Jリート（J-REIT）

少し前にNISAの記事でも触れましたが、まずNISAとは？

政府広報より

平成26年1月から新たに、「NISA（ニーサ）」と呼ばれる少額投資非課税制度がスタートします。

通常、株式や投資信託などから得られた配当や譲渡益は所得税や地方税の課税対象（※1）となります。NISAは、毎年100万円を上限とする新規購入分を対象に、その配当や譲渡益を最長5年間、非課税にする制度です。

なお、NISAはイギリスのISA（アイサ※2）を手本にしており、Nは日本（Nippon）を意味します。

※1：本来は税率20％適用。平成25年12月末までは特例措置で10％に軽減。

※2：ISA （Individual Savings Account＝個人貯蓄口座）は、1999年（平成11年）よりイギリスで導入された制度。今では、同国民の約4割が利用しており、資産形成や貯蓄の手段として広く定着。

そしてこの制度ができた背景は？（これNISA関連の記事で全部が触れていないww 政府広報でもこの説明はなし。）

平成２５年１２月末で証券優遇税制が廃止になります。現行では10.147％の税率ですが平成26年からは20．315％に引き上げられます。

その投資対象は？

株式や公募型の株式投資信託など元本割れのリスクがある金融資産。

株式投資信託とは約款で株式を投資対象として定めている投信のこと。

主に債権に投資する投信やバランス型の投信でもこの基準を満たす例が多いため、大半の投信は購入対象です。

株式指数連動型上場投資信託（ETF）、不動産投資信託（REIT)

も買えます。

※国債や社債は対象外。

で、一時国民をギャンブルへ向かわせるのか？って批判があったからか、国債も購入できるようにする議論が…みたいな記事もありましたが現況そのままみたいです。

一方、Jリートですが、

投資信託協会より

J-REITは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。

不動産に投資を行いますが、法律上、投資信託の仲間です。

J-REITは投資信託の仲間ですが、証券取引所に上場されており、J-REITが初めて上場されたのは、2001年9月のことでした。

そのメリットは

①少ない金額から購入できます

通常、不動産へ投資するためには、多額の資金が必要になります。しかしJ-REITであれば、個々の投資家は少額からでも手軽に始めることができます。

②複数の不動産への分散投資が可能です

多くの投資家から資金を集め、大きな資金として運用するJ-REITでは、個人では難しい、複数の不動産への分散投資が可能になります。これにより、リスクを軽減することができます。

③ 専門家により運用されます

不動産投資の経験豊富なプロが運用し、実際に不動産に関連する業務を行う業者を選択・監督・指示します。したがって、通常の不動産へ直接投資する場合のような物件の維持やテナント管理といった手間が省けます。

④換金性が高いです

J-REITは証券取引所に上場されています。これにより、購入や売却の注文がいつでも可能となる上、日々変動する価格をリアルタイムで知ることもできます。また、上場株式と同じく、成行注文や指値注文も行うことが可能です。

⑤収益がほとんど分配される仕組みです

J-REITは、利益のほとんどを投資家に分配する仕組みになっています。このため、実際の不動産そのものに投資するのと同様に、不動産からの収益を毎期の分配金として受け取ることが可能です。

そして、J-REITの背景は？

All Aboutより

そもそも不良債権処理の切り札として誕生したという経緯があります。

バブル崩壊により不良債権の元凶となってしまった不動産の買い手を創造するため…と言うことです。

90年代前半の米国も不良債権問題に頭を痛めていましたが、その状況を打破した1つの理由としてREITの存在があったと言われ、90年代末の日本の不良債権処理でも注目され、商品組成されたということです。

不良債権処理には住宅金融公庫も利用され？（ブラックでも使えましたｱﾜ*1ﾜﾜ!!）不良債権処理終了とともにフラットへ移行したんですよ！知ってました？

だから、当初の不動産取得は相場よりかなり格安に仕入れられたので、運用も売却も楽だったんですねぇ。

その後、都心からバブルの様相を呈してきまして、どんどんと仕入れ価格が高騰and鑑定評価も高くなっていきました。

当時のアクイジション担当は*2ｩ,､ｩ,､でしたからね。

これも以前書きましたが、売る方とすれば接待漬けでおみやげ持たせたって、利益が ん億円ですから。ある地方のデベから聞いた話ですが、ある会社のアクイジションは仕入れに来てもゴルフ三昧だったそうです。

そんな会社はどんどん淘汰されました。

レイコフ、パシフィックHD、クリード、リプラス、ジョイントコーポレーション、あっ忘れちゃいけないダ・ヴィンチアドバイザーズとかね。この中に私も当時はいまして、いい加減な仕入ればっかりでどうすんの？って転職しましたので破綻の際には退職してましたけど。。

そして、2008年9月のリーマンショック～2008年10月9日のニューシティ・レジデンス投資法人（J-REIT初の経営破綻)を迎える次第です。

これで一気に不動産ファンドバブルみたいな過熱が冷え込み、またぞろ投資マンションが流行りだしてきたんですね。

投資マンション＝節税効果とキャピタルゲインが、減価償却が定率法から定額法や運用・修繕コストが予想を上回り、更にバブル崩壊でキャピタルゲインもなくダメダメになり、プロの運用でミドルリスクミドルリターンならとJ-RIETへと移行したが、リーマンショックとJ-REIT破綻で、人任せはやっぱりダメだ＝現物不動産所有＝投資マンション回帰が今の不動産の現状です。

そこへNISAの登場や昨日発表された国交省の税制改正要望

【中古住宅流通活性化や既存建築物の改修投資促進のための特例措置など盛り込むなど】政府の後押し、また現在生き残っているファンド会社は先に書いたような、いい加減な仕入れはしていないでしょうから、投資マンションよりはJ-REITへの投資の方がbetterだと考える次第です。

デベも個人に投資マンションを売るよりもファンドで一棟買いしてくれた方が広告費などの費用や人員コスト、決済一括なんで金利負担も圧縮できるし、いいんですよね。融資もついてどんどん建てられますから。

となるとマーケットは投資用新築マンション供給はファンドへ、更に築浅マンションも私募ファンド間で取引またはREITへ組み込み、築古の投資用マンションだけが個人グルグルのババ抜きゲーム！ってことにもなりかねないです。

それでもまだ、投資用マンション始めますか？

Jリートの情報ならコチラを( ^ω^)_凵　どうぞ

次回は不動産ファンド会社の知られざる部分をもう少し突っ込んでみたいと思います。

*1:ﾟﾟддﾟﾟ

*2:´^ω^

投資マンション

( ノﾟДﾟ)こんばんわです。

もう夜になってしまいましたが、ブログの更新をしよっかなっと。

え～、不動産投資と言えば、投資マンション！ってくらいにポピュラーです。少し前に書いたように、これからを考えたらJ-REITの方がおすすめなんですが、自分で不動産を所有したい！自分は目利きができる！って方は現物の方が面白いでしょうから。

で、昼間に色々とポータルサイトを見てみたら？意外とあるじゃん！って感じでしたね。

これが囮や釣り物件でなければね。これも前に記事にしましたが掲載規定というか基準が曖昧で、掲載業者の自主基準みたいなところがありますので、問い合せたら「あ～。それさっき決まっちゃったんですよね。」とか「買い付け入ってますので、二番手ですね。」の後に、他にもいい物件ありますからご紹介しますよ！って流れにならなければいいんですが。。

四の五の言っても始まらないので、では。

①相模原市　１K　25.2㎡　400万円　想定利回り15.0％

これはJR横浜線「淵野辺」徒歩2分の好立地で、周辺の麻布大学や青山学院大学、桜美林大学の学生向け物件ですね。想定賃料は5万円で相場並み、ネックはBT同ってところです。サイズが新築１Kと同等なのでリノベしてBT別に変更も可能なところがgoo！近隣に大学3校もあればまず募集には困らないでしょう。規模が63戸の中型マンションなので今もいくつか募集してますが、BT別にしたら空室にはならんだろうね。費用対効果を考えてリノベしてもいいかな？近隣築浅BT別で25㎡超えだと7万円くらいが相場です。

②町田市　１DK　32.38㎡　1,280万円　想定利回り8.14％

これもJR横浜線と小田急線「町田」8分と10分でまぁギリ徒歩圏ね。想定賃料が87,000円と現在これより間取りが悪い部屋で9万円近い募集なので、こちらの方が間取りが良いので同一マンション内の競合にも勝てる！ネックは北東向きなところかな。夜のご商売の方には日当たりはあんま関係ないんでね。属性重視しなければいいのでは。アウトフレームで柱型が出っ張っていないので使いやすい間取りです。

２路線利用可のターミナル駅は人気高いですし。

③六本木　1K　28.99㎡　1,980万円　想定利回り8.36％

これは3路線利用可能な好立地で１Rから１Kへのリノベマンション。賃料138,000円は相場並み坪15,000円強ですがギロッポンですから。

現在賃貸中のオーナーチェンジ物件だそうです。回っているのに何故？って疑問は浮かびますが…

その辺は売主サイドからキチンと情報を得たいところですね。その理由によっては少しでも指値して利回り上げときたいところです。あと管理費が高いかな？11,000円ってホント？ここも考慮してディスカウントしなきゃ。

④代官山　１R　26.67㎡　1,650万円　想定利回り9.81％

代官山徒歩4分、恵比寿8分のバツグンの立地条件。部屋は退去の度にリフォームしたくらいで新築時よりなーんにも変わっていないお部屋。BT同でただただべろ～んと広い間取りです。ここを取り上げたのは実は理由がありまして、実は15年ほど前に共用廊下部分で殺人事件があったんですよ。部屋の中ではないのでたぶん告知事項はないはずです。この部屋の住人かは貞子では･･あっ定かではないですけど。。

もともとこの物件は15年くらい前の時でも、アパレルというか業界さんの事務所使用が多いマンションでした。ですのでここも住居兼事務所使用可能ということで募集をしていただけます。事務所使用は住居専用よりは高めの家賃設定が可能です。このあたりの事務所は「住所」がほしいってニーズもありますので。想定家賃は坪単価16,800円か？利便性はすこぶる良いですからね。恵比寿からJR山手線とメトロ日比谷線、代官山から東横で渋谷～横浜あっ今は池袋まで行けるのか！立地に勝るものはないですからねぇ。

こんなところかな。

他にも池袋とか、両国、蒲田とかまだまだあったんですが、利回りが8％台（できれば10％以上をご紹介したかった）なのと予想より8％以上が出てくるので？囮？釣り？って疑念が頭を掠めたのでこのくらいにしておきます。

どのみち不動産取引は相場はあっても定価はなく相対取引ですから、業者に遠慮なく交渉して妥協はせずに購入しましょうね。

物件選定も資金相談も業者任せぢゃ、不動産投資はしないほうがいいですよ。

では、このへんで

一棟ビル

昨日はレジデンス（住居）用の一棟ものを投資用不動産専門のポータルサイトで検索して検証してみましたが、一棟ビルはどうなんだろう？とずーっと朝から眺めてたんですが。。

まぁ個人が手を出せる範囲（5,000万円～5億円程度）の物件はほぼ皆無でしたね。

まず、ホームズとかアットホーム、スーモみたいな掲載規定がキチンとしていないので、情報が殆ど無い！って物件もあったりして役には立たないってのが感想です。

売却価格だけ表示して★や♪付きのキャッチww、用途地域も？建蔽率・容積率？想定家賃も利回りも間取り図面も？？？？？

取り敢えず電話しろ！メールで問い合わせろ！みたいな。写真すらない。物件概要書と汚い地図だけとか…

運営サイドの怠慢がこんな状態を生むんでしょうねぇ。

ポータルサイトの運営というか、レジの単戸もののセミナー告知が目的みたいですから。

仕方がないので業者間専用の東日本REINSで検索しても、出物はなかったですねぇ。

借地権とかオーナービルで最上階にオーナー仕様住居付きとか、1・2Fは店舗か事務所で一部住居の更に屋上に違法建築物のプレハブ小屋付きとか…

出口（EXIT）の戦略なんてはじめからないので、設計屋や工務店、施工会社の言いなり？あるいは自己使用目的なんで後は考えず建てちゃったみたいなものばかりでした。

請け負う方は余計なことはアドバイスなんかせず、利益になれば知ったこっちゃないってスタンスですから、特にオーナービルは下手に進言しようもんなら、他所に頼むって言いかねないですからね。

そして煮ても焼いても食えないような物件ばかり市場に出回るんですよ。

むかーし、数十年前ですが知り合いにメインの事業とは別に不動産を転がしてる人がいまして、道路拡幅や都市計画道路予定地のビルを買っては転売してました。

REINSで新橋駅前にそんな古いビルは見つけたんですが、旧法借地権なんですよね。残存期間24年で3階建、満室稼働、利回り6.7％程度で、2億4,500万円でした。用途地域は商業で建蔽率80%の容積率700％なので建て替えて、容積喰えるし、都市計画道路にガッツリかかってはいるんですが…

テナントビルの営業管理やオフィスビルのPMもやってきましたが、空室があるとリースアップするのは結構大変です。

賃借人は個人ではなく、法人ですので契約締結に至るまでに、必ず一山二山ありますし、最終的に交渉決裂ってこともしばしば。

賃貸レジだと即マキって業界用語ですが、即日申込の即日契約もありますので、手間暇掛けて粘り強く交渉して徒労に終わるとかなり虚しいです。

内見だってまず下っ端さんが来て、次に総務とかの責任者さらに社長とかなんで、3回くらいは案内しなきゃならないし、客付け仲介ではなくオーナーサイドなので面倒でしたねぇ。

都内ではオフィス仲介やテナント仲介は細分化されていて、ベンチャー企業が得意な会社とか、大手企業専門とか、物販系、飲食系など仲介会社の特色がありましたね。大手中小併せて40社くらいのオフィス・店舗仲介会社を外回りしてましたから。

担当していたのがSクラス（ワンフロアーの床面積が大きい！900坪もありましたから。）だったし、ファンド物件だったのでアセットマネジャーとのやり取りも面倒だったなぁ。

一週間に一度リーシングの報告するんですが内見した会社が一流どころでないと「そのテナントがこのビルに相応しいんですか？」ってどんだけあんた偉いんだ！って感じ悪い奴でしたわい。

まぁ、物件情報もエンドにはそれほど旨みのあるものは入ってこないし、一度満室稼働すればワンフロア100坪以上ではそう簡単には空かないので、楽ですけど。

30坪クラスとかだと頻繁に入れ替わるし、空室期間（損失）がレジの比ではないので。

（半年当たり前の長いと一年以上も空きますから、稼働率を想定するのがプロでも難しいです。）

さっき見つけたんですが、白金台の店舗ビルなんて4年以上も売れ残っていて、4年前は3億5,000万円くらいで今は2億8,000万円で募集してましたね。

プラチナ通りは駐車禁止（パーキングメータがない）なのと、飲酒運転が厳罰化したので寂れてますからねぇ。

代官山の旧山手通りはパーキングメーターがあるので週末は場所の取り合いですから。

（通りに高級外車を止めて、オープンカフェやレストランで飲食ってのがかっこいいみたいですからね。）

またまた、脱線しちゃいましたが、素人さんにはビルは荷が重すぎますね。

自己使用の一部貸借でしたらまださがせるんですがねぇ。

以上、この辺で。

次回はレジの単戸ものやらなきゃね。。

投資物件ポータルサイト検証

おはようございます。昨日の雨もようやく上がり、日差しが戻ってきましたがチョット夏は終わった感がありますね。賃貸不動産業もこれから繁忙期に向けて徐々にではありますが、お客様が増えてくる頃になりました。

さて、前回告知しました投資用不動産のポータルサイト検証ですが、まぁ高利回りを謳っている物件はどこそれ？って感じのローカル線からバス便みたいなのばかりですねぇ。

写真を見ても薄汚れた外壁やら部屋内の写真はないし、兎に角、売る気があるの？、取り敢えずの「釣り」物件？。。キャッチコピーもワンパターンの★or♪付きww、面白いのは検査済証ありますだって！

その中で何十ページも検索していくつか記事にできるものを探したのでご紹介してみますね。

①東京都目黒区駒場　１棟もの　2億6,380万円　満室想定利回り6.25％

・立地は○　2路線徒歩10分圏内　高台平坦地　前面道路交通量少ない

・間取り✖　築8年なのに１Rで18～19㎡　地型悪く部屋が歪

・設備は○　2口ガスのシステムK、エレベーター、オートロック、モニター付きインターホン

・坪単価✖　この狭さで坪16,400円台は高杉ww　「駒場東大前駅」徒歩1分で22～24㎡で築7年、１Kが坪13,000円台で募集している。

・１Fが店舗だが商圏ではないので、事務所くらいしか利用が見込めない。最上階は2LDK？（表記が1LDKとも）メゾネットで屋上テラス付きなのでここだけは高い賃料は見込める。

多分、東大生を見込んでのマンションだろうが、たしかに東大生の親御さんは士業が多く高年収のため10万円くらいの家賃は余裕だが、1Rでこの広さはNGですよ。

デザイナーズとはいえ、この場所で坪16,500円前後は高すぎますね。かなり強めに見ても坪13,000円くらいでしょう。

そうすると想定年間賃料が300万円以上下がりますので、表面利回りが5％くらいですね。

同じ6.25％を確保するには5,000万円のディスカウントが必要です。

でも、そんなに下げては売らないでしょう。。

②千葉県香取市小見川 １棟もの　5,000万円　満室想定利回り12.31％

・JR成田線　小見川駅3分と好立地。

・どれだけの業者が取り扱ってるんだ！ってくらいでてきました。

・キャッチが首都圏ってww　ほぼ茨城県との県境。

・間取りが3DKだが図面は2DK、こっちが正解らしい。でも形が歪で使い辛いかも。

・満室稼働は嘘ではないらしく、賃貸で検索しても募集されていない。

・想定では込み5万円くらいなので適正な賃料だと思われる。

・近隣にマンションは少ないようである。検索するとアパートがほとんど。

これくらいの賃料だと下振れのリスクは少ないと思われるので、将来的な修繕コストがどれくらいかが肝。取扱業者が多いのは決まらないというよりは業者にとって売り易い物件のためと思われる。

③足立区竹の塚　１棟もの　フルリノベ　シェアハウス　4億5,000万円　想定利回り11.8％

・共用施設の写真が掲載されていて最近のシェアハウスって感じで設備充実。噂の脱法ハウスなんかじゃない！

・部屋数が79室あり、うち3室は大きめ。

・賃貸料は込み50,000円前後

・トランクルームが32あり利用可

・バスルームは部屋数が多いので4つあるが、平均すると20室で1つは使い勝手がどうか？？

・卓球台が笑えるww　合宿所？温泉宿的なぁ

シェアハウスなので入れ替わりが頻繁にあるが、稼働率は95％は確保可能だろうと思われる。但し、部屋数が多いので入居者属性を見極める必要あり。（事件なんかが起こるとちと大変かな）

近隣一人暮らし用のマンション（BT別）は7万円を超えるので、割安感はあるし、リノベなので綺麗である。

95％稼働でも表面利回り10％を超えるので、見てみる価値はあるんじゃないかな。

④相模原　駅前立地　１棟もの　1億7,000万円　想定利回り10.01％

・駅がほんと目の前

・部屋数22室あり、1K　24㎡で45,000と格安な賃料設定で利回り想定している。

・店舗・事務所が3つあり、１階路面に風俗案内所が入居中（その脇からマンションへと入る。）これがネックかな？

・間取り図面を見ると、平米数の割に部屋は7.5帖と小さ目、キッチンが無駄に広いレイアウト。

・賃貸相場よりはかなり格安。通常この広さだと6万円前後である。

風俗案内所は足元見て賃上げしていきたいところですね。まぁ退去を促す意味でも。賃料は下振れリスクは少ないので、保証会社をガッチリかませて属性無視で満室稼働を目指しましょう。現在は敷金2ヶ月での募集なので敷金ゼロで賃上げする手もあります。指値して少しでも安く手に入れたいところです。

今日は１棟ものをご紹介しました。では、こんなところで、また。

(｀∞´)最後に「大島てる」確認しなければ。。

えーっと、大丈夫ですね。取り敢えず事故物件ではないようです。

不動産運用 Part2

では、昨日の続きを。

と、その前に最下段の投資家さんは、投資資金に対して運用益（インカムゲイン）を受け取ります。

これは確定利回りで5％以上を目標にしています。

そのために？かなり低利で借り入れをしています。

私募（プライベート）ファンドでは開示義務がないので内部の人しかわかりませんが、J-REITでは開示されていますので、えーっとレジデンスで最近の資金の借り入れ（金利決定）のお知らせを見てみると、3年～5年では1.600％くらいでしょうか？一般住宅金利並みですね。。

通常、不動産投資に対する借入金利は3.5％くらいですもんね！

そして、LTV（Loan To Value ratio）は70が限界でしたね。

LTVとは

LTVとは日本訳すると「ローン資産価値比率」です。

これは、価値に対する借金の比率を求めるもので、

LTV ＝ ローン総額（負債）÷物件の価値（資産価値）で計算します。

この数値が高ければ高いほどリスクが高いことになります。

この指標は不動産証券化における商品の格付けとしても使用されています。

LTVが高ければ、レバレッジが効いていますが、金利上昇、空室などから、キャッシュフローが悪化する影響が大きくなります。

と言うように、金融のプロでもローンの割合は70％程度なのに自己資金ゼロの物件購入って？ほとんど自殺行為では？

年間総賃料収入を総投資額（エクイティ）＋年間返済額で割ると利回りが出ます。

レバレッジが効いていますから、20％以上です！

で、諸々差し引いても5％は確保できる仕組みです。

そして3年～5年でEXIT、もしくはリファイナンスします。

ところが、リーマンショックで不動産価格が下落し、当初の鑑定評価額とは乖離しすぎて売却もリファイナンスもできずにデフォルトしたんですねぇ。

そもそも鑑定評価価格を高く見積もり、購入価格はそれを下回ることでEXITするときには最低でも鑑定評価価格以上に売却してキャピタルゲイン（償還益・売却益）を想定していたんですから。

話がとっちらかっちゃいましたが、物件売却して投資家に投資資金を還元＋売却益、金融機関には元本一括返済します。

ファンドの場合はポートフォリオってやつがあるんで、何棟も抱合せでバルク売りってやりますので、これも個人では無理でしょうね。

J-REITでは売却価格も開示されているので、見てみると面白いですよ。

ここは仕入れが上手くて運用も売却も上手い、あるいは損失でかいなぁとかね。

あっ、それから賃貸で借りる場合にもREIT物件は賃料高めですがオススメです。

地震PML値ってご存じですか？

定義は、建物の使用期間中で予想される最大規模の地震（再現期間475年相当＝50年間で10％を超える確率）に対して予想される最大の物的損失額（90％非超過確率という）の、再調達費に対する割合をいう。

通常はエンジニアリングレポート（建物診断レポート）に包含される形で地震PMLレポートが提出されることが多く、特に統一されたものはないが、下記の構成となっていることが多い。

所在、建物の概要

算出PML値

周辺で起きた過去の地震とその地点で予想される最大震度

周辺の地盤の状況

周辺の断層、活断層の状況

その他（付属資料など）

というように地震による損壊リスクも調べているんですよね。

この数値が悪いと購入しないし、REITには組み入れませんから。

単純に新耐震基準だから大丈夫！みたいな、簡単なものではありません。コストも手間もかけてちゃんと調査していますからね。

以前も記事にしましたが、賃貸借りるならJ-REITの物件を借りて、そのJ-REITの証券を購入し家賃を支払い、配当を受け取るってのが賢いと思うんですがいかがでしょうか。

では、また。

不動産運用 Part1

昨日の不動産鑑定と不動産査定はいかがでしたでしょうか？

鑑定方法にはいくつかあり、DCF法や収益還元法だと確度が高くなるんですが…

その前提にある収益（賃料）は査定であるという矛盾。。

その他にも賃貸経営には様々なリスクがあるのは、もうご存じですよね。

でもそのリスクについては一般論だけで、個別に対象案件を調査・分析し判断するのはご自分でしかないんです。

この業界にいつの間にか20年も携わっていて、プロフィールにも書いたように様々な不動産関連職種に従事してもまだまだ奥が深いです。

先日のプレイヤーでも触れましたが、売る人、買う人、貸す人、借りる人に仲介会社と営業マンがいて、それぞれの事情で介在するという難しさ。

だからセミナーが流行るんでしょうね。（笑）

でも私くらい色々な立場を経験している人はいないと自負しておりますが。。

さて、前置きはこのくらいで資産運用のプロはどのようにやっているのか？これはご存じですか？

あるところのですが。

私募ファンドのアセットマネジメントサービスですね。

運用（保有）期間が３～５年と短期で考えており、物件買い付け（入口戦略）から物件売却（出口戦略）までで構成されています。この辺りが個人所有とは違うところでしょうか。

では個別に見ていきますね。

・運用対象物件の検討　

これは資産運用会社の投資委員会なるもので検討し決定します。

この時には

・売主との交渉・調達（物件ソーシング）

・エイクイティ比率や

・デットの調達金利とファイナンスアレンジ（ノンリコースローン・メザニンローンなど）

・ブツ周りの調査（デューデリジェンス、エンジニアリングレポート、レントロールなど）

を終わらせてシュミレーションしてます。

まぁここは不動産屋ではなく金融屋さんの領域ですね。

不動産屋さんの領域は想定賃料と想定稼働率、マーケット特性について投資委員会で述べるくらいでしたね。

あとはPM会社とのPM契約のドキュメンテーションですかね。

これがまた大変でした。。

信託銀行とPM会社との契約書なんですが、PM会社も大手になると法務部ってもんがありまして。

信託側は投資家保護の大義名分を元にリスク回避のため出来る限り、問題が生じたときはPM会社が被るように契約書を作成してくるんですが、PM会社の法務部が了承しなくて決裁ギリギリまで言い回しを散々変えましたっけ。

それと物件評価ってのが鑑定評価です。

これで決裁が終われば、運用していきます。

リーマンショックみたいなことがなければ期中管理はそれほど面倒ではないです。だから東京以北の40棟以上もみてられたんですがね。

想定稼働率以上の稼働率の確保（大体１棟ものの想定稼働率は91～92％くらいでした。）と想定賃料を下回らないようにバリューアップやコンバージョンの提案が主で、その他の修繕費や資本的支出（CAPEX）とかPMフィーや税金・保険の類は全てシュミレーションで組み込まれていましたので問題は生じなかったです。

個人ではそこまで緻密にはできないかもですね。

あとは入出金管理（アカウンティング）と投資家や金融機関への運用レポーティングとPM会社へのヒアリングと指導・監督でしたね。

そいて案件ごとに運用実績の理由をレポートします。

まぁざっくりですが今日はここまでにします。

また、明日。

プレイヤー

中々ブログの更新が出来ないでおりましたww

頑張って今日は書くぞぉぉ

タイトルに付けたように、不動産投資に関連するプレイヤーを考えてみました。

単純な流れで考えると以下のようになります。

売る人⇒仲介⇒（買う人＝貸す人）⇒管理する人⇒仲介⇒借りる人

細かく言えば、もっと沢山のプレーヤーがいますけど…

２つほど兼任するケースもありますがカッコで括った方以外はそれぞれが独立していますよね。そしてそれぞれが各々の理由でそこに介在してます。

何度もこのブログで書いてきましたが、それぞれの立場を理解しないで片方だけの理論や理屈だけでは物事は上手く運ばないのですよね？

何もこれは不動産投資だけの話ではないはずです。

だからこそ、このブログではそれぞれのプレイヤーを経験or間近で見てきた私が裏情報などで取り上げて来たんですがね。。

不動産投資もブームってものがあるのか？折角今は流行っているみたいなので是非とも数多くの方にチャレンジしていただき、成功を収めてもらえる一助となればいいんですが。

(o・・o)/　上記にあげたプレイヤーの基本的なスタンスをば

売る人…できるだけ高く売りたい。これ、もっともですが、その理由は様々です。

単純にお金が欲しい人。

収益が上がらないから損切りしてでも売却したい。

相続で納税するので現金化したい。

借金や税金滞納で競売に掛かる前に売却したい。

相続したが不動産経営なんて面倒なので売却したい。などなど

売買仲介…高く売れることに越したことはないが、売買成立で報酬なので売れればいい。

買取案件だと直付けの場合もあり。

仕切り値があるので仲介報酬＋差額分が利益になるケースも。

ローンを組めばローンのバックマージンがあるケースもあり。

生命保険も報酬還元あり。

登記費用も報酬還元あり。

兎に角、契約成立が第一！その後は？？

管理する人…細かい、口うるさいオーナーは嫌い。好条件で客付が楽な物件をサブリースしたい。

管理費は５％死守。

滞納督促などは今は便利な保証会社に丸なげ（バックマージンあり）。

事件・事故が発生した時には責任回避したいのでオーナーにも審査してもらう

orオーナー審査は手間がかかるので属性無視で審査通して、管理費をもらうのが先決。

一棟ものは清掃回数を減らして利益を確保、入居者のクレームにはいちいち付き合ってられないのでのらりくらり。などなど

賃貸仲介…売買と同じく、成約報酬なので決めるのが先決。

広告料が多い部屋を決めたがる。

広告料なし！や仲介手数料が折半（50％）なんぞはハナから紹介しない。

審査のユルい物件なら属性の悪いお客様を芋づるで放り込む。

広告料付きならどんな事してでも押し込む！

対応の悪い管理会社、融通の利かない管理会社、オーナーが口うるさく審査がキツイ物件は、あっても消し（デメリット強調）て自分のやり易い、懇意にしている管理会社の物件を勧める。

などなど。

借りる人…出来るだけ安くいい部屋に住みたい。

駅から遠いのはNG。

間取りがヘンテコリンなのはNG.

営業担当を信用すると賃料UPや諸条件が変わる。

営業担当が嫌いだと部屋が気に入っても、その仲介会社では決めない。

初期費用は出来るだけ少ないほうがいい。

契約に際し、大手管理会社の消毒代やら消火器代、24時間対応サービスなどの押し付け費用はNG.

鍵交換代と火災（家財）保険料は募集条件に素直に従う。

保証会社加入はほぼOKだが、保証人を立てられる人だとその費用に難色を示す。

などなど。

こういったことも理解して不動産投資を始めましょうね。

では、次回はポータルサイトの物件を検証してみたいと思います。

楽待？？？

先日、楽待のことを書きましたのでその後を　ちょっと…

８月５日が最終販売日の「８つのステップ」ですが、販売終了してましたね。

でも！

今度は「８つの戦略」ってＤＶＤが販売開始ですww

似たタイトルですが楽待によれば

以下、引用ね！

本日発売の「８つの戦略」はこれまでの「８つのステップ」と何が違うのか！？

２つの違いを大公開！

【その１】テーマが違う

８つのステップは、不動産投資に必要な実践ノウハウを、

物件購入～出口戦略まで各ステップに分けて８人のプロがわかりやすく講義！

８つの戦略は、不動産投資を行うために必要な「戦略」に焦点を当て、

８つの投資法で大成功を収めている８人の実践投資家がそのノウハウや裏技を徹底解説！

※不動産投資では自身の属性(＝内部環境)と市況(＝外部環境)に最もあった

戦略を選び、実践していかなければ成功を収めることができません！

今のあなたにとって最も儲かる投資はなにか？を見極めることができ、

その戦略を即実践に移すことができるのが「８つの戦略」ＤＶＤＢＯＸです。

【その２】全てにおいてパワーアップ！

第２弾を作るからには、第１弾をさらに上回る内容とするべく、

さらにこだわりぬいて作成しました！！

その結果、

収録時間：７２０分　　　⇒　９６０分！！

解説資料：４６８ページ　⇒　７４５ページ！！

特典資料：１０種　　　　⇒　１３種

となりました！！

さらに、

８つのステップはセミナーを収録した映像でしたが、

８つの戦略はＤＶＤを購入してくださった方のためだけに

８名の講師がカメラに向かって講演をして下さっています♪

大切な部分では黒板を使い、

講師自身が文字や絵を書きながらよりわかりやすく解説！

各講師の講演を一部無料で公開していますのでぜひ一度ご覧下さい！！

だそうです。

まぁそれはヨシとしても。

８つのステップＤＶＤとの位置づけってのがあるんですが、

ヽ(´Д`；)ﾉこれコピペ出来ないから面倒だなぁ…

「８つの戦略」と「８つのステップ」との関係性をたとえるならば、

左右対称であり、親子関係であり、雌雄関係である。

それは戦略と実践の関係である。

「８つのステップ」は「８つの戦略」で選択した戦略を実行に移す

ための基礎を網羅した詳細な実践マニュアルである。

戦略的実践は消耗戦となり、実践なき戦略は机上の空論となる

のは容易に想像できる。

２つの知識が対になって初めて、不動産投資の本質であり、

究極の目的である「豊かな人生を送る」ことに導いてくれるだろう。

これから不動産投資を始める方は、大きな失敗と無駄な労力と

時間を消費する前に、ぜひ２つのＢＯＸセットの膨大な知識と知恵

を習得して欲しい。

また、すでに不動産投資を実践している方も、自身の実践したこと

や戦略を見直すために２つのＢＯＸセットで再学習することを強く

勧める。

だってさ！疲れるわい。

あれれ？

販売終了したのに、２つを買わなきゃダメみたいです。

ということは…

そのうち抱合せで販売するんでしょうね。

んー、別に「楽待」が嫌いなわけでも、騙されたわけでもないですけど

結局、エンドではなく自分の会社と売り側を向いちゃってるんで、

マッチングの理念から外れていると思う次第です。

マーケットの見方

昨日お約束した不動産マーケットの見方？調べ方を書いてみますかな。

今も実は不動産会社で勤務時間なんですが、この業界は８月は

～(#ﾟωﾟ #)～です。

特にレジャーシーズン真っ盛りでお盆も控えてると部屋探しなんてカッタルくて普通の方はしないですよね。

でもこの時期しか時間がない！って方は探してます。

また、この時期は貸し手が弱い！ってことを知っている方もたまにはいます。

不動産投資を検討するときに、マーケット調査は不可欠ですよね。

不動産以外の投資対象だって、そのマーケットはどこか？何に投資しているか調べますよね。

ましてや他の投資に比べて投資額が大きいんですから自分でマーケットくらい調べましょうね。

(ﾒ・ん・)？（’◇’）面倒くさい？

自分で歩いて実地検証するのが一番ですけど、今はインターネットで何でも調べられるでしょ！

東京２３区はちと難しいんですが、まず基礎知識として

・城東、城西、城南、城北の４つに分けられる。

・人気が高い順番は城南、城西、城東、城北。（これその場所で聞き込みするとウチが一番って言われます。）

・人気がある路線はJR山手線左半分で２路線以上の乗り入れがある駅、東急東横線、東急田園都市線、京王井の頭線…

・探しに来るのは主要ターミナル駅がメインで、次に住みたい駅の仲介会社

ローカルで不動産投資するなら地方都市でも政令指定都市だけにしといたほうがリスクは少ないです。

そして地方の大手管理会社を調べていくつか電話すれば人気の街や人気の駅くらいは簡単に教えてくれます。

私がファンドで全国１４０棟を見ていた時は必ず現地の不動産仲介会社にアポなしで飛び込んで聞き込みしたもんです。

で、あとは相場感を知るためにポータルサイトで結構なんで、物件を検索して坪単価で見てください。

以前にも書きましたが、平米表記なんで坪に直してください。

表示平米×0.3025で坪はでますからね。小数点第二位までで切り捨てしてください。

そして賃料＋管理費を坪で割れば坪単価がでます。

先ほどこのブログを書く前に東横線の人気駅で新築or築浅の坪単価を見てみましたが、結構バラついてましたね。

あっこれは覚えておいてください。

大東建託・東建コーポレーション・平成建設・クラスト・大和ハウス・セキスイなどは地主さんの土地に資産活用としてマンション・アパートを建てているので（土地は仕入れてない）相場より安く賃料設定されているケースが多いので除外してくださいね。

中目黒にJフラッツ中目黒って物件があるんですけど、この賃料設定は私がやりました。

2002年の新築当時は18,000円／坪もしましたが、今は16,000円／坪くらいでしたね。

元々これくらいの賃料査定を出したんですが、当時の社長がこの18,000円（私はこの坪単価を最上階に設定しました。）を基準階（3階）に設定したもんで最上階は20,000円／坪を超えちゃってましたww

それでも中目黒駅徒歩2分の好立地でしたから満室にはなりましたけどね。

お客様のニーズは最寄駅徒歩10分以内で大きな通りを横断しないこと、ドアtoドア30分以内の通勤時間、セキュリティなどの面でアパートよりマンションが好まれる（建築コストはアパートの方が低いので利回りはでますけど耐用年数と外観などの陳腐化が早いのでメンテナンスにアパートの方が費用が掛かります。）が都心では原則です。

このようにマーケットを把握して、売りに出ている物件の坪単価は妥当かどうかを計らなければ、表示されている表面利回りに騙されちゃいますのでお気を付けください。

もっと詳しく書けますが、膨大な文章量になるのでこのくらいで　

(o・・o)/また

楽待ってセミナー屋だったっけ？

昨日の記事でも取り上げましたが、投資用不動産サイトで収益物件掲載件数No.1の「楽待」ってありますけど、

本日８月５日が販売最終日だと言う、

不動産投資ノウハウ完全版

８つの戦略

残り僅か!!最後のチャンス

この広告がすごいのなんのって

TOPページに数えただけでもバナーが８つww

だから？８つの戦略なのかは知りませんが。。

またこれをクリックすると

すんごいセールスレターへとJumpします。

どこかの胡散臭いアフィリエイトへと飛ばされちゃったのかな？と思うくらい赤文字、赤帯オンパレード!!

さらに、東京上空の航空写真に

「この８巻のDVDを見終わった時。どんな初心者でも例外なく、プロ投資家と同じ視界を見ることになる！」

と煽る煽る。

トドメは、

この講演に払っても良い金額は？

平均８７，０００円

最大３０万円分!!

これだけの価値がある。

もし内容に満足できなければ

全額返金します!!

そして最後に価格が

３９，８００円

とお安く見せています。

しかもバナーそれぞれに違うパターンのこの広告に飛ばされるという念の入れようです。

ここって立ち上げ当初は、買いたい、売りたいのマッチングが理念のはずだったのに…

完全にセミナー屋さんだね？こりゃ。

在庫がどれほどあるのかは、当人たちしかわからないですが、タイミングを見て

好評につき追加決定！とか

ご要望多数により販売延長決定！とか

タイトル変えて、新版発売予約とか

やらないことを願うだけです。

これ、やったらどこかのスーパーアフィリエイターと同じですよ。

次回はマーケットの見方でも書こうかなぁ…　でもあくまで予定です(◍'౪`◍)てへぺろ

投資不動産用サイト

これ、ググると今は結構あるんですねぇ。

大手ポータルサイトは

なんか凄そうな「不動産投資☆連合隊」

サムライぢゃなくてマチね「楽待」

お茶の名前みたいな「健美家」

の３つかな？

これ、運営会社をよーく調べて見ると３社ともWeb制作会社なんです。

「健美家」は一見、大家さんが始めたみたいだけど、その大家さんはIT出身

なんだよね。

まぁ確かに、以前は投資用不動産に特化した物件サイトがなかったんで、

じゃあ一丁創ったるかいな的な発想はいいんだけど。

結局オマンマを食べるためにはバナーべたべたのすっごい見辛いサイトに

なってしまってますなぁ。

金融（ローン）の広告はいいと思いますけどね。

あと、物件の掲載基準もバラバラで、これじゃ素人はよく解らないでしょう。

部屋数が無い一棟ものとか、これがないと一戸当たりの想定家賃が解らないから、満室想定利回りが妥当か判断できませんよ！楽待さん。

一番親切なのは、名前は厳ついけど「不動産投資☆連合隊」かな。

仲介手数料概算＋その他諸経費明細とかローンの計算機能や、収支計算、

（これ一棟ものには便利な想定稼働率も入力できるスグレモノ）

表面利回り計算とか過去の成約事例とかエリアの賃料相場とか土地価格

（出ないものも多々ありますけどww）

これは入力している業者任せなんでしょうね。。

でもTOPページがテンコ盛り過ぎますよ。スッキリ見やすくしましょうよ！

折角なんで、建築面積と貸床面積も入れてもらえると間取りが混成された

一棟ものの場合には面積稼働率を出せるんで比較しやすんですけどね。

あとは売買坪単価と賃貸坪単価が簡単に出せるといいんだけど。

その他の投資用サイトは

アットホームだったり、大手不動産会社やらSBIの金融やさん？

あーまだいたんですね相原志保さん！北尾さんの○○と…

まだまだたーくさんありますね。

これだけ売り側のサイトが乱立していたら、買い側の立場に立ったサイトが

あってもいいんだけど…

買い側はあんまりお金出してくれないんで（個人が多いからね）仕方ないん

でしょうかね。

エンドユーザーの立場でこのブログを書いてますが、お金にはならないからなぁ…

お金儲け

私もそうですが、やっぱり楽してお金を稼ぎたいですよね！

そして誰かに雇われて、お給料を貰いながら生活をするのって大変ですもんねぇ。

仕事場（会社）への通勤や社内での人間関係、上下関係、取引先との関係やら…

いろんなシガラミの中で抱えるストレスによって、精神の崩壊を招く恐れもありますと。

最近では新型うつ病？？？

新型うつ病の特徴は

（１）自分の好きな仕事や活動の時だけ元気になる

（２）「うつ」で休職することにあまり抵抗がなく、休職中の手当など社内制度をよくチェックしている

（３）自責感に乏しく会社や上司のせいにしがち

オイラの年代なら間違いなく仮病！って見られていた症状ですww

たしかにストレスを上手く発散できる（まわりに迷惑をかけない。犯罪行為ではない。）方はいいですけど、

そうではない方は自傷、自殺などの自己崩壊や他傷行為、衝動殺人へと向かう恐れもありますからね。

まぁ、できれば早期リタイアorセミリタイアして、不労所得でのんびりと過ごしたいものです。

日本もようやく景気回復の兆しが見え始めたところですが、どんな不景気でも稼ぐ人はいるわけで

最近はスーパーアフィリエイター？ネオヒルズ族？って巷を騒がせておりますなぁ。

オイラも興味がないわけではないので、取り敢えずFBで友達増やしてますけどリミットの

5,000人は無理でしょうww

現在100超まできましたが、すでに2度ほどスパムみたいな同じ文言のメールが来まして、

返事をしたらフリーメールで登録して、次に携帯のメアドで特定のサイトに誘導され、

メールのやり取りなどに課金設定があって、退会も即時できませんだと‥

まぁ、今時携帯メールなんぞ殆ど使わんもんで、何時でもメアド変更できるんで

痛くも痒くもないですけどね。

FBやらTwitter、LINE？でも

○○億稼ぎました！ここをクリック⇒情報商材のセールスレターへGO GO

こんなのがオンパレードです！

まぁ、おじさんからするとねずみ講の変形？みたいな

ねずみ講⇒マルチ商法⇒MLMの進化版！

このへんについてはこちらのブログで面白可笑しく綴ってます。

■圧力に屈しない情報商材暴露ブログ-虎の巻□　http://biz77.blog137.fc2.com/

と言うことで、前置きが長くなりましたが、

不動産投資は敷居は低くなく、小金では始めるのは難しいが、ミドルリスク・

ミドルリターンで回収不能のゼロとはならず、長期保有でインカムゲインを

目的にしても（　ノﾟДﾟ） よし！

景気動向によってはタイミングを見てキャピタルゲインも狙えるという

スグレモノ。

但し、売り側の情報だけで物事を決めてはいけない！

不動産投資セミナーも上記の情報商材セミナーと変わりない！

売り側主催だから！

楽待のセミナー主催者見てみなさい！

講師だってギャラもらってるからには、売り側寄りの意見しか

言わんだろが。。

特に無料セミナーなんて、ボランティアぢゃないんだから

人集める手段だちゅーの

そこから間違えちゃ、不動産投資で不労所得なんて無理ですよ。

|ﾟДﾟ)))それから、このブログのサイドバーはリンク以外は無視してください。

なんとなく賑やかしのために貼ってるだけなんで。

次回は投資用サイトのチェックでもしてみますかな？

左サイドの忍者Admaxには楽待出てくるけど関係ないから～

不動産の取引価格

これ結構？？？です。

売値は解りますが、実際の取引価格は一部に成約事例がある場合もありますがほとんど

当事者しか解らないのが常です。

でもJ-REITに開示されている情報をみると取得価格がでているので「へぇ～」とか

「ふ～ん」って感じでその売買金額がわかります。

特にEXITの時に開示される情報は、取得価額と売却価格とその差異まででているので面白いです。

更にご自分の住まいがREIT物件だと「あら？転売されちゃった。」とかわかります。。

その場合には貸主が変更になることがあり、お知らせがきます。

承継同意書ってやつで、貸主が変更になるけど契約条件は変わらないので承認しろと！

別に同意しなくてもいいんですが、AMはこの書類を欲しがります。

敷金返還（リリース）の時に、まぁ、あったほうが辻褄が合うので面倒でなければ…

でも不動産ファンド物件の契約書の貸主って

SPC

特定目的会社（Special Purpose Company）。

特定の資産を裏付けとした有価証券を発行するためだけに設立された法人で、

不動産証券化のために活用される一種のペーパーカンパニー。

任意組合、匿名組合などと並ぶSPV（特別目的事業体）のひとつ。

従来の商法上のSPC（株式会社や有限会社）を「特別目的会社」、資産流動化法上の

SPCを「特定目的会社（TMK）」と区別して表記する場合もある。

と言う事で、ペーパーカンパニーなんですよ！

だから賃料の振込先口座名が○○信託口とかなんですね。

敷金もそこにあるのですが、信託銀行とSPCは制度上切り離されているので

敷金返還請求を信託銀行にすることは出来ない仕組みなんですよ。

都心Sクラスのビルなんかでは預け入れ敷金が数億円になるケースもあり、

借主側がそんなペーパーカンパニーに数億円ものお金を預け入れることはできないからと、

信託原簿に記載されている信託銀行に一筆入れさせるな～んてこともありました。。

（東証一部上場の大手企業はそのへんは結構、強気にきます。）

個人で住居を借りるのに、そんなこと言ったら「借りなくていいよ。」って

間違いなく言われますけど…

まぁ一般の貸主所有の賃借物でも抵当権が設定されていて実行されたら同じですけど。

REIT物件を借りて、その資産運用会社の株を買って年２回の配当を受け取るってのもどうですか？

と思ったら、最近はまた株価の割りに配当が少なくなったなぁww

一時期は株価が低迷しないよう決算前の売却で配当がそこそこあった株もあったんだけどね。

株価と配当の一覧表がないし。。自分で作ればいいんだけど面倒だぁぁぁ

是非、FXや株などの投資で資産が１０億円以上になった投資家さんは、

１棟もののビルやマンションを買いましょうよ。

そんな方が最近は増えてますよ。

不動産は紙くずにはならないので、万が一の場合も売却することで損失を抑えられますからね。

そして買うならキャッシュでね。

どこを買ったらいいのか、どんなものを買ったらいいのかは別途ご相談下さい！

マンション・アパート経営

今日、書店に行く機会があったので、色々と本を立ち読みしました。（書店の人ゴメンなさいネ。）

昨日からtwitterも始めたので、それ関連の書籍もいくつかありましたが、書いてある事は？？

本を買ってまで見る必要がないような内容（ダジャレぢゃないよ）でした。

そこで、ふと今日のタイトルに関連する本はどこじゃいな？と思いつき、何冊か手にとってみましたが・・

このブログより意味無いじゃ～んって、本が１冊　税込み１，５００円もしているww

え～管理会社はいい管理会社をえらびましょ？

（当たり前じゃん！それはどこか書けよ！どの部分を比較検討するのか教えろよ！）

１Rの中古が狙い目です？え？我が目を疑った・・

今時１Rをススメルのかいなww　

１４㎡～４０㎡？？　昭和５０年～６０年代のマンションじゃん！　

３点UBにカーペット仕様の。。

オススメは１８㎡以上？BT別にできないじゃん。収納もどうすんの？壁に棚だけ？

でデザイナー仕様？笑えるww

カーペットは書いてない。。フローリングは直張りしたら、音の問題がでるので

LL４０以上にしなきゃいけないから

コスト増なんだなこれが。だから触れないんだぁ～

誰なんだ？これを書いているやつはと・・・・・・

著者をみたら　　　

なるほどね～　中古のリノベーション屋さんの！

え？代表取締役！だってさ。

これを（１R）買付けしているので、リノベーションしたら買ってねってことかいな。

マンションの耐用年数が９９年だってさ（笑）

だから築３０年以上経過しててもあと６０年は使えますってか！

平成になってから野村不動産で販売し始めた１００年耐久コンクリート

（当時はSI＝スケルトンインフィルと両方売り文句だった）はあるよ。

たしかにこの頃からはコンクリートの質があがって１００年耐久をうたってなくても、

１００年くらいもつという話も設計士の方から聞いた事はあるさ。

でもバブル期の末期には粗悪な砂（塩分を含む）がコンクリートに混ぜられて、

鉄筋を早く錆びさせ、コンクリート自体にも悪影響を及ぼしているやつがあるんだよ。

バルコニーの立ち上げが崩落して鉄筋がむき出しになっているマンションも見たことあるよ実際に！

法定耐用年数は６０年でしょうが。

確かに安いから利回りはいいさ、へたすりゃ表面利回り１６％以上ってやつだ。

いくらで家賃を保証できんの？どれくらいの期間？そのへんは書いてないのねww

気をつけてくださいね～

昨日も都内港区で募集されているすごいアパートがありました。

築４８年の一軒屋を現在の建築基準では建直しができないので、リノベーションして

１～２階のメゾネット３０㎡がな、な、なんとー

１８８，０００円也～～～～～～～～～（坪単価１８，０００円OVER）

近隣の新築マンションより高いってどういうこと？

どんだけリノベーション代かかったんだww　しかも募集図面に賃貸面積が記載されていない？

それって違法？ぢゃない・・の

さあ、これどうなると思います？

「リノベーションしたらこれくらいかかりますが、これだけの賃料取れますから大丈夫です。」

「うちは賃貸仲介もやってますから客付けできます！」

ってリノベーションして３ヶ月くらい客付けできなくても、「頑張ってます」って言っておいて、

そのうち大家が痺れ切らして「他の仲介会社に客付けを頼む！」って言ってくれたら儲けモン。

で、大家が他の仲介会社に行って「え？ありえないですよこの家賃は。」と言われて、文句を言っても

後の祭り～

「事業計画をした時点では、近隣の仲介会社からもヒアリングしてその家賃が妥当でした」

といわれて終わり。

家賃の保証なんてしてないから関係ないもんね～

リノベーション費用で充分利益だしてるから、関係ないさ～

こんなことも最近はあるようです。ほとんど詐欺だなぁ

でも、業者の言う事を鵜呑みにしている大家さんが駄目なんだよね。

長くなったのでまた次回に！

不動産投資しましょ

昨日の記事で、不動産投資に興味のある方や実際にされている方など大勢さまにきていただきました。

以前も書きましたが、今は時期的には購入するタイミングです。

ただ株や為替など他の投資と同じで元本の保証がないことや国債がローリスク、ローリターンで

ＦＸや先物がハイリスク、ハイリターンとすると不動産投資はミドルリスク、ミドルリターンになります。

（紙屑にはなりませんから、全損にはなりません。）

でも投資案件そのものの質や管理状況、マーケットによってはハイリスク、ローリターンになります。

また賃貸募集や管理、売却・購入には不動産会社を通さねばならず、その選定次第でかなり結果が異なるのも事実です。

じゃあどこから購入すべきか？借りるのもおんなじなんですが、貸主や売主がやっている不動産会社ではどうしても自社物件を勧めます。メリットばかりが強調されます。

一方、仲介会社はどうでしょう？どこの物件を紹介してもいいので客観的に判断できますし、あくまでお客様目線で物件判断します。

貸主・売主の紹介物件が全て悪いとは言いきれませんがね。ようは物件の目利きより、営業マンの目利きができるようになってくださいってことです。

証券だってそうでしょ！さっぱり当たらないアナリストより稼がせてくれるディーラーでしょ。

いつも株関連の記事をみると競馬新聞も同じように感じるのは私だけでしょうか？当たらなくても責任がない！

競馬新聞なんか、全紙みたら全部のが一着の可能性って、全通り買えってか！

あと目的を明確にしてください。保有（インカムゲイン狙い）なのか転売（キャピタルゲイン狙い）なのか、

短期保有か長期保有か、相続税対策なのか、で選ぶ物件の条件が違ってきますのでね。

続きはまた♪

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