もう少し、前回の続きを。
不動産ファンドではどのように運用しているのか少しは参考になったでしょうか？
おさらいですが、イメージとしては
国土交通省HPより
で、そこに携わるプレーヤーは
こんなにいます。
一個人や一法人が購入、保有・運用する不動産とは違い、不動産の証券化は各々が監視し、チェックすることで良質なストックの形成に資するとともに、不動産市場への資金流入による市場の活性化を促進するために有効な手法である。ってことです。
でも元々、日本には良質な不動産ストックがあるってダヴィンチの社長が言ってなかったっけ？
まぁ、ここからが今日の本題ですが、日本の建築基準は世界一厳しいって耳にしたことありますよね。
たしかに東日本大震災の過去最大級M9.0で発生した震度7強の揺れにも、映像を見た限りでは倒壊家屋はほとんど無かったと記憶してます。（その後の津波で木造家屋は全部なくなっちゃいましたけど）
でも2005年の構造計算書偽造問題は、まだみなさんの記憶にありますよね？
どうしてもこれと新耐震基準施行に注目が集まりますが、建築基準法はたしかに厳しいんですがその検査方法や検査機関はザルだったみたいですねぇ。
Wikiより
従来は、地方公共団体の建築主事のみが建築確認、検査事務を行なってきたが、建築物の着工件数に比べ、建築主事など職員の絶対数が不足していたこともあって、事実上検査が行なわれなかったり、検査が行なわれた場合でも、ずさんだったり、おざなりな検査であったりしたケースが多発し、欠陥住宅災害が発生する原因となっているとする指摘があった。
日弁連などが建築士の協力を得て調査したところによれば、建築確認とまったく異なった建造物が建設された例や、手抜き工事の例が発見され、当時の建築基準法、あるいは住宅金融公庫標準仕様書、日本建築学会標準仕様書などが定める基準を満たさないものが非常に多いことが判明していた。このような背景から、同法案は「建築確認、検査事務」を民間の指定確認検査機関に門戸を開放するべきとしたものであった。
さらに、
かねてから日弁連など一部の団体は「営利目的の検査機関」が公正中立ではありえないとして法改正を批判していたが、A建築士が構造計算書を偽装し建築確認申請をした申請先である民間機関のイーホームズ、日本ERIはともに国土交通省が認定した構造計算システムの不備により簡単に偽装できることが原因であると反論している。
現在、国土交通省のウェブサイトには「A元一級建築士による構造計算書の偽装があった物件等」が公開されているが、一覧表を建築確認申請日順で並び替えてみると最初の偽装物件である1997年5月の物件から、2001年8月までは民間審査の物件は全くない。
また、イーホームズに対して最初に確認申請された2002年9月はちょうど日本ERIが営業停止だった時期と重なる。
詳しくは解説しませんが、読者の方はどういうことかわかりますよね。
これと、シンドラーエレベータ事件（2006年6月）は私がファンドにいた時に発生したので、よーく覚えてますが全保有物件を調べましたね。
構造計算書なんて厚さ15cm以上もあって、すごいなぁ(◍'౪`◍)とか、シンドラーエレベーターってインドの会社？みたいな。。
おかげさまで保有140棟の中に該当物件はありませんでした。
ε-(´∀｀*)ﾎｯ
でも一棟だけ、A元一級建築士はタッチしていなかったんですが、構造計算をやり直したところ…
Σ(ﾟдﾟlll)70％程度の耐震強度しかない物件が出てきましたww
J-REITに組み入れようと準備していた矢先にこの問題でNGになりました。
その時、その自治体でこういう耐震強度不足の物件はどうなっているのか調べると。
50％を下回っている物件は開示するが、そうでない場合には所有者・居住者に配慮して開示しません！だと。
そりゃ、建築確認申請した時点では民間機関での確認申請なんて行われてなかったし、その自治体の建築主事がOK出したんでしょうから、あらら？って感じですよね。
こんなことはニュースにもなりませんでしたし。
51％の耐震強度しかなかったら震度5でも((((；ﾟДﾟ)))) 東北エリアでなくて幸いでしたねぇ。
マンションの不動産投資の場合、こんなところにも注意が必要ではないでしょうかね。
一戸建ては品確法で瑕疵担保責任10年間の方がいいでしょうね。通常は2年ですからww
30年以上は住む住宅の瑕疵担保責任が2年間って？それでいいの？
検査済証のない建築物（マンションも！）も結構あるんですよねぇ、それって違法建築物ですからね。
利回りだけでは大怪我しますよ。
では、また
