからは想像つかなかったけど、売り場面積が狭い、飲食店も含めて、あまり魅力的な店舗が入ってない。。

印象的だったのはもんじゃ焼き屋がめちゃ混んでた。

なんで、渋谷のど真ん中でもんじゃ⁈笑笑

郊外型ショッピングモール（代表的なのがららぽーとね。）、アウトレットモール（御殿場のやつ）、その他にも駅前のルミネや東急プラザ、モディなどなど。

もう、全国各所にありすぎてテナント誘致も大変だろうなぁ。

色々行っても、似たような同じような店舗ばかり、そりゃ賃料設定が集客力があるからと高めに設定されてるので、出店できる店舗も限られてくるわな。

もう、時代は変わり全国〇〇店舗達成とか意味ないでしょ。

ドラッグストアに多いよね、これ謳ってるの。

スギ薬局、ツルハ、マツキヨ、クリエイトとか。

そこに王者Amazonが参入してきて、どんどん取り扱い品目が増えている、コスメもファッションも小物類も。

楽天、yahooショッピング、ZOZOTOWN、PayPayモールなどのECモールも多数あり、

スーパーマーケットもOMNI７やRakuten西友とか参入してきて、買い物に外へでるっていうのは、このコロナ禍もあってどんどん減るだろうから、テナントビルなんて無用の長物になるんだろうなぁ。

なんかShibuya scramble squareの末路が見えた気がしました。

一階、二階だけ、テナントスペースで地階はfood show、三階以上はオフィス、上層階は飲食店街ツーフロアとホテル、屋上展望台でよかったんじゃないの？

まぁ、あの規模の再開発だから計画は10年以上前かも知れんけど、あの設計は失敗だと思う。

オフィスもコロナ禍でリモートワークが増えて、大きな事務所も必要なくなりつつあるし、都心の家賃も価格も高止まりしてるし、交通費も会社が負担するとなると、都心のオフィス需要も先行きどうなることやら。

それも理由なのか、不動産業は郊外のロジスティクスに移行していってます。

ECサイトがまだまだ伸びる余地があれば、必然的に物をストック、管理、配送するためのロジスティクスが必要になり、効率化を図るために高速道路の出入り口近くへと新規での建築が盛んです。

神奈川県相模原市の田名エリアとか千葉県流山市とかね。

流山市なんか川沿いにどれだけ続くのか？ってくらい巨大な倉庫が並んでます。

ハイブランドなんて、銀座か表参道に独立したビルを持ち、外観もデザインもブランドイメージに合わせたビルで営業してるもんね。

有名なのは表参道のPRADAね。

もう、そういう時代なんだよ。

店舗なんて都心の駅近に本店を構え、後は地方の主要都市（政令都市かな）に一店舗くらいで。

後はECで賄えれば、人件費も店舗賃料もかからんし、その方がいいんじゃない。

まぁ、個人のセレクトショップは今まで通りでいいと思うけどね、会社の規模が大きくなったからとあちこち出店するのはもう時代遅れの気がします。

ファッションが好きでポパイ世代なので、beamsとか unitedarrowsとか昔はよく行ったけど、今行ってみても余り魅力的な商品なくなったし、オリジナルは品質良くなくなったし、Canada gooseが流行ればどこもかしこも扱うし、アークテリクスやグラミチなんかもね。

なので別注以外は買わんがね。笑

まだまだコロナは落ち着きそうもありませんが、皆さまお元気で。

では、また。

Shibuya scramble square 13階から

#渋谷 #スクランブルスクエア #テナントビル #コロナ禍

1年ぶりに

今日は2021年5月、ゴールデンウィーク最終日も終わりました。

この一年、皆様いかがお過ごしでしたか？

コロナ禍も一年経ってもまだまだ収まらず、未だに延期した東京オリパラをやるのかどうかも不明？　笑

変異型もイギリス、ブラジル、ナイジェリア、南アフリカ型、最近はインド型とか次から次へと変異を繰り返し、二重、三重変異型とかワクチン効かないんじゃない⁉︎とか言われてます。

マスクは未だに手放せないし、緊急事態宣言も3回目　笑

それでも、まだ、IOCも東京都も政府もオリパラ諦めてないとか？

この延期のせいか？まだ不動産価格の下落は始まってないようです。

本来なら、昨年オリパラが終わり、選手村が分譲されて、坪300万円だったかな？

それで、高騰した地価が緩やかに落ち着いていた事でしょうが…

先行き不透明感もあって、まだ横ばいみたいですね。

但し、オフィスや店舗は今は賃料補助が出てるようですが、これだけリモートワーク推奨や飲食店での飲食、更には酒類提供まで制限されるとどうなるんでしょうね？

どうも、国、政府、官僚はワクチン頼みで何とかなると思っているようですが、これだけ変異型が蔓延してくると、思い通りには行かないのではないでしょうかね？

最近、インドのpandemicが連日報道されてますが、もう医療崩壊どころか国が破綻する勢いですよね。ニュースで見ましたが、市中は地獄の様相でした。道端で倒れ込み動かなる人々、工業用酸素ボンベから直接道端で吸引してる人々、薬も酸素もなくて身内が亡くなったと泣き叫ぶ人々、火葬が間に合わないので街の至る所で火葬しちゃってました。

日本は大丈夫なのでしょうか？

甘々な考えで、ちゃっかり飛鳥II運行させて、感染者出ちゃって、運行中止とか？笑話ですか？

ダイヤモンドプリンセスの悲惨な結末をもう忘れたのでしょうか？

まぁ、飛鳥IIは一昨年末から昨年初めにかけて、ハワイでメンテナンスしてコストかけちゃって、丁度一年前に日本一周強行しようとして、ニュースになって、世論の批判を受けて中止した経緯があるので、コッソリ　笑笑

あれも感染者とその同伴者だけ専用車輌で病院に運んで、その他の乗客は公共交通機関で帰しちゃって…

まぁ、そんなこんなで、まだ、不動産がどうこう言ってる場合ではないようです。

それでもこの巣ごもり需要で住まいへの関心は高いようですけどね。

私も来年、還暦なのでコロナに感染しないよう気をつけてますが、いつまでこの状況が続くのでしょう…もう、疲れました。

では、また。

皆様、コロナ対策は万全に健康第一で頑張りましょう。

「理論価格がまったく成立しない」マンション大暴落の底なし沼

新型コロナ騒動で不動産関連の記事はほんと少なくなりました。

今日、見つけた記事を抜粋して掲載します。

プレジデントオンラインより
4/21(火) 

新型コロナウイルスの影響は、商業施設、住宅といった不動産市場にも大きな影を落としている。

■国内不動産市場は「底なし沼」

「国内外からの観光客でホテルや店舗向け需要が高まっていること、それに働き方改革で職場環境を改善しようと、より広いスペースを確保しようとする会社が増えてオフィス需要が高まっている」

先月公表の全国地価公示(1月1日時点)で躍ったこうした文言も、どこかに吹き飛んでしまった。国内不動産市場の現状は「底なし沼」だ。

国内・海外の株価はもちろん経済指標も軒並み大幅悪化。

日本は日銀が株を大量に購入して、下支えしているようですが…そりゃ、年金の運用してるから、大暴落したらまたかなりの金額が溶けちゃいますからね。

WTO(世界貿易機関)は8日、2020年の世界のモノの貿易量が前年比で最大32％減るとの予測を公表しており、NTTドコモのデータによれば緊急事態宣言後の週末4月12日、東京や大阪などの中心部では、感染拡大前の水準に比して、70％以上人出が減少した。

政府による不要不急の外出自粛要請や緊急事態宣言に加え、3月の外国人新規入国者数は15万2000人と前年同月の250万4000人から9割超減(出入国在留管理庁)。

9割減ってもウイルスは運んできてるんですよねぇ。

また2月の国際収支統計(速報・財務省)によれば旅行収支の黒字は前年同月比71％減の579億円と、2015年9月以来の低水準。

人が動かなければ経済も動かず、不動産市場には大打撃だ。

■ホテルの稼働率、百貨店の売上高は壊滅的

まずはホテル業界。

3月の稼働率は30.5％で、とりわけ東京、大阪はともに20％台に低下。リーマン・ショックや東日本大震災後は60％程度だったのに比して格段に落ち込みが激しく、休館や開業延期が相次いでいる。民泊やマンスリーマンション、貸会議室やイベント会場などは言うまでもない。

横浜の新築ホテルやアリーナ、イベント施設はどうなるんでしょうね。笑

商業系も壊滅。

3月の売上高についてJ.フロントリテイリング(大丸松坂屋百貨店)は43％減、高島屋は36.2％減、三越伊勢丹ホールディングス(三越伊勢丹)は39.8％減、そごう・西武が31.9％減、エイチ・ツー・オーリテイリング(阪急阪神百貨店)が28.1％減とインバウンド需要がほぼゼロになったことに加え、3月の景気ウオッチャー調査によると、街角景気の現状判断指数(DI)は前月から13.2ポイント下がり14.2となった。08年リーマン・ショックや2011年東日本大震災後を下回る。飲食などのテナントを抱えるビルもアウト。

西村康稔経済再生相は13日の参院決算委員会で、新型コロナウイルスの感染拡大による自粛要請に応じた店舗に対し自治体が独自に行う休業補償について、国から地方自治体に配分される臨時交付金は財源に充てられないと答弁するなど、業界は戦々恐々だ。

オフィス系には今のところ影響は見られないが、コロナ騒動で急速に進展するリモートワーク化で、オフィス床ニーズには大きな減少圧力がかかる。

オフィスを借りてる意味がなくなってきているから賃下げ要求が出てくるでしょうね。

■新築マンション・一戸建て販売はほぼストップ

住宅系はどうか。

まず、新築マンション・一戸建て販売は、ほぼストップといっていい。

三井不動産レジデンシャルや住友不動産・三菱地所レジデンスは一部を除いて新築マンションモデルルームなどの販売拠点を閉鎖している。

店舗営業自体が自粛要請されてますから、モデルルームなど3密はダメでしょう。

それに、会社がどうなるか？仕事がどうなるか？給料は？ボーナスは？って感じで家探しの余裕なんて暫くないでしょう。

大手ハウスメーカーの2020年3月の受注速報によると、消費税増税の影響が残るなかで、新型コロナウイルスの影響もあり、戸建住宅を中心として落ち込みが目立ち、大和ハウス工業は戸建住宅受注が20％減、住友林業は30％減、旭化成ホームズ32％減、積水化学工業・ミサワホーム・パナソニックホームズも軒並み2ケタ減と全く振るわないが、4月以降はもっと悪い数字が出るだろう。

足元ではH形鋼など主な建築用鋼材の流通価格が需要不足によって前月比2％下落、前年比では5～10％の減少幅で推移しており、事態が長引けばやがて建築費の下落圧力になりそうだ。清水建設は13日、建設現場において勤務者がコロナ感染（その後、一名死亡）したことから7都府県での工事を原則中止すると発表しており、足元ではさらなる需要減が見込まれる。

「理論価格がまったく成立しない」マンション大暴落の底なし沼

■各国は家賃滞納者に猶予を与えているのに…

賃貸住宅市場には、一部を除いて大きな影響は出ていない。

人は必ずどこかに帰らなければならないからだ。

しかし残業がなくなったり、仕事そのものがなくなったりすれば家賃を支払うことが難しくなる向きは増える。

都心じゃ、10万円支給は家賃に消えるだけですよね。オイルショック前じゃあるまいし、端金で国民の生活は補助できないって！笑

米国では個人や企業が家賃を滞納しても、家主は120日間延滞料を徴収しないとする経済対策法が成立。

さらに家主がローンを払えなくても、60日間は金融機関が差し押さえできず金融機関に返済の6カ月延期を求めることができ、最大1年は支払いを先延ばしできる。期間終了後も、家主は通知後30日以内の立ち退き要求ができない。

英国では、6月30日まで家賃未払いを理由とした家主による退去要請を禁止。ドイツは家賃滞納による解約を禁止、4～6月分の家賃に限って2年間支払いを猶予する他、小規模の自営業者を対象に最大1万5000ユーロ(約180万円)をスピード給付する制度を導入した。オーストラリア政府も7日、家賃滞納による契約終了や、未払いに伴う手数料と利息の徴収を禁じると発表。シンガポール政府も企業や個人事業主に最大6カ月の家賃の支払い猶予を与える措置を決めた。

こうした他先進国の措置に比べわが国政府は、家主に賃料支払い延期を要請するに留まる。

本当、10万円支給も遅いし、減税は？

厚生年金や社会保険料を普通に徴収されたらそれで消えます！

■中古マンション市場の先行きはどうなる？　

中古マンション市場は、とりわけ都心部において日経平均株価と連動する。

現在の都心中古マンション成約平米単価は、株価が2万4,000円水準のもので、もし株価が1万9,000円程度で推移するなら、10～15％程度下落してもおかしくはない。

ニューヨーク・マンハッタンの住宅価格は1～3月に11％下落、「外出自粛により住宅物件を見に行くことが難しくなった」「市況の先行き不透明感から消費者が売却を控える傾向が強まったこと」といった傾向が響いた。

都心マンションがアベノミクス以降1.7倍程度上昇したのに対し、東京郊外や神奈川・埼玉・千葉の上昇率は1.2～1.3倍程度と限定的で、下値もしかりだろう。

■今後の相場は「政治動向」次第になる

一戸建ては新築・中古とも一部を除き、アベノミクス以降せいぜいプラス5％と、さしたる上昇を示していない。

新築マンション市場は大手デベロッパーによる寡占化が進み、かつての経済危機時のように投げ売りから暴落へ向かうといった市場構造にはないが、このままだともちろん一定程度下げて売るしかないだろう。

現時点での不動産市場は、理論価格が全く成立する状況になく、結局は新型コロナの終息いかんにかかっている、としか言えない。

仮に一定程度の落ち着きを見せた後は「政治動向」次第だろう。

12年の民主党から自民党の政権交代以降、株価や不動産市場を支えてきたのは「アベノミクス」であり「日銀の政策」だからだ。

仮に安倍政権がチェンジということになれば、「必要があればちゅうちょなく追加の金融緩和に踏み切る」(黒田日銀総裁・9日)といった現行の姿勢が変わる可能性もある。

■「次の首相」がどのような経済政策を打ち出すか

共同通信による最新の電話世論調査では、安倍内閣の支持率は40.4％で、3月26～28日の前回調査より5.1ポイント減。不支持率が43.0％と上回った。「休業補償すべきだ」82.0％、「布マスク2枚を評価しない」76.2％といった声が響いた。

いずれにせよ「アフターコロナ」の世界は、不動産市場に限らず激変必至だろう。

まぁ、大暴落が始まるでしょうね。

地価もマンション、戸建も、買い手がいないんだから。。

リーマンショックよりも先が見通せない分、

バブル崩壊くらいの数の塩漬け物件が多くなりそうです。

キャッシュのある方にはチャンスはもうすぐです。

底値で株でも不動産でも手に入れば、数年後には大儲けできますよー。

でも、新型コロナの特効薬やワクチンは一年半後くらいだそうですが、軽く罹患して免疫獲得する方が早いかもね。

でも、重篤化したら命はないです。

皆さま、どうかお気をつけて。

エリート共働き夫婦の末路「タワマンを買った人は五輪後、本当の地獄を見る」

面白い記事見つけたので公開しておきます。

プレジデントオンラインより
 
エリート共働き夫婦の末路「タワマンを買った人は五輪後、本当の地獄を見る」

■「タワマンだから価値が高い」は本当か？　
 
日本人の生活にマンションという居住形態が誕生しておよそ60年になる。現在ではマンションストックは全国で約650万戸にも及び、いまや日本人にとってごくありふれた住宅になったともいえよう。中でも最近脚光を浴びているのがタワーマンションと呼ばれる超高層のマンションだ。
 
首都圏(1都3県)でタワーマンションはどのくらいできているのだろうか。タワーマンションという定義はないが、不動産経済研究所では20階建て以上のマンションを超高層マンションとして、分譲用に供給された戸数について集計・発表をしている。
 
それによれば、2004年以降18年までの15年間に首都圏で供給された超高層マンションは累計で599棟、18万5803戸に及ぶ。同期間に首都圏で供給されたマンション戸数(80万1686戸)の、なんと4戸に1戸が、いわゆるタワマンなのだ。
 
タワマンはこれまでは「庶民の憧れ」とされ、デベロッパーの販売担当者も「タワマンは資産価値が高い」と公言してきた歴史がある。だが、この15年間で4戸に1戸供給されてきた首都圏のタワマンが「タワマンだから価値が高い」というのは本当だろうか。
 
■タワマンで目立ち始めたのが雨漏りの問題
 
19年10月に首都圏を襲った台風19号は川崎市の武蔵小杉駅周辺にあるタワーマンションが水害に脆弱であることを露見させた。水害に限らず、実は築15年から20年を迎えるタワマンで目立ち始めたのが雨漏りの問題である。首都圏におけるタワマンの多くが、湾岸エリアに立地している。工場や倉庫の跡地といった広い敷地を活用したものが多いからだ。海沿いは潮風が強い。そして高層であるために強風を受け、常に微小な揺れが生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。
 
この「潮と風と揺れ」は意外に曲者だ。コンクリートの継ぎ目や窓枠の目地には元来コーキング剤などが充填されているが、経年とともに劣化する。タワマンのとりわけ湾岸エリアはその度合いが通常のマンションなどとは比べものにならないほど激しいのだ。強風によって吹きつけられる潮はコーキング剤の劣化を早め、小さな揺れの連続は亀裂を促進させるからだ。タワマンは、高層であるために修繕にあたって足場を組むことすらできない。したがって雨漏りが起きても、必要な修繕を施せずに放置状態が続くことになる。タワマンで窓枠等から浸水する被害に悩まされている住戸が多いのはこうした要因によるものといわれている。
 
00年以降に建設されたマンションの多くが、東京五輪以降は築20年を超えて大規模修繕の時期を迎える。外壁の修繕には足場が組めないために、屋上からゴンドラをつりさげての工事になるが、湾岸部で高層建物ともなれば、上空は常に風が強く、作業日は限られ工期は通常マンションの数倍かかるといわれる。
 
また、多くのタワマンでは大地震等での停電に備え、非常用発電装置が備えられている。いざというとき安心の設備であるがこれも経年劣化が激しい。築15年から20年程度で交換するにあたっては、一基数千万円程度の負担となる。しかもメンテナンスをしっかりと施さないと、その「いざ」というときに役に立たない。あるビル会社が東日本大震災のあと、運営管理しているビルの非常用発電装置を実際に動かしてみたところ、多くの設備が規定通りの時間作動しなかったという。それだけメンテナンスが難しい設備であるということだ。
 
タワマンに装備されているエレベーターは、超高速のもので、高性能であるぶん、更新工事をする場合、大変な金額となる。今後、これらの問題をすべて負っていくのは、分譲したデベロッパーではなく、一人ひとりの所有者だ。こうしたメンテナンスコストについてデベロッパーが販売時に丁寧に説明する姿をあまり見ることはない。残念ながらタワマン購入者の多くが自分の生涯にわたっての住処を手に入れたと考えたのかもしれないが、このタワマンという住処は高級外車を買ってしまったも同然で、その高額なメンテナンス費用を永遠に負担していくことを覚悟せねばならないのだ。
エリート共働き夫婦の末路「タワマンを買った人は五輪後、本当の地獄を見る」
かつて憧れの存在だった団地は高齢化・過疎化が進んでいる。

それでも高級外車と同様に、将来的に高値で売れればタワマンは資産価値が高いといえるかもしれない。だが、人が考えることはみな同じだ。投資の世界でもよく見られる現象だが、価値が上がり始めれば投資家の多くがどこかで利益を出そうと売りに走る。また価値が下がり始めれば、狼狽して売りに出す投資家が増えて価値の下落に拍車をかける。
 
投資家の購入、所有が多いタワマンはこうしたマーケットリスクには敏感だ。そしてタワマンは普通のマンションと異なり、一棟の戸数が数百戸から1000戸を超えるものもある。つまり希少性は低いのだ。投資家たちが同じ行動をするということは、同じタワマンで一気に売り物件が増えることを意味する。一時にたくさんの売り物件が供給されれば、価格暴落時期などはとりわけ売りづらくなってしまうのは自明のことなのである。
 
■団地とタワマンが重なって見える
 
タワマンを買った多くの投資家は当初、東京五輪による価格上昇を狙ったとされるが、賢い投資家はすでに売却し、大きな利益を得ている。五輪終了後に景気が悪くなり、あわてて売ろうにも思惑通りにいくとは限らない。
 
本来不動産が価値を有するのは土地であって豪華な建物ではない。

東京のブランド住宅地の多くが実は河川流域や海岸沿いを避けて高台に発達していることは、まさに「台風や地震との闘い」を避けようとする人々の知恵だったのである。そうした意味で麻布や広尾、青山、六本木といったブランドエリアの不動産価値は今後とも保たれていくだろうが、本来高い価値のなかった土地に林立したタワマンの価値が上昇していくとは、少子高齢化が深刻になっていく日本においてはおよそ考えにくい。
 
むしろ、これらのマンションを買った区分所有者や住民はやがて年をとる。そして建物も老朽化していく。やがてコモディティ(汎用品)と化したタワマンにも空き住戸が目立つようになると、資産価値を保ち続けていくことはますます難しくなっていくだろう。
 
それではタワマンは将来どんな資産となっているだろうか。日本は高度成長期から平成初期にかけて住宅はどんどん郊外へと拡散した。大量に首都圏に流入する地方からの人々の受け皿として建設されてきたのが団地だった。首都圏の多摩、愛知県の高蔵寺、大阪府の千里などがその役割を果たしてきた代表的なニュータウンだ。当時の企業エリートたちにとって、公団(現在のUR都市機構)などが開発した団地は「憧れの街」だったのである。
 
■今のエリートたちは夫婦共働きが基本
 
現代のニュータウンこそがタワマンだ。今のエリートたちは夫婦共働きが基本。夫婦ともに大企業に勤めるため郊外に住むことは難しく、通勤に便利な都心のタワマンを買い求める。子どもは保育所に預け、仕事が早く終わったほうが迎えに行く。こんなライフスタイルに応えるのがタワマンだ。
 
都心はマンション価格が高くなってしまうが、以前と決定的に異なるのは夫婦共働きであるがゆえに世帯年収が高いことだ。パワーカップルといわれる所以である。
 
だが、こうして無理を重ねて手にしたタワマンは実は災害に弱く、建物維持コストに膨大な負担を強いられ、いざ売却しようにも同様な住戸が多いだけに価値を保ちづらく、資産性が高くないということが露呈するとどうなるのだろうか。
 
昔のエリートがこぞって住んだニュータウン内の団地が築40年以上の歳月を経て誰からも見向きもされない存在になったのと同じような結末が見えてくるのではないだろうか。夫婦で膨大な借金をしてやっとの思いで手に入れたタワマンが将来、団地化するリスクに実は多くの人たちは気付いていない。
 
不動産の価値のほとんどは土地にある。タワマンは希少性があったころはともかく、これだけコモディティ化すると、かつての郊外の団地と同じく、やがて価値のない代物になっていく可能性が高いのだ。
 
かつて表参道にあった同潤会アパートと呼ばれた建物は、それそのものに価値があったわけではなく、表参道にあったからこそ現代になっても価値が保たれていた。ゆえに、ビンテージと呼ばれ、建て替えの際にも高額の評価をされたのである。この法則は将来、タワマンにも間違いなくあてはまることであろう。

高台の良い立地にあるビンテージ

（各国大使館のある近隣に多いですね。）

と呼ばれるマンションは資産価値が高いのはこのブログでも散々お伝えしました。

そして、この地獄がこれから起こりそうですし、コロナウイルスでオリンピック中止になったら、もっと凄い事になりそうですね。

また…レオパレス

京アニ放火犯の自宅が特定されました。

騒音問題で近隣とトラブルになっていたそうです。

埼玉県見沼区のレオパレス。

さいたま市在住、コンビニ強盗の前科あり、41歳、更生保護施設にいたなど色々と情報が出ているが、何故か氏名や顔写真は公表されていない？

2ちゃんや5ちゃんでもなんで？って騒がれてます。

まぁ、あのレオパレスじゃねぇ。

騒音対策なんてしてないし、そこで隣がウルサいとトラブルを起こすとはどれだけ池沼 笑

まだ、レオパレスに住んでる人はいるのかなぁ。

施工不良の欠陥住宅にして、犯罪予備軍が大勢住んでいて、座間の事件のようにレオパレス自体でも犯罪がよく起こる！

こんな住宅に住んでる人の気が知れんわ 笑

京アニの犯人とトラブって殺されなかっただけマシですかね。

もう、全てのレオパレスは解体して、更地にしたらどうですかねぇ。

追記、ようやく氏名が公表されましたね。

青葉真司、下着泥棒とコンビニ強盗の前科あり、幾度も近隣住民と騒音問題でトラブル。

やっぱ、犯罪者の更生って無理なんですかねぇ。