昨日は中目黒について街と賃貸物件の話を書きましたが、では投資で
考えたらどうでしょう？
あっその前に日比谷線の特殊性についても少々・・
このメトロは他の路線とうまくアクセスしないんですなぁ、
中目黒～恵比寿～広尾～六本木～神谷町～霞ヶ関～日比谷～銀座～
とこの間で乗り換え可能なのが恵比寿でJR山手線、六本木で大江戸線、
霞ヶ関で千代田・丸の内線、日比谷で千代田線と、ね不便でしょ。。
多分ほとんどの方が東横線で中目黒乗換えか、JRで恵比寿で乗り換えか
の選択なんですよね。北千住のほうから乗るのはあまり人気がないようですし。
お客様は外資系にお勤めの方が多いです。（家賃１５万円くらいまで
で探す方が多い！うらやましい。。）
そんなこともあって坪18,000円と高くなってしまいましたが、ちょっと
家賃を強めに見すぎていますよね。
家賃15万円前後で探される方がそんなにいるわけないでしょ！ってことです。
長いスパンで見た場合は坪16,000円くらいの想定で部屋のニーズが25㎡くらい
（シングルの方の本音は30㎡ですが）とすると7.56坪だから家賃が120,000円
くらいですね。
年間家賃収入が120,000円×12ヶ月で1,440,000円として、装備を新築の標準並み
にはしないと駄目なので200万円くらいの改装費と3年毎に入退去があるとして、
貸主負担を1回当たり10万円×6回＋5年に一度はエアコン・給湯器・ガスコンロ
を入替を想定して（もっと長持ちするとは思いますが）15万円×3回で20年保有
すると20年間の収入が28,800,000円ですから購入価格が19,000,000円くらいだと
年間の手残りが30万円くらいは確保できますし、キャッシュで買えば17年くらい
で投資額を回収できますよ。これだと不動産価値が20年の間で上昇すれば、
タイミングを見て売却も可能でしょ。
と平成10年以降でこの価格の投資マンションなら買い！です。
以前も書きましたが天井高と専有面積は変えられないのでご注意を！
20㎡以下じゃ3点UBをBT別に変えられないし、今のニーズにマッチしてない
ですよー（BT別にするなら最低でも21㎡は必要です。）
この条件にあう投資マンションの売りは2件ほどあるようですが、
築年が少々古いのと住所が東山２丁目（中目黒より池尻大橋のほうが近い！）
でした。東山のほうがよさそうですが。
とりあえず今回は中目黒を題材にしましたが、東京にはいろんな街があるので
次はどこにしようかなぁ～
賃貸にしろ売買にしろ営業さんには街を語らせてください。
街を語れない営業ほど胡散臭いと思っていただいてOKですからね。
昨日見つけましたが目黒区大橋の物件で「中目黒」の名称はち＾っと
やりすぎでしょ！
田園都市線池尻大橋駅は世田谷区池尻と目黒区大橋に近いからその名称
なのにさぁ～中目黒のほうが聞こえがいいからって！
それから私の住んだことのある街をご参考までに
仕事などで居た街
小手指、横浜市井土ヶ谷、東金市、霞ヶ関、虎ノ門、銀座、神谷町、
九段下、渋谷、中目黒
お客様をご案内した街、東京２３区全部と西東京市や八王子市など
と街なら東京、神奈川、千葉とかなり語れます。
ではまた～
