では、昨日の続きを。
と、その前に最下段の投資家さんは、投資資金に対して運用益（インカムゲイン）を受け取ります。
これは確定利回りで5％以上を目標にしています。
そのために？かなり低利で借り入れをしています。
私募（プライベート）ファンドでは開示義務がないので内部の人しかわかりませんが、J-REITでは開示されていますので、えーっとレジデンスで最近の資金の借り入れ（金利決定）のお知らせを見てみると、3年～5年では1.600％くらいでしょうか？一般住宅金利並みですね。。
通常、不動産投資に対する借入金利は3.5％くらいですもんね！
そして、LTV（Loan To Value ratio）は70が限界でしたね。
LTVとは
LTVとは日本訳すると「ローン資産価値比率」です。
これは、価値に対する借金の比率を求めるもので、
LTV ＝ ローン総額（負債）÷物件の価値（資産価値）で計算します。
この数値が高ければ高いほどリスクが高いことになります。
この指標は不動産証券化における商品の格付けとしても使用されています。
LTVが高ければ、レバレッジが効いていますが、金利上昇、空室などから、キャッシュフローが悪化する影響が大きくなります。
と言うように、金融のプロでもローンの割合は70％程度なのに自己資金ゼロの物件購入って？ほとんど自殺行為では？
年間総賃料収入を総投資額（エクイティ）＋年間返済額で割ると利回りが出ます。
レバレッジが効いていますから、20％以上です！
で、諸々差し引いても5％は確保できる仕組みです。
そして3年～5年でEXIT、もしくはリファイナンスします。
ところが、リーマンショックで不動産価格が下落し、当初の鑑定評価額とは乖離しすぎて売却もリファイナンスもできずにデフォルトしたんですねぇ。
そもそも鑑定評価価格を高く見積もり、購入価格はそれを下回ることでEXITするときには最低でも鑑定評価価格以上に売却してキャピタルゲイン（償還益・売却益）を想定していたんですから。
話がとっちらかっちゃいましたが、物件売却して投資家に投資資金を還元＋売却益、金融機関には元本一括返済します。
ファンドの場合はポートフォリオってやつがあるんで、何棟も抱合せでバルク売りってやりますので、これも個人では無理でしょうね。
J-REITでは売却価格も開示されているので、見てみると面白いですよ。
ここは仕入れが上手くて運用も売却も上手い、あるいは損失でかいなぁとかね。
あっ、それから賃貸で借りる場合にもREIT物件は賃料高めですがオススメです。
地震PML値ってご存じですか？
定義は、建物の使用期間中で予想される最大規模の地震（再現期間475年相当＝50年間で10％を超える確率）に対して予想される最大の物的損失額（90％非超過確率という）の、再調達費に対する割合をいう。
通常はエンジニアリングレポート（建物診断レポート）に包含される形で地震PMLレポートが提出されることが多く、特に統一されたものはないが、下記の構成となっていることが多い。
所在、建物の概要
算出PML値
周辺で起きた過去の地震とその地点で予想される最大震度
周辺の地盤の状況
周辺の断層、活断層の状況
その他（付属資料など）
というように地震による損壊リスクも調べているんですよね。
この数値が悪いと購入しないし、REITには組み入れませんから。
単純に新耐震基準だから大丈夫！みたいな、簡単なものではありません。コストも手間もかけてちゃんと調査していますからね。
以前も記事にしましたが、賃貸借りるならJ-REITの物件を借りて、そのJ-REITの証券を購入し家賃を支払い、配当を受け取るってのが賢いと思うんですがいかがでしょうか。
では、また。
