区分所有
昨日は1棟ものと9戸一括のものでしたので単戸ものの区分所有ではどうか。
色々探しましたが、なかなか良いものはでてませんでしたが・・
ひとつご紹介しますと、場所は文京区本郷3丁目（東京大学のキャンパスのあるところね）
で築6年ちょっと、
広さが21.90㎡、家賃が90,000万円で現在賃貸中（オーナーチェンジね）、価格が1,800万円の利回り6.0％。
装備はばっちり揃っていて、BT別・独立洗面台（女性はこれを希望します）のパウダールームで
脱衣所も兼ねてます。キッチンはシステムKのガス2口・浴室乾燥機・シャワートイレ
（ウォシュレットはTOTOの商標なんで）・TVモニター付きオートロック・BS/CS・CATV
（地デジも入るし、NETも対応）、もちろんエアコン付き。
おーNETのランニングコストは借主さんの管理費に込みらしい。
貸主さんが支払う、月額管理費と修繕積立金も併せて1万円ほどですな。
（これ結構高いものもあります、価格は安くてもこの負担が大きいと洒落になりませんよ！）
この辺りは高台で、地盤も安定しているので地震にも強いです。
近隣には大学も多く（東大、中央大、東京医科歯科大、順天堂大など）、社会人になってからも
駐輪場も１００％完備っす。これ古いタイプだとゼロってマンションも結構あります。
自転車置き場がないからマンション周辺に放置自転車多数とかね。
難を言えば、下り天井の記載があるので梁が気になるかな？階高は８階なんで見たところ眺望もよさそうです。
将来的な家賃の下落を想定して、85,000円で計算すると1,500～1,650万円くらいで手に入れたいところですね。
（1,700万円で表面利回り６．０％になります。）
現金で買うには築年も浅いですし、インカムゲインを狙いながら時期を見て売却できますよ。
これ保有できるなら、今は売らない物件でしょうね。入居者に困るようでもないし・・
まぁ、ある程度予想はつきますが、こんな物件が買い得ではないでしょうかね。
インターネット掲載のオススメ投資物件
今日はインターネットに実際に掲載されている物件を見てみました。
条件は築15年以内、20㎡前後～、1000万円～2000万円台、想定利回り6.25％以上にしました。
（本当は7％を確保したかったんですが、想定満室収入があれ？って、利回り高く見せるために
感じで高すぎたり、ここは場所が不人気で、客付け大変じゃん！って感じでした。）
では、オススメ物件 その①
価格：1,530万円・利回り：7.17 %
管理費等：8,100(税込)円・修繕積立金：3,200円
築年：10年・専有面積：22.03㎡
場所は最近人気の秋葉原徒歩４分です。
その②
価格：1,600万円・利回り：7.01 %
管理費等：9,000(税込)円・修繕積立金：8,100円
築年：10年・専有面積：18.36㎡
平米数が少ないですが、ワイドスパンなのとスクエアに近い形のため使い易い間取りです。
場所は池尻大橋８分で、稼働率の高い物件です。（実際にお客様をつけたことあります。）
その③
価格：1,880万円・利回り：6.31 %
管理費等：8,550(税込)円・修繕積立金：4,000円
築年：6年・専有面積：20.41㎡
代々木公園駅徒歩２分。あまり馴染みがない駅だと思いますが、商店街もあり渋谷、原宿も徒歩圏の穴場です。
でも管理費＋修繕積立金で１万円を超えるので、1,700万円台で指値したいところです。
と、３物件をまずはご紹介！１０００件を超える情報で６物件くらいしかないんですよ。
残りは次回にします。
不動産投資が流行っているようですが。。
一時の不動産ファンドバブルもリーマンショック以降、衰退の一途をたどっていますが、
最近はまた現物不動産への投資家さんの投資が活気付いているようです。
表面利回り10％以上の物件が人気のようですが・・・
未だに業界の体質といいますか、売買の営業が格上で賃貸の営業は格下みたいな
風潮が変わらないのですが、
不動産って結局、実需（実際に購入し住む）以外は投資案件であって、
箱があるだけでは成り立たないんですよね。
昭和56年からの新建築基準法（新耐震基準）や平成になってからの東京ルール
（東京だけではなく国土交通省の基準もありますよ）などなど法改正もあり、
また保証会社による保証人不要のシステムがこれだけ認知、利用されるよう
になったにもかかわらず旧態然とした資産運用方法しかないのが皆さん
不思議ではないのかなぁ～
不動産投資
ここまで色々と書いてきましたが、不動産投資は今やるべきか否か？
答えはyesです。
様々なリスクはありますが、今は不動産を購入する時期です。株でもFXでも底値でつかめば将来的にはキャピタルゲインが狙えます。私の回りの話では景気回復まであと２～３年はかかるようですがね。。
ブームが本物になってからではババをつかむ可能性が高くなります。但し、フルローンでの購入はキャシュフローが極小になり、景気回復とともに金利上昇したらパンクしますのでやめるべきですが。
様は自分の投資スタンスを明確にして望むべきです。
キャッシュ買いなら６００万円の築古ワンルームでも家賃７万円前後取れればCAPレートは14％もありますし、３年後に景気回復し最低同価格で転売できれば３年間の収入は２５２万円もあるんですからね。
賃貸で住む人も何年その部屋に住むのかを考えて家賃を設定したらいいのではないでしょうか。よく家を購入するかの如くお悩みになる方がいますが、シングルなら３年くらいで引っ越すというデータが出ています。仕事場が変わる、一緒に住む人ができた、収入が上がった（下がった）などなどの理由でね。
長く保有するのであれば新築の投資マンションもいいでしょう。でも自己資金はできるだけ入れて下さいね。不動産ファンドでもエクイティ（ファンド）は３割以上で、７割がデット（ローン）でローン金額が多いので1.7％とかの低金利でしたから。投資用の金利は実需用のローンと違い高いですからね。
又、管理会社の選択も意外と重要です。
新築だとデベロッパーの子会社に管理会社があって必然的にそこになってしまうケースが多いですが、そこの管理内容をちゃんと理解して購入してください。
リーシング（客付け）に関しては管理会社の応対が空室に少なからず影響を与えます。
何故か？エンド付けの賃貸仲介屋さんの営業マンの好みでいくらでも紹介物件は変えられるからです。
感じの悪い管理会社、審査の遅い管理会社、顧客からのクレームがあった管理会社の物件は紹介しないんですよ！この意識がない管理会社は数多くありますのでご注意を。。オーナー向けの顔と業者向けの顔が違う業者も沢山いますから。
また募集条件も敷金はどうするのか、礼金なども今の時勢にマッチしているか・・・
だから一貫して土地の仕入れ、企画、販売、運用、客付けができるシステムを持ったデベロッパーをやりたいのですが、
この売るほうも買うほうも借りる方もo(^▽^)oなビジネスプランに投資してくれる方はいませんかねぇ？
投資では？
昨日は中目黒について街と賃貸物件の話を書きましたが、では投資で
考えたらどうでしょう？
あっその前に日比谷線の特殊性についても少々・・
このメトロは他の路線とうまくアクセスしないんですなぁ、
中目黒～恵比寿～広尾～六本木～神谷町～霞ヶ関～日比谷～銀座～
とこの間で乗り換え可能なのが恵比寿でJR山手線、六本木で大江戸線、
霞ヶ関で千代田・丸の内線、日比谷で千代田線と、ね不便でしょ。。
多分ほとんどの方が東横線で中目黒乗換えか、JRで恵比寿で乗り換えか
の選択なんですよね。北千住のほうから乗るのはあまり人気がないようですし。
お客様は外資系にお勤めの方が多いです。（家賃１５万円くらいまで
で探す方が多い！うらやましい。。）
そんなこともあって坪18,000円と高くなってしまいましたが、ちょっと
家賃を強めに見すぎていますよね。
家賃15万円前後で探される方がそんなにいるわけないでしょ！ってことです。
長いスパンで見た場合は坪16,000円くらいの想定で部屋のニーズが25㎡くらい
（シングルの方の本音は30㎡ですが）とすると7.56坪だから家賃が120,000円
くらいですね。
年間家賃収入が120,000円×12ヶ月で1,440,000円として、装備を新築の標準並み
にはしないと駄目なので200万円くらいの改装費と3年毎に入退去があるとして、
貸主負担を1回当たり10万円×6回＋5年に一度はエアコン・給湯器・ガスコンロ
を入替を想定して（もっと長持ちするとは思いますが）15万円×3回で20年保有
すると20年間の収入が28,800,000円ですから購入価格が19,000,000円くらいだと
年間の手残りが30万円くらいは確保できますし、キャッシュで買えば17年くらい
で投資額を回収できますよ。これだと不動産価値が20年の間で上昇すれば、
タイミングを見て売却も可能でしょ。
と平成10年以降でこの価格の投資マンションなら買い！です。
以前も書きましたが天井高と専有面積は変えられないのでご注意を！
20㎡以下じゃ3点UBをBT別に変えられないし、今のニーズにマッチしてない
ですよー（BT別にするなら最低でも21㎡は必要です。）
この条件にあう投資マンションの売りは2件ほどあるようですが、
築年が少々古いのと住所が東山２丁目（中目黒より池尻大橋のほうが近い！）
でした。東山のほうがよさそうですが。
とりあえず今回は中目黒を題材にしましたが、東京にはいろんな街があるので
次はどこにしようかなぁ～
賃貸にしろ売買にしろ営業さんには街を語らせてください。
街を語れない営業ほど胡散臭いと思っていただいてOKですからね。
昨日見つけましたが目黒区大橋の物件で「中目黒」の名称はち＾っと
やりすぎでしょ！
田園都市線池尻大橋駅は世田谷区池尻と目黒区大橋に近いからその名称
なのにさぁ～中目黒のほうが聞こえがいいからって！
それから私の住んだことのある街をご参考までに
仕事などで居た街
小手指、横浜市井土ヶ谷、東金市、霞ヶ関、虎ノ門、銀座、神谷町、
九段下、渋谷、中目黒
お客様をご案内した街、東京２３区全部と西東京市や八王子市など
と街なら東京、神奈川、千葉とかなり語れます。
ではまた～
アベノミクスとNISA
デフレ経済を克服するためにインフレターゲットを設定し、これが達成
されるまで日本銀行法改正も視野に、大胆な金融緩和措置を講ずるという
金融政策。
米国のロナルド・レーガンの経済政策であるレーガノミクスにちなんで、
アベノミクスと呼ばれるようになった
自民党の衆議院選挙圧勝によって、スタートしたアベノミクスにより円安
・株高で経済は上向きになりつつあります。
でもそれは日本経済全体を見た場合であって、庶民的には円安により
輸入品の価格が上昇し、物価も上昇ww
雇用も賃金も低水準なまま物価だけが上昇して生活苦に…
結局は輸出産業で恩恵をうける、メーカーとその社員だけがニンマリ。
（生産ラインの労働者は非正規雇用がほとんどでww）
日経平均株価回復により、その株式を大量保有している銀行・生保なんかも
ニンマリ。
結局のところ恩恵を受けているのはごく一部の方だけ。
さらに庶民の小金を搾取しようと、NISA（少額投資非課税制度）が来年1月
からスタートします。
※盛んにTVCMやってますよねぇ～
WIKIより
少額投資非課税制度（しょうがくとうしひかぜいせいど）は、株式や投資信託
の投資に対して、税制上20%かかる売却益と配当への課税を、年間100万円を
上限に非課税とする日本における制度。
金融機関において、この制度が適用される非課税口座を、通常の取り引き口座
とは別に開設する必要がある。
日経新聞より
NISAは年100万円までの投資について配当や譲渡益が５年間、非課税となる
仕組みだ。
資産運用の一環として株式などリスクがある金融商品への投資を促し投資家の
裾野を広げるのが目的だ。
金融庁は20年までに投資総額を25兆円にする目標を掲げる。
非課税の恩恵を受けるには金融機関で専用の口座を開設する必要がある。
制度が始まる１月１日時点で、日本国内に住む20歳以上の人は誰でも申し込める。
口座は１人につき１つしか持つことはできない。
【投資対象】
NISA口座で購入できるのは株式や公募型の株式投資信託など元本割れのリスクがある金融資産。
株式投信とは約款で株式を投資対象と定めている投信のこと。
主に債券に投資する投信やバランス型の投信でもこの基準を満たす例が多い
ため、大半の投信は購入対象だ。
株価指数連動型上場投資信託（ETF）や不動産投資信託（REIT）も買える。
非課税になるのは専用口座を通じて新規に購入した金融資産のみ。
特定口座や一般口座で保有する株式や投信をＮＩＳＡ口座に移すことはできない。
また他の口座との損益通算もできない。
利益が出れば非課税の恩恵は受けられるが「損失を抱えていると、非課税の
メリットはなくなる」
とまぁ、取り敢えずは税制上20%かかる売却益と配当への課税を、年間100万円を上限に非課税とする。
ってことなんだけど、キモは赤字のところね！！
税制優遇措置をエサに100万円を元本割れリスクのある金融資産に投資させて、
その投資総額を25兆円と政府が目論んでいるってこと。
そして、その資金は自ずとETFやREITに向けられるってことになるのだ。
そうなるとリーマンショックからようやく立ち直りつつある、J-REITが資産の
入換や資産の拡大を図り、日本の不動産の流動化が加速されるんだろうなぁ。
となるとですなぁ、投資用の新築マンションは１棟買いされるので、
投資マンションデベは個人よりそっちを向いちゃうわけだ。
丸ごと１棟買ってくれるならどんどん供給されるようになるだろうし、
中古の投資マンションなんかも１棟保有していれば丸ごと買って頂けるかも？
ですねぇ。
そしたら3点ユニットバスのワンルームなんて、いくら高利回りを謳っていても
見向きもされなくなるんぢゃね。
前回の裏付け？かな
投資家から集めたお金で不動産を取得し、賃料収入や売却益を分配する
Ｊ－ＲＥＩＴ（不動産投資信託）の投資対象が多様化している。
オフィスや住宅、商業施設などを運用先とするものが多かったが、１２日に
旅館などの宿泊施設に的を絞ったＲＥＩＴが東京証券取引所に上場。
政府による制度整備を受け、高齢者向け住宅や介護施設といったヘルスケア
施設の専門ＲＥＩＴも増える見通しだ。
１２日に東証に上場したのは、高級旅館やホテルなどを運用対象とする
星野リゾートから国内の宿泊施設６物件を計１５０億円で買い取り、同社に
貸し出す。
計画だ。
値ごろ感もあり、初値は５７万円と公開価格を１２％近く上回った。
ＲＥＩＴをめぐる投資環境は好転している。
１４１２・６６と、１カ月半ぶりの水準を回復。
ＲＥＩＴによる今年の物件取得額は１兆４千億円超と、昨年の
約８千億円を上回っている。
政府もＲＥＩＴ市場の環境整備を進める。高齢者向け施設の供給不足
を解消するため、ヘルスケア専門ＲＥＩＴの創設を平成２６年度にも認める。
安心して投資できるよう施設運営業者の財務状況をＲＥＩＴに把握させ、
投資家に情報開示させる方針だ。
これを受け、新生銀行は資産規模が１千億円程度の専門ＲＥＩＴを
立ち上げ、２６年度にも上場させる。
物流施設専門ＲＥＩＴの上場も相次ぐほか、イオンは商業施設専門
ＲＥＩＴを上場させ、海外施設の取得を視野に入れる。
と言うことで、ここに注ぎ込むお金をNISAから引っ張るわけだな。。
壮大なるババ抜き！
(∀｀*)ゞｲﾔｧ
不動産投資セミナー？？？って連載しましたが、現在はブームなのか
調べると、首都圏だけでも130以上のセミナーが案内されておりまする。
運営母体をよく見ると、不動産会社かサラリーマン大家の成功者？が
ほとんどですねぇ。
でも懸命な読者の方なら、そんなに上手くいくなんて思いませんよね。
絶対無理ではないにしても、株にしろ、先物にしろ儲けている人は必ず
いるはずですが、ひと握りです。
そうじゃ無けりゃ不労所得でウハウハな人がゾロゾロでてきて、勤め人
なんか馬鹿らしいってことになって日本の国力が失われちゃいます。
ほとんどの投資がそうですが、流行ってから手を出しちゃいかんのですよ。
廃れた時に購入して、流行る＝価値上昇で
売り抜けるのが鉄則です。
そして現在、いくつか不動産を所有しているかたは売りたいんですよ。
どんなにプロフェッショナルでも、見立て・見込み違いなどで、想定通り
のキャッシュフローにならない物件を抱えてるはずですから。
J-REITでも目録書にありますが、物件ポートフォリオってのがありまして
「ポートフォリオ」ってなんじゃい？って方もいらっしゃるかな。
Wikiより
（financial engineering、computational finance）は、資産運用や取引、
リスクヘッジ、リスクマネジメント、投資に関する意思決定などに関わる
工学的研究全般を指す。
でこの中に、
現代ポートフォリオ理論
（Modern portfolio theory、以下 MPT）は、合理的な投資家が分散投資を
行い、自身のポートフォリオを最適化し、また、自身のリスク資産をどう
価格設定するかを決める理論である。
MPTの基本概念はマーコウィッツの分散投資、効率的フロンティア、資本資産
価格モデル（capital asset pricing model、以下CAPM）、アルファ、ベータ、
資本市場線、証券市場線から成る。
MPTモデルは資産の収益をランダムな変数に、ポートフォリオを複数の資産の
集合とみなしモデル化する。
つまり、ポートフォリオの収益は複数の資産の収益の加重平均である。
ポートフォリオの収益はランダムな変数であり、結果として期待値と分散を持つ。
平たく言えば、美味しいみかんと普通のみかん、そして腐ったみかんを一緒
のカゴにいれて、（普通は腐ったみかんから全部がダメになるんですが、この
場合はそうはならないと仮定すれば）普通のみかんのカゴになる＝
そう言うふうに一つのかごに色々と放り込むことでリスクをヘッジするって
ことです。
色々な金融商品（ハイリスク・ハイリターン例えば先物とか、ミドルリスク・
ミドルリターン例えば不動産、ローリスク・ローリターン例えば国債とか）
を組み合わせるポートフォリオもありますし、不動産のみで言えば、シングル
物件とファミリー物件、首都圏と地方の物件、レジデンスとオフィスと言ように
その特性によってリスク分散させるポートフォリオもあります。
この理論を逆手に取れば、１つ購入して失敗した方に更なる購入を勧める話法に
なることをお・わ・す・れ・な・く！
一棟ものを購入すれば部屋数がありますので、ここでもリスクは分散されます。
REITでも想定稼働率は90％程度です。でも単戸ものだとゼロか100%ですからね。
ほとんど丁半博打のギャンブル、((((；ﾟДﾟ))))
稼働率も二種類あって、面積稼働率と戸数稼働率がありますが最近は面積稼働
率の表記が目立ちまする。
面積稼働のほうが幾分数字が上がるからです。
稼働率やオーナーチェンジにも気を付けてくださいね。
現在の入居者の契約始期をキチンと調べてくださいね。できれば入居者属性も
申込内容もわかれば、なお良いです。
売る方は知人や社員に住まわせてでも100%稼動にしてきますからww
（これ裏情報ね！）
購入した途端に、退去されて数ヶ月間も空室ってこともままありますから。
この間、このブログでも紹介しましたが、都心ワンルームマンションの最高値
は3,500万円以上で、最安値は850万円と4倍以上の開きがありました。
850万円で掴んだ方は、現在1,050万円前後ですからタイミングを見て売却でき
ますよね。
まぁ、3,500万円でババを掴んだ方は破産してるでしょうね。
同じように来年から、たぶん不動産の価格が上がり始めるでしょうから、
このブログを読んでくださった方は、その壮大なるババ抜きに参加しても
最後のババは掴まないようにね。
